Boligretten godkendte aftale om nettoprisindeksering af omkostningsbestemt husleje

Boligretten har i en sag om lejens størrelse i et lejemål, hvor huslejen fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, godkendt en aftale om regulering af huslejen efter stigning i nettoprisindekset.

Det var i lejekontrakten aftalt, at den aftalte husleje i hele kontraktens løbetid, reguleres efter stigningerne i nettoprisindekset, jf. Lejelovens § 52, stk. 2.

Lejer gjorde under sagen gældende, at ændringen af Lejeloven pr. 1. juli 2015, herunder indførelsen af Boligreguleringslovens §§ 9 a og 15 a var til hinder for, at der kunne indgås aftaler om lejeregulering efter Lejelovens § 53, stk. 2 for omkostningsbestemte lejemål. Det gav huslejenævnet med dissens lejer medhold i, da huslejenævnets flertal udtalte, at det følger forudsætningsvis af ændringerne i Lejeloven og Boligreguleringsloven, der blev indført i 2015, herunder Boligreguleringslovens § 9 a, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering i lejemål, hvor huslejen er omkostningsbestemt og fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Boligrettens afgørelse

Boligretten kom med dissens frem til det modsatte resultat. Boligrettens flertal udtalte, at ordlyden i Lejelovens § 53, stk. 2 ikke i sig selv giver holdepunkter for at antage, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på omkostningsbestemte lejemål, selvom bemærkningerne til lovforslaget synes at forudsætte, at der ikke kan ske aftalt regulering efter Lejelovens § 53, stk. 2 i omkostningsbestemte lejemål, idet der samtidig i forarbejderne er anført, at der ikke foreslås ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde.

Flertallet henviste herefter til højesteretspraksis fra tiden forud for lovændringen i 2015, hvor det er fastslået, at aftaler om trappeleje – som var den lejereguleringsform, der blev afløst af nettoprisindekseringen – også gyldigt kunne indgås i omkostningsbestemte lejemål, og at det samme må gælde for nettoprisindekseringen, da der som anført i forarbejderne til lovændringen ikke er tilsigtet nogen ændring i bestemmelsens anvendelsesområde.

Flertallet anførte videre, at der i bemærkningerne til lovforslaget for omkostningsbestemte lejemål i stedet for aftaler om lejeregulering efter nettoprisindekset er henvist til muligheden for, at udlejer efter Boligreguleringslovens § 9 a kan varsle lejeforhøjelse efter nettoprisindekset, men at Boligreguleringslovens § 9 a vedrører udlejers ensidige varsling om lejeforhøjelse, mens Lejelovens § 53, stk. 2, vedrører aftalt lejeregulering.

Endelig anfører Boligrettens flertal, at Boligreguleringslovens § 15 a efter sit indhold heller ikke er til hinder for nettoprisindeksering af huslejen for omkostningsbestemte lejemål.

Boligrettens mindretal ville frifinde lejer, idet det fremgår af forarbejderne til Lejelovens § 53, stk. 2, at lovgiver har forudsat, at pristalsregulering efter nettoprisindekset ikke lovligt skal kunne aftales i omkostningsbestemte lejemål, idet dette følger modsætningsvist af Boligreguleringslovens § 9 a.

Kommentar

Dommen er spændende af flere årsager, herunder i relation til det lidt uklare ministersvar, der blev givet i forbindelse med Folketingets behandling af lovforslaget.

I spørgsmålet blev ministeren bedt om at forklare, hvordan bemærkningerne til § 1, nr. 32 – som er det sted i forarbejderne, som udlejer og Boligrettens flertal støtter sig til, og hvoraf det fremgår, at der ikke foreslås ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde – skal forstås, da det i bemærkningerne oplyses, at der ikke tilsigtes nogen ændringer af bestemmelsens anvendelsesområde, men at det i næste afsnit lader til, at lejemål, hvor lejen fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, alene skal kunne anvende den nye Boligreguleringslovs § 9 a, og ikke Lejelovens § 53, stk. 2, hvilket – inden for den lovlige omkostningsbestemte husleje – er tilfældet i dag.

Hertil svarede ministeren følgende:

”Der er med den foreslåede ændring af lejelovens § 53, stk. 2, ikke tiltænkt en ændring af anvendelsesområdet, men derimod en ændring af den reguleringsmetode, som bestemmelsen indeholder, idet denne foreslås ændret fra såkaldt ”trappeleje” til regulering efter udviklingen i nettoprisindekset.

En tilsvarende ordning foreslås indført for store ejendomme med omkostningsbestemt husleje i den foreslåede § 9 a, hvor der ligeledes gives mulighed for at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindset. Denne ordning tager udgangspunkt i, at udlejeren kan træffe afgørelse om, at den omkostningsbestemte husleje i perioder af 2 år ad gangen kan reguleres efter nettoprisindekset. […]

Den i [B]oligreguleringslovens § 9 a foreslåede ordning træder i stedet for den i [L]ejelovens § 53, stk. 2, foreslåede regel om nettoprisindeksering af lejen, jf. det generelle forhold imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Dette gælder dog ikke for lejeaftaler omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som udtrykkeligt er undtaget i boligreguleringslovens § 9 a, og lejen kan dermed reguleres efter nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2.”  

Hvorvidt det er flertallet eller mindretallet i dommen, der har ret, får vi formentlig svar på, når Vestre Landsret – hvortil dommen er anket – har truffet afgørelse i sagen, men det bliver under alle omstændigheder en spændende sag at følge.

Dommen er optrykt i Grundejernes Domssamling (GD 2021/8 B).