En erhvervslejer var berettiget til at ophæve en lejekontrakt vedrørende et restaurationslejemål, da udlejer ikke rettidigt havde apteret lejemålet som aftalt i lejekontrakten.
Parterne havde i begyndelsen af oktober 2017 indgået en erhvervslejekontrakt vedrørende et restaurationslejemål i Aalborg med ikrafttræden den 1. februar 2018.
I lejekontrakten var det aftalt, at udlejer skulle sørge for, at lejemålet blev indrettet til restaurant med køkken, bardiske, møbler mv.
Lejer skulle ifølge lejekontrakten senest den 15. november 2017 indbetale et depositum på 300.000 kroner eksklusive moms, hvilket lejer dog først gjorde den 8. januar 2018.
Som følge af den manglende depositumindbetaling bestilte udlejer først inventaret efter indbetalingen og tilkendegav, at der måtte forventes cirka 10 ugers leveringstid på bardiske, møbler mv.
Der var under sagen uenighed om, hvornår udlejer rent faktisk havde afgivet bestillingen på bardiske, møbler mv., men det fremgik af en kontoudskrift fra udlejers bank, at der den 6. februar 2018 var blevet betalt en delvis for-udbetaling til leverandøren af bardiske, møbler mv.
Lejer betalte huslejen for februar, marts og april 2018 rettidigt, men da lejemålet fortsat ikke var færdigindrettet, tilbageholdt lejer i første omgang huslejen for maj 2018 og ophævede lejemålet medio maj 2018, da udlejer ikke reagerede på lejers henvendelser og forespørgsler.
Dagen efter lejers ophævelse af lejemålet ophævede udlejer lejemålet som følge af betalingsmisligholdelse.
Idet begge parter mente at have ophævet lejemålet retmæssigt, angik sagen for domsto-lene opgørelsen af parternes økonomiske mellemværende.
Lejer krævede tilbagebetaling af det indbetalte depositum og huslejen for februar – april 2018 samt erstatning for indkøbt inventar, udsmykning mv., der ifølge lejer havde mistet sin værdi som følge af ophævelsen.
Udlejer krævede erstatning for husleje i opsigelsesperioden samt for indkøbt køkken, bardiske, møbler mv., der ifølge udlejer havde mistet sin værdi som følge af ophævelsen.
Landsrettens resultat
Landsretten slog i sine præmisser indledningsvist fast, at da det var lejers forhold (manglende indbetaling af depositum), der bevirkede, at udlejers indretning af restauranten først kunne påbegyndes i begyndelsen af januar 2018, måtte fristen for udlejers pligter i mangel på anden aftale som udgangspunkt udskydes svarende til lejers forsinkelse, dvs. indtil den 1. april 2018.
Hertil kom, at landsretten fandt, at lejer måtte anses for at have accepteret en leveringstid på cirka 10 uger.
Henset til det for retten skitserede hændelsesforløb fandt retten, at lejemålet – der i midten af maj ikke var påbegyndt apteret – var mangelfuldt, og at manglen (den manglende aptering) måtte anses for væsentlig. Efter bevisførelsen fandt retten heller ikke, at der var udsigt til, at apteringen kunne færdiggøres inden for rimelig tid.
Lejer havde derfor været berettiget til at ophæve lejekontrakten efter Erhvervslejelovens § 19.
Idet lejers ophævelse – og dermed også lejers tilbagehold af huslejen for maj 2018 – havde været berettiget, fandt retten ikke, at udlejer havde været berettiget til at ophæve lejekontrakten som følge af manglende huslejebetaling.
I forhold til det økonomiske opgør, som følge af lejers ophævelse, fandt retten, at lejer havde krav på tilbagebetaling af depositum men ikke på erstatning for huslejen for februar – april 2018 samt for indkøbt inventar, udsmykning mv.
For så vidt angår huslejen, der kun var en del af sagen for boligretten, fandt retten, at lejer dels havde en egen skyld i forsinkelsen og dels havde accepteret en leveringstid på cirka 10 uger fra lejers indbetaling af depositummet.
I forhold til de øvrige erstatningsposter fandt retten ikke, at lejer havde dokumenteret at have lidt et tab, hvorfor de almindelige erstatningsbetingelser ikke var opfyldt.
Dommen er optrykt i T:BB 2022.11 V.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
