DGNB Manual 2025 er trådt i kraft – hvad betyder det for byggeriet?

Hvad er nyt?

DGNB 2025* hæver ambitionerne for bæredygtigt byggeri markant. Teknologi og forventninger til bæredygtighed har udviklet sig, og bygningsreglementets minimumskrave er blevet skærpet. Derfor er det naturligt, at certificeringskriterierne også løftes. Antallet af overordnede pointgivende kriterier er reduceret fra 36 til 14 for at forenkle certificeringsprocessen. Fokusområderne er miljøkvalitet, økonomisk kvalitet og social kvalitet hver med 4 til 6 underpunkter, som tilsammen udgør det samlede certificeringsgrundlag.

*DGNB 2025: 

2025 DGNB Renovering og nybyggeri v2.0.0.pdf

To centrale ændringer

Meget er nyt i DGNB 2025, men de mest centrale punkter berører i praksis i) at renovering favoriseres frem for nybyggeri, ii) at bygningens faktiske bæredygtighedsresultater sættes i fokus.

1) Renovering frem for nybyggeri

• Ordet "genbrug" indgår 190 gange i den nye manual – og med god grund. Der er nu stærke incitamenter for genbrug af byggematerialer. Eksempelvis giver det nu minuspoint, hvis der sker nedrivning af bebyggelse for at opføre et nybyggeri, når nedrivningen ikke kan forsvares gennem en afvejning af ressourceforbrug samt bygningens kondemnering og sundhed.

• DGNB 2025 indfører også en ny dynamisk LCA-beregning (livscyklusvurdering af bygningens drivhusgasudledning), som belønner udledningsreduktioner tidligt i fasen af byggeriets levetid, da det har en højere kumulativ effekt på klimaet i slutningen af betragtningsperioden. Et renoveringsprojekt har i de fleste tilfælde en lavere udledning end et nybyggeri, og renovering favoriseres således også i denne sammenhæng. Dette giver nye muligheder, for at værdioptimere ejendomme og porteføljer, især hvis der allerede er renoveringsplaner.

2) Fokus på faktiske bæredygtighedsresultater

• Proceskriterierne er fjernet, hvilket reducerer dokumentationskravene. Dermed er fokus fjernet fra projekteringsprocessen, og er nu på bygningens faktiske bæredygtighedsresultater.

Som noget nyt er certificeringsprocessen opdelt i tre faser: Som designet, Som bygget og Som ibrugtaget, hvor først- og sidstnævnte er obligatoriske for at opnå DGNB Platin. Det kan tidligst ske efter 1-års gennemgangen og senest tre år efter aflevering.

• Certificering: Som designet

Dette kan ses som en pendant til den tidligere mulighed for præcertificering, og foretages under design- og projekteringsfasen. Fordelen ved at indhente certificering i denne fase er, at man får en vejledende forhåndsvurdering af, om det færdige projekt kan opnå certificering.

• Certificering: Som bygget

Dette er den egentlige - og i forvejen kendte - vurdering af det opførte byggeri og foretages som udgangspunkt på tidspunktet for aflevering til bygherre.

• Certificering: Som ibrugtaget

Dette er nyskabelsen og er en vurdering af byggeriets kvalitet på tidspunkt for aflevering samt en vurdering af byggeriets idriftsættelse og en opfølgning på, at projektets tekniske og sociale ambitioner er blevet indfriet. Det er således muligt efterfølgende at hæve projektets samlede pointscore. Som ibrugtaget certificeringen kan tidligst ske efter den entrepriseretlige 1-års gennemgang af bygningen og senest tre år efter aflevering.

Betydning for udviklingsprojekter og ejendomstransaktioner - Behov for justeringer i aftalegrundlaget?

De nu strengere kriterier får stor betydning for både fremtidige projekter og igangværende projekter, især dem der ikke blev tilmeldt DGNB-certificering inden den 1. juli 2025. Det er de færreste byggerier, der ikke strækker sig over en længere årrække fra start til slut. Det er vigtigt i udviklingsprojekter, herunder særligt ved indgåelsen af entreprisekontrakter, forward purchase aftaler, låneaftaler og lejekontrakter for ejendomme under opførelse, at parterne forholder sig til og aftaler en klar risikoallokering samt konsekvens af at en ønsket certificeringsstand ikke måtte blive opnået.

Hvis byggeriet skal certificeres (herunder som ibrugtaget), bør parterne:

1. Aftale en konkret ansvars- og risikofordeling for, om byggeriet kan performe til at opnå en given pointscore.
   
   
2. Forholde sig til konsekvenser ved underperformance, især hvor et projekt omfatter både bygherre/udvikler, entreprenør og en efterfølgende køber som aftaleparter. Manglende certificering kan være vanskelig at kapitalisere, hvorfor parterne bør have overvejet og aftalt retsvirkningerne, herunder et eventuelt fastsat afslag i prisen inden kontrakten underskrives.
   
   
3. Overveje konsekvenserne af en underperformance, hvis ejendommen finansieres gennem et grønt lån, eller hvis lånevilkårene i øvrigt er betinget af at byggeriet certificeres.
   
   
4. Fastlægge nærmere vilkår om lejenedsættelse, engangskompensation, eller andre misligholdelsesbeføjelser fra lejers side, såfremt at lejemålet enten ved indflytning eller i drift ikke opnår den aftalte certificering. Dette især hvor certificering er et vigtigt element i lejers valg af domicil og kan påvirke lejers ESG-rapportering