Den 1. juli 2016 trådte nye ændringer af byggeloven i kraft. Reglerne undtager bygherrer, der opfører udlejningsejendomme, fra den obligatoriske byggeskadeforsikring, når blot ansøgning om byggetilladelse er indleveret d. 1. juli 2016 eller senere.
Mindre behov for forbrugerbeskyttelse
Indførelsen af kravet om byggeskadeforsikring skete oprindeligt på baggrund af et ønske om at sikre kvalitet i byggeriet, så der ikke efter ejendommenes opførsel og videresalg opstod skader på ejendommene, som køberne måtte hæfte for. Forsikringsordningen tjener således i vidt omfang fortsat som en forbrugerbeskyttelsesordning.
Da den dækningsberettigede i henhold til en byggeskadeforsikring er ejeren af ejendommen, er der ikke behov for forbrugerbeskyttelsesbetragtninger for så vidt angår ejendomme, der alene anvendes til udlejning. Ordningen er derfor blevet frivillig for bygherren, som herefter vil være ansvarlig over for beboerne/lejerne af ejendommen i medfør af lejelovens regler herom.
Ejerlejlighedsopdeling er ikke udelukket
Det er ejendommens anvendelse, der er afgørende for, om der er forsikringspligt på tidspunktet for ejendommens opførelse. Hvis ejendommen udstykkes i ejerlejligheder, som alle udlejes, stilles der således heller ikke krav om forsikring.
Hvordan bliver man undtaget byggeskadeforsikringspligten?
Betingelserne for ikke at blive pålagt den fordyrende byggeskadeforsikringspligt er:
- At ansøgning om byggetilladelsen er indgivet den 1. juli 2016 eller senere.
- At man som ejer underskriver en tro og love-erklæring over for kommunen om, at ejendommen opføres med udlejning som tiltænkt anvendelse.
- At man på ejendommen lyser en servitut med en varighed på 10 år, hvoraf det fremgår, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen er forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring for den resterende periode, såfremt ejendommen ikke længere tjener til udlejning, men videresælges som andels- eller ejerlejligheder. Servitutteksten er fastslagt i bekendtgørelsen om byggeskadeforsikring.
Hvis ejendommen udstykkes i ejerlejligheder, skal tinglysning af servitutten ske på hver enkelt ejerlejlighed.
Servitutten kontrolleres af kommunalbestyrelsen i forbindelse med færdigmeldingen af byggeriet. Man bør derfor indtænke udformningen af færdigmeldingen tidligst muligt i forløbet og senest tre måneder inden, at man færdigmelder byggeriet. På den måde undgår man, at tilladelsen til at tage byggeriet i brug udskydes som følge af den manglende servitutlysning.
Videresalg af ejendommen
Forsikringspligten udløses ikke ved salg af hele ejendommen til en anden udlejer, men man skal være opmærksom på, at frasalg af enkelte af ejendommens enheder, som ejer- eller andelslejligheder udløser forsikringspligt for hele ejendommen i den forholdsmæssige periode, der resterer frem til tidspunktet for 10 år efter aflevering.
Det fremgår ikke af loven eller dens bemærkninger, hvordan ejendomsbegrebet skal forstås, herunder om der henvises til den matrikulære afgrænsning eller til selve bebyggelsen. Indtil denne definition er fastlagt i praksis, er det anbefalelsesværdigt at overveje forholdet mellem matriklen og anvendelsen af byggeriet i relation til forsikringskravet tidligst muligt i projektets forløb.
Som køber skal man i forbindelse med en juridisk due diligence være særligt opmærksom på, at sælger overholder forsikringspligten i henhold til servitutten ved et eventuelt frasalg, da kommunens rolle alene er at påse dokumentation i forbindelse med opførelsen samt at aflyse servitutten, hvis der indsendes dokumentation for forsikringstegning.
