Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Bygherres ibrugtagning før aflevering – har det nogen betydning?

Focus Advokater
13/10/2023
Bygherres ibrugtagning før aflevering – har det nogen betydning?
Focus Advokater logo
Ikke så sjældent sker det, at en bygherre tager et byggeri i brug, før det er endeligt afleveret. Det er dog ikke altid, at hverken bygherre eller entreprenør er opmærksom på følgerne af den beslutning. Læs med, og bliv klogere på, hvad der følger med, når bygherre slår dørene op til sit byggeri, før der er gennemført en formel afleveringsforretning.

I denne gennemgang forudsætter vi, at der er tale om et entrepriseforhold, hvor AB 18 – uden ændringer – er vedtaget mellem parterne.

Nyt fra Focus Advokaters team for entrepriseret


I AB 18 § 4, stk. 4 og § 6, stk. 2, står der, at bygherren og entreprenøren skal vedtage en tidsplan, hvor det fremgår, hvornår entreprisen skal være færdig. Denne kaldes også den aftalte hovedtidsplan. Med tidsplanen i hånden har begge parter vished for, hvordan byggeriet skal skride frem planmæssigt, og hvornår det skal afleveres.

 

Hvornår kan byggeriet afleveres?

Det er vores opfattelse, at nogle entreprenører og bygherrer tror, at et byggeri først kan afleveres den dag,  byggeriet står helt færdigt - og måske endda uden fejl og mangler. Det er dog ikke korrekt. Afleveringen kan gennemføres, når byggeriet er færdiggjort i et sådant omfang, at det (lovligt) kan ibrugtages efter sit formål.


Dette indebærer, at et boligbyggeri for eksempel kan afleveres, når byggeriet er færdiggjort i et sådant omfang, at man kan bebo ejendommen. Dette betyder, at det ikke er et krav, at alle dele af byggeriet skal være 100 % færdiggjorte. Der må således eksempelvis gerne udestå indvendige arbejder, der ikke hindrer (lovlig) beboelse, når byggeriet afleveres.  


Hvad er retsvirkningerne af aflevering?

På afleveringstidspunktet overgår risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer fra entreprenøren til bygherren, jf. AB 18 § 27, stk. 1. Tidspunktet for risikoens overgang kan få afgørende betydning for bygherrens mulighed for at gøre mangler gældende overfor entreprenøren, idet bygherren kun kan gøre mangelindsigelser gældende vedrørende forhold, der skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenøren, der ligger før risikoens overgang (afleveringstidspunktet).


Derudover medfører afleveringen, at entreprenørens forpligtelse til at vedligeholde det udførte arbejde, jf. AB 18 § 27, stk. 4 ophører.

 

Konsekvenserne af bygherrens ibrugtagning af byggeriet før aflevering

Det hænder, at en bygherre ibrugtager byggeriet før selve afleveringen. Et eksempel på dette kunne være, at bygherres erhvervslejere flytter ind i byggeriet, til trods for at den indvendige aptering i form af køkkenelementer, skabe, reolsystemer mm. fortsat mangler. Konsekvensen af det bliver, at ibrugtagningen konstituerer afleveringen, idet ibrugtagningen udløser retsvirkninger, der svarer til retsvirkningerne for afleveringen. Dette betyder, at:


  • Risikoen for hændelig skade på byggeriet overgår fra entreprenøren til bygherren
  • Ibrugtagningen afskærer bygherren fra at kræve en eventuel dagbod eller erstatning for forsinkelse for perioden efter ibrugtagningstidspunktet.

Herudover kan det diskuteres, om der også er øvrige retsvirkninger forbundet hermed, såsom at entreprenørens sikkerhedsstillelse (entreprenørgarantien) først kan nedskrives fra 15 % til 10 % af entreprisesummen ved afleveringen (og dermed ikke ibrugtagningen), og at entreprenørens femårige mangelansvar først begynder at løbe fra afleveringstidspunktet.


Det er vores opfattelse, at i en situation, hvor bygherren kan ibrugtage byggeriet, da udløses de samme retsvirkninger ved ibrugtagningen. Dette begrundes med, at bygherren ved sin ibrugtagning netop har givet udtryk for, at byggeriet er afleveringsmodent, og idet den modsatte retsstilling vil medføre et ubalanceret styrkeforhold mellem bygherre og entreprenør, hvor bygherre både får lov at anvende det bebyggede, men samtidig kan opretholde garanti og få en forlænget reklamationsperiode over mangler.


Focus Advokaters anbefaling

Som bygherre bør man passe på med at tage en ikke-afleveret entreprise i brug, idet man herved vil miste et eventuelt krav på dagbod eller erstatning for forsinkelse i perioden efter ibrugtagningstidspunktet.


I nogle tilfælde kan en ibrugtagning imidlertid være nødvendig eller blot økonomisk fordelagtig for bygherren, hvilket vil være op til en konkret vurdering i den enkelte byggesag. I denne vurdering bør bygherren dog altid tage de entrepriseretlige konsekvenser af ibrugtagningen i betragtning.


Træk på vores ekspertise

Focus Advokater bistår såvel bygherrer som entreprenører, når der skal rådgives om AB-vilkår, konkurs, ophævelse og garantier mv. Du er meget velkommen til at kontakte vores team for entrepriseret, hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning til en konkret opgave.


Vi skræddersyr også virksomhedskurser, bl.a. om AB-systemet og din virksomheds aftaler.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
04/06/2024
Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Skelforretning: Hvor går skellet mellem din og naboens ejendom?
Skelforretning: Hvor går skellet mellem din og naboens ejendom?
21/06/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Ny Højesterets dom om sammenligningslejemål i småhusejendomme
Ny Højesterets dom om sammenligningslejemål i småhusejendomme
20/06/2024
Lejeret, Fast ejendom og entreprise
Nye regler om generationsskifte – væsentlige ændringer i reglerne for generationsskifte i ejendomsbranchen
Nye regler om generationsskifte – væsentlige ændringer i reglerne for generationsskifte i ejendomsbranchen
24/06/2024
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Afgørelse om parcelhusreglens anvendelse ved rådighed over to boliger
Afgørelse om parcelhusreglens anvendelse ved rådighed over to boliger
03/07/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen udsender ny redegørelse om realkreditlån
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen udsender ny redegørelse om realkreditlån
08/07/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige, Finansiering og bankret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted