En ny bortforpagter kunne med virkning for fremtiden kræve lejen pristalsreguleret også for så vidt angik reguleringer, som den tidligere bortforpagter havde afstået fra at opkræve.
Sagens faktiske omstændigheder
Forpagter indtrådte i 2016 i en forpagtningsaftale fra 1987 vedrørende en bodega.
I forpagtningsaftalen var det aftalt, at den årlige leje hvert år kunne reguleres efter det til enhver tid gældende reguleringspristal. Under sagen var parterne enige om, at reguleringspristallet er overgået til nettoprisindekset.
Efter bortforpagters erhvervelse af ejendommen i 2019 blev bortforpagter opmærksom på, at det ikke var alle år, at de tidligere bortforpagtere havde reguleret lejen som ellers hjemlet i forpagtningsaftalen. Lejen var blevet reguleret nogle år, men ikke alle. Det blev under sagen ikke oplyst hvilke år, lejen henholdsvis var blevet reguleret, og hvilke den ikke var.
Genberegning af lejen
Bortforpagter foretog derfor en genberegning af lejen med udgangspunkt i startlejen tilbage fra 1987 og nettoprisindekset pr. 1. juli 1985, som var det udgangspunkt, den første regulering i henhold til forpagtningsaftalen skulle beregnes ud fra, til nettoprisindekset pr. 1. juli 2019.
Den årlige leje udgjorde forud for reguleringen cirka 188.500 kroner, mens genberegningen af lejen resulterede i en årlig leje på cirka 241.600 kroner, svarende til en stigning på lidt over 28 procent.
Bortforpagter varslede herefter den årlige leje forhøjet til cirka 241.600 kroner, hvilket forpagter gjorde indsigelse mod.
Boligrettens afgørelse
Den senest foretagne regulering af lejen havde været til cirka 188.000 kroner, og da både bortforpagter og forpagter var indtrådt i de tidligere kontraktparters retsstilling, skulle efterfølgende reguleringer ske på baggrund af den seneste regulering forud for, at bortforpagter ønskede at foretage en ny regulering, dvs. de 188.000 kroner.
På den baggrund fandt Boligretten, at bortforpagter var afskåret fra at kræve lejen reguleret på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset forud for de allerede foretagne reguleringer, idet Boligretten fandt, at en regulering absorberer tidligere reguleringer, uanset om de er gennemført eller ej.
Boligretten gav således forpagter medhold i, at reguleringen var ugyldig, og at bortforpagter skulle tilbagebetalte de allerede erlagte forhøjelser.
Landsrettens afgørelse
Af landsrettens præmisser fremgår det, at landsretten fandt, at eftersom forpagter var indtrådt ”på de i kontrakten nævnte vilkår”, så havde bortforpagter ret til at foretage regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningsaftalens reguleringsbestemmelse.
Videre anfører landsretten, at den omstændighed, at tidligere forpagtere som følge af særskilt aftale med tidligere bortforpagtere eller ved en fejl ikke har betalt forpagtningsafgift i forhold til reguleringsklausulen, i den foreliggende situation ikke kan skabe rettigheder for forpagter.
På den baggrund – og da landsretten ikke fandt grundlag for at tilsidesætte bortforpagterens opgørelse over den regulerede forpagtningsafgift – tog landsretten bortforpagterens frifindelsespåstand til følge.
Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.1201 V).
Kommentar
Umiddelbart kunne dommen godt ligne en nærmest tro kopi af højesteretsdommen fra 1984 (U 1984.341 H), hvor Højesteret tillod en udlejer at kræve huslejen reguleret for fremtiden trods manglende regulering af lejen i en cirka fireårig periode, og landsretten henviser da også til dommen i sine præmisser.
Sagen adskiller sig dog fra højesteretsdommen fra 1984 derved, at lejen i nærværende sag havde været reguleret i den mellemliggende periode, hvilket ikke var tilfældet i højesteretsdommen.
Der var således ingen mellemliggende reguleringer i højesteretsdommen fra 1984, der havde absorberet de tidligere ikke foretagne reguleringer, hvorfor nærværende dom – trods landsrettens henvisning hertil – adskiller sig fra 1984-dommen.
Som sagen er gengivet i Tidsskrift for Bygge- og Boligret forekommer Boligrettens afgørelse som værende mere oplagt end landsrettens, idet en udlejer ellers med et simpelt regnestykke vil kunne ”overskrive” enhver tidligere aftale om lejenedsættelse mv., hvis udlejer ved en beregning kan komme frem til, at reguleringsklausulen ville kunne have medført en højere husleje end den aktuelt betalte.
I nærværende sag havde forpagter fremlagt en købsaftale, der var tiltrådt af en tidligere bortforpagter – hvis retsstilling bortforpagter var indtrådt i – hvoraf det blandt andet fremgik, at ”sælger har oplyst, at bortforpagter i forbindelse med nærværende kontrakt har lovet at nedsætte forpagtningsafgiften til 13.082,50 kroner pr. måned”, ligesom der ved forpagters indtræden i kontraktforholdet blev udarbejdet et tillæg til forpagtningsaftalen, hvoraf det fremgik, at huslejen på dette tidspunkt udgjorde cirka 188.000 kroner.
Endelig havde bortforpagter ved flere lejligheder reguleret huslejen, hvor bortforpagter havde oplyst, hvad huslejen pr. reguleringsdatoen udgjorde.
Hvis man følger landsrettens afgørelse, er alle disse forhold underordnet, hvilket ikke forekommer oplagt korrekt.
