Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Udgangspunktet i lejeloven er, at lejeaftaler er uden tidsbegrænsning og skal opsiges for at ophøre. Den grundlæggende betingelse for, at en tidsbegrænsning alligevel kan være gyldig, er, hvis tidsbegrænsningen er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”. Udlejer skal altså have en fornuftig og samlet set rimelig grund til at udleje tidsbegrænset.

Seks gode grunde til at udleje tidsbegrænset

1. Udlejer skal (midlertidigt) udstationeres eller skal ud på en længere rejse.
2. Udlejer har et midlertidigt behov for at flytte til en anden bolig af hensyn til private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold.
3. Udlejer har planer for ejendommen. Det kan være et salg på et mere gunstigt tidspunkt, fordi boligen ikke kan sælges nu uden tab eller slet ikke kan sælges (OBS. Denne kan være tvivlsom: Læs længere nede).
4. Ejendommen skal senere rives ned eller ombygges.
5. Udlejer er stavnsbundet til ejendommen på grund af gæld.
6. Udlejer ønsker senere selv at bo i boligen. Denne begrundelse skal kunne efterprøves og være inden for rimelig tid.

Udlejer du en ejerlejlighed, står der specifikt i lejeloven, at du kun kan opsige lejemålet, hvis du har boet i lejligheden tidligere og ønsker at flytte ind i den igen, eller hvis lejemålet er indgået før 1. juli 1986. Udlejer du et hus, er der ikke de samme krav om, at du selv skal have boet i huset for at kunne opsige lejeren.

Det er tvivlsomt, om begrundelsen, at ”udlejer ønsker at sælge ejendommen på et senere tidspunkt”, i sig selv er tilstrækkelig. Der skal formentlig noget mere til, f.eks. at ejendommens værdi er faldet, eller at udlejer forgæves har forsøgt at sælge ejendommen.

Hvis ejendommen er en investeringsejendom, kan udlejer ikke leje ud tidsbegrænset, med den begrundelse at ejendommen senere skal sælges fri for lejemål.

Ugyldige grunde til at udleje tidsbegrænset

• Udlejer ønsker at se lejer an.
• Udlejer vil gerne kunne komme af med lejer.
• Udlejer vil flytte tidsubegrænset sammen med kæresten.
• Udlejers begrundelse stemmer ikke overens med udlejers reelle planer.

Tre myter om tidsbegrænsede lejekontrakter

1. En misforståelse, vi ofte støder på, er, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode på to år. Selve tidsbegrænsningens længde har ikke nogen selvstændig betydning for vurderingen, da der ikke er regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Den kan derfor være på en måned, men også på fem eller ti år.
2. Mange tror, at de kan sikre sig mod evighedslejere ved kun at udleje deres hus eller lejlighed i perioder af to år, men det er en misforståelse. Der er ingen regel om, at lejer får ekstra rettigheder efter to års beboelse. Misforståelsen er formentligt opstået, fordi en lejer har ret til at fremleje en lejlighed i op til to år ved midlertidig sygdom, studieophold, forretningsrejse eller lignende, men den regel gælder ikke for udlejeren af en bolig.
3. Det er også en udbredt misforståelse, at man kun må leje tidsbegrænset ud én gang til den samme lejer. Den begrænsning blev fjernet i 1980, men myten er sejlivet. Der er intet i vejen for at forlænge en tidsbegrænset aftale med samme lejer – eller i øvrigt indgå en ny tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. Dette kræver blot, at man yderligere har en fornuftig og gyldig begrundelse for at forlænge aftalen. Denne begrundelse kan være den samme som tidligere, men det kan også være en ny. F.eks. kan udlejer ved den første tidsbegrænsede aftale være udstationeret med ønske om at komme hjem og bo i boligen, og ved den næste tidsbegrænsning kan udlejer have planer om at sælge ejendommen, men ønske at vente til et mere gunstigt tidspunkt. 

Når virksomheder udlejer

Der er noget, som tyder på, at selskaber og virksomheder har vanskeligere ved at få godkendt en tidsbegrænsning – i hvert fald kræver det en endnu mere klar begrundelse end for private.

Derudover er det også sådan, at professionelle udlejere med flere udlejningsejendomme skal kunne give en konkret begrundelse for, at det enkelte lejemål er udlejet tidsbegrænset. I en udlejningsejendom er det som udgangspunkt ikke tilladt at leje nogle lejemål ud tidsbegrænset og andre tidsubegrænset.

Vurderingen af en tidsbegrænsning bliver foretaget med udgangspunkt i forholdene, som de var på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået. Dvs. at begrundelsen skal være aktuel ved lejeaftalens indgåelse.

Hvad der sker derefter, kan dog godt have betydning for vurderingen af tidsbegrænsningens gyldighed. Det kan f.eks. være, hvis baggrunden for tidsbegrænsningen bortfalder.

Hvor stor en betydning det har, er svært at sige, da vi kun har set problemstillingen i en enkelt dom. I den konkrete dom havde der været en lang række af tidsbegrænsede lejeaftaler, og udlejer havde afslået et købstilbud fra lejer, inden ejendommen blev solgt til tredjemand. Under de betingelser blev tidsbegrænsningen afvist.

I en anden retning trækker en kendelse, hvor udlejer flyttede sammen med sin kæreste og udlejede sin ejerlejlighed tidsbegrænset i to måneder. Udlejer besluttede kort efter at sælge lejligheden. Tidsbegrænsningen blev anset som tilstrækkelig begrundet.

Har lejer ikke gjort indsigelser i tide?

Lejers passivitet har også betydning for, om en tidsbegrænset lejekontrakt vil blive vurderet som gyldig. I erhvervslejeforhold er der indsat en frist på et år fra aftalens indgåelse. En lignende frist findes ikke i reglerne for boliglejemål, men alligevel har lejers passivitet betydning. Lejer skal som udgangspunkt tage spørgsmålet om lejemålets tidsbegrænsning op i rimelig tid førend lejemålets ophør.

Vi kan af domspraksis se, at der bliver lagt vægt på, hvornår lejer har gjort indsigelse. Det vil sige, at selvom en tidsbegrænset udlejning normalt ville blive tilsidesat som ugyldig, så kan den forblive gyldig, hvis lejer i for lang tid stiltiende har accepteret tidsbegrænsningen.

Skriv årsagen til tidsbegrænsningen ind i kontrakten – for en sikkerheds skyld

Det er ikke et lovkrav, at udlejers begrundelse for en tidsbegrænset udlejning skal stå i lejekontrakten. Det kan dog have en betydning for udlejers bevisbyrde, og i en enkelt dom har landsretten lagt vægt på, at begrundelsen ikke var oplyst.

Det er udlejer, som skal kunne begrunde, hvorfor vilkåret blev indsat i kontrakten, ligesom det er udlejer, som har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig.

Hvem beslutter, om en tidsbegrænsning er gyldig?

Det er normalt boligretten, som tager stilling til, om en tidsbegrænsning er tilstrækkelig begrundet. Hvis indsigelsen sker efter, at lejeforholdet er udløbet, så kan udlejer vælge at gå i fogedretten for at få afklaret spørgsmålet hurtigt og få lejer udsat. Fogedretten har dog mulighed for at henvise sagen til boligretten, hvis spørgsmålet kræver længere og mere omfattende bevisførelse.

HUSK:  Hvis en lejer bliver i det lejede i mere end en måned efter den tidbegrænsede lejekontrakts udløb, uden at udlejer reagerer, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.