Det SKAL du vide, inden du udlejer gennem Airbnb

Vi nærmer os sommerferien, hvor flere og flere vil benytte Airbnb som enten udlejer eller lejer. TVC Advokatfirma gennemgår et par forhold, du som Airbnb-udlejer bør være særlig opmærksom på.

Forsikring

Som Airbnb-udlejer bør du altid undersøge dine forsikringsmæssige forhold. Dækker din indboforsikring Airbnb-udlejning? Nogle forsikringsselskaber anser udlejning i kortere perioder som om, udlejer selv har inviteret lejer ind i sit hjem med den konsekvens, at indboforsikringen sjældent dækker, hvis dine ejendele bliver stjålet eller udsættes for hærværk af Airbnb-lejer. Tegn i givet fald en udvidet indboforsikring eller en tidsbegrænset forsikring, således at din forsikring tillige dækker Airbnb-udlejning.


Lejekontrakt

Indledningsvist skal du som udlejer sikre dig, at du har lov til at udleje din bolig. Bor du til leje, skal du være opmærksom på, at der kan være begrænsninger i relation til fremleje og værtskab. Mange ejendomsselskaber betragter lejers udlejning via Airbnb som en væsentlig misligholdelse af lejekontrakten. Har din udlejer ikke meldt deres holdning til Airbnb-udlejning ud, er vores anbefaling, at du kontakter udlejer, idet en overtrædelse i værste tilfælde vil kunne få den retlige ejer af ejendommen til at ophæve lejekontrakten.

Er du ejer af din bolig, og har du optaget et boliglån, bør du kontrollere, at der i låneaftalen ikke er indsat restriktioner i forhold til fremleje eller værtskab, således at låneaftalen ikke misligholdes.

Som Airbnb-udlejer bør du altid udfærdige en skriftlig lejeaftale. Hermed sikrer du dig, at jeres aftale er dokumenterbar, såfremt der opstår efterfølgende tvister. Aftalen bør f.eks. regulere lejers erstatningsansvar i tilfælde af, at lejer udøver skade på dine ejendele. Det anbefales tillige, at der aftales et depositum med lejer, således at du som udlejer har sikkerhed for et eventuelt erstatningskrav.

TVC Advokatfirma bemærker, at der findes standard udlejningskontrakter på internettet, men at Airbnb-udlejning i sin karakter afviger fra det traditionelle lejeforhold, hvorfor man som udlejer bør inddrage en erfaren advokat i forbindelse med kontraktudarbejdelsen.


Skattemæssige aspekter

Den 1. januar 2019 vedtog Folketinget en ny lov, som fremover vil få betydning for den skattemæssige behandling af Airbnb-udlejere. Efter de tidligere regler havde udlejer ved udlejning af værelser eller ved periodisk udlejning af hele boligen et bundfradrag på 1,33 % af boligens ejendomsværdi, dog altid minimum 24.000 kr. årligt. Lejeindtægter udover bundfradraget beskattes i sin helhed som kapitalindkomst.

Vedrører udlejningen en andels- eller lejebolig, har andelshaveren/lejeren et årligt bundfradrag på 2/3 af den samlede boligudgift/husleje. Lejeindtægter, som ligger herudover, blev beskattet tillige i sin helhed, men som personlig indkomst.

Med lovændringen skal reglerne for alle boligtyper ensrettes, således at bundfradraget fremadrettet udgør årligt 28.000 kr. uanset boligtypen. Der sker desuden ændringer i beskatningen af lejeindtægter udover bundfradraget, idet lejeindtægter, som ligger over bundfradraget, fremover beskattes med 60 %, og i øvrigt sker beskatningen altid som kapitalindkomst. Med den nye lov følger desuden et loft over, hvor mange dage du, som Airbnb-udlejer, har mulighed for at udleje din bolig. Udgangspunktet er 70 dage om året, men kan udvides til 100 dage, såfremt dette er vedtaget kommunalt i den kommune, hvor din bolig er beliggende.

Særligt ved de nye regler er det, at bundfradraget på 28.000 kr. er betinget af, at udlejningen sker gennem et bureau, der foretager indberetning til Skattestyrelsen. Fra 1. juni 2019 sender Airbnb selv oplysninger om lejeindtægter direkte videre til skattevæsenet.

Såfremt du som udlejer vælger at benytte en tjeneste, der ikke indberetter oplysninger om lejeindtægter og udlejningsdage til Skattestyrelsen, falder dit bundfradrag til 11.000 kr., og samtidig må du alene udleje 30 dage årligt.

Særligt personer bosat i Storkøbenhavn vil givet vis opleve den skattemæssige ændring negativt, da høje ejendomsvurderinger efter de tidligere regler ville have resulteret i et større fradrag. Dette modsvares imidlertid af, at beskatningen af lejeindtægter udover bundfradraget fremover vil være på 60 %.