Bygherres reklamationspligt

Bygherre kan miste reklamationsadgangen ved passivitet. Læs nærmere om, hvorledes dette undgås.

Når et byggeri afleveres, afholdes der normalt en afleveringsforretning i overensstemmelse med reglerne i AB92/ABT93 § 28. Ved afleveringsforretningen udfærdiges en afleveringsprotokol, hvori påberåbte mangler anføres. Herefter gives der entreprenøren en rimelig frist til at foretage afhjælpning, således at byggeriet fremstår mangelfrit, og entreprenøren kan få sin restentreprisesum udbetalt.

Den sædvanlige reklamationsfrist efter AB92/ABT 93 er 5 år. Man kunne forledes til at tro, at entreprenøren så har en ubegrænset pligt til at foretage afhjælpning, når blot der reklameres indenfor 5 års fristen.

I en nylig fremkommet tilkendegivelse fra Voldgiftsretten er det imidlertid fastslået, at bygherre kan fortabe sin reklamationsret ved passivitet.

Sagen var den, at entreprenøren godt et år, inden entreprisen blev afleveret, havde gjort opmærksom på, at udførelsen af en synlig del af facaden ville afvige fra det oprindelige projekt. Bygherren reklamerede ikke i den forbindelse, og hverken i udførelsesperioden eller på afleveringsforretningen reklamerede bygherren over forholdet. Først ved 1 års gennemgangen reklamerede bygherren og krævede et afslag i entreprisesummen svarende til omkostningerne til etablering af den pågældende bygningsdel.

Voldgiftsretten fastslog imidlertid, at bygherren ikke ”inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget, jfr. AB92 § 32, stk. 2, har reklameret over, at [entreprenøren] i strid med kontrakten havde undladt at opsætte [den omtalte bygningsdel]. Der er efter voldgiftsrettens opfattelse tale om en tydelig synlig mangel, som [bygherren] først har reklameret 1 år efter afleveringen af byggeriet. Det kan endvidere ikke udelukkes, at den sene reklamation har gjort det vanskeligt for [entreprenøren] at tilvejebringe de fornødne beviser for, at ændringen var godkendt af [bygherren].”

På den baggrund fandt Voldgiftsretten, at bygherren havde fortabt sin ret til at kræve afslag i entreprisesummen svarende til værdien af den omtalte bygningsdel.

Det er så vidt vides første gang, at Voldgiftsretten statuerer rettighedsfortabelse allerede efter 1 år, men Voldgiftsrettens tilkendegivelse og afgørelse på dette punkt synes rigtig, når der er tale om åbenbart synlige mangler eller ikke-udførte arbejder. Ved synlige mangler eller ikke-udførte arbejder må det derfor tilrådes, at bygherre i forhold til entreprenøren og entreprenøren i forhold til sin underentreprenør reklamerer straks i overensstemmelse med principperne i købelovens § 52, og at reklamationen følges op med et krav om afhjælpning. Det kan således ikke anbefales, at synlige mangler eller ikke-udførte arbejder først bringes op ved 1 eller 5 års eftersynene, såfremt disse har kunnet konstateres længe før.

Tilkendegivelsen fra Voldgiftsretten ændrer ikke ved den kendte praksis vedrørende forhold, som først (kunne) opdages i reklamationsperioden. Sådanne mangler skal der også uden tøven reklameres over og følges op overfor. I modsat fald kan bygherren fortabe sin ret ved passivitet eller som følge af, at kravet forældes.

Advokat Lars Gregersen førte sagen for entreprenøren i Voldgiftsretten, og er der spørgsmål til problemstillingen kan disse rettes til advokat Lars Gregersen.

---