Domstolene kommer på opgave, når aftalen er ukomplet og skæv

Sagen kort skitseret

Ejeren af en ejendom havde likviditetsproblemer, og han havde brug for at sælge en ejendom hurtigt. Det blev derfor hen over en weekend aftalt, at en køber, mod at overtage sælgerens gæld til banken, skulle overtage ejendommen for:  

et beløb svarende til ejendommens kontantværdi i handel og vandel på sædvanlige udbudsvilkår. Kontantværdien i handel og vandel fastsættes som gennemsnittet af to vurderinger foretaget af to uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere[...]  

Herefter var de to ejendomsmægleres navne angivet.  

De to ejendomsmæglere vurderede ejendommen til henholdsvis 4,5 mio. kr. og 5,7 mio. kr., hvilket jo er en temmelig stor prisforskel på 1,2 mio. kr.   

Køberen ville dog kun betale 4,5 mio. kr. Dette bundede bl.a. i utilfredshed med den måde, hvorpå den ejendomsmægler, der havde vurderet ejendommen til 5,7 mio., havde foretaget vurderingen. Der var blot foretaget en såkaldt "hækvurdering", ligesom ingen af ejendomsmæglerne havde fået at vide, at der ikke skulle udarbejdes tilstandsrapport eller energimærke på ejendommen, eller var orienteret om, hvad vurderingen skulle bruges til.  

Køberen indhentede en vurdering fra en tredje ejendomsmægler, der vurderede ejendommen til 3,7 mio. kr. Under retssagen vurderede en skønsmand ejendommen til 3,6 mio. kr. - under forudsætning af, at der blev udarbejdet tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Landsrettens afgørelse

Landsretten fandt, at der var grundlag for at tilsidesætte aftalen delvist, for så vidt angik aftalen om købesummen, idet landsretten lagde vægt på:  

• at ejendomsmægleren med den højeste vurdering ikke havde udarbejdet en vurderingsrapport,  
• at den anden ejendomsmægler havde vurderet ejendommen til 4,5 mio. kr. ud fra den forudsætning, at der blev udarbejdet en tilstandsrapport og køber fik tilbud om ejerskifteforsikring,  
• at den tredje ejendomsmægler havde vurderet ejendommen til 3,7 mio. kr., og  
• at skønsmanden havde vurderet ejendommen til 3,6 mio. kr. under forudsætning af tilstandsrapport, og ejerskifteforsikring.  

Ejendomsmægleren med vurderingen på 5,7 mio. kr. havde forklaret, at han havde håbet at få ejendommen i kommission, idet han troede, at den skulle sælges. Denne vurdering afveg så meget fra de andre vurderinger, at det ville være urimeligt at kræve, at køberen skulle acceptere denne vurdering som den eneste valide, ved fastsættelsen af købesummen.  

Landsretten fastsatte herefter beløbet, der skulle betales, til 4,5 mio. kr. Afgørelsen er udtryk for en såkaldt udfyldning af parternes meget kortfattede og utilstrækkelige aftale. Denne aftale åbnede for tilfældige resultater, hvilket landsretten gennem udfyldning foretog en afhjælpning af.