Aftale om fri lejefastsættelse ugyldig som følge af henvisning til forkert bestemmelse

T:BB 2021.13: I september 2016 indgik udlejer og lejerne en lejekontrakt, hvor det af lejekontraktens § 11 fremgik:

”Endvidere gøres opmærksom på, at lejemålet er udlejet i henhold til Boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2 og lejelovens § 53, stk. 3, da der tidligere har været cykelforretning, men nu er godkendt til beboelse.”

Retten i Aarhus fandt, at lejemålet pr. 31. december 1991 blev benyttet til erhvervsformål, hvorfor lejemålet var omfattet af bestemmelsen i lejelovens § 53, stk. 4, om fri lejefastsættelse. Retten i Aarhus bemærkede, at da der i lejekontraktens § 11 fejlagtigt var henvist til lejelovens § 53, stk. 3, og da det ikke fremgik af lejekontrakten, at lejemålet lovligt benyttedes udelukkende til erhvervsformål, var betingelserne i lejelovens § 53, stk. 4, 3. pkt., ikke opfyldt, hvorfor der ikke gyldigt var aftalt fri lejefastsættelse.

Bech-Bruuns kommentar

Det er ikke første gang, at domstolene skal tage stilling til, hvorvidt der gyldigt er aftalt fri lejefastsættelse.

GD 2007/49 B: I denne afgørelse fremgik det af lejekontraktens § 11:

”Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og er derfor omfattet af LL § 53, stk. 2. Reglerne i LL §§ 47-52 fraviges således. Lejeforhøjelse sker herefter alene efter nettoprisindeks og kan gennemføres ved U's skriftlige meddelelse herom til L. Lejen reguleres hver den 1. januar, første gang den 1. januar 2004 efter stigningen i netto-prisindekset for oktober måned i det forudgående år således: Gældende leje x nyt indeks : gammelt indeks = ny leje.”

I denne dom var der ligeledes henvist til den forkerte paragraf, da der rettelig skulle være henvist til lejelovens § 53, stk. 4.

Retten i Aarhus udtalte, at da det efter paragrafhenvisningen var gengivet, hvordan lejeforhøjelsen ville finde sted, idet lejen ikke var fastsat efter lejelovens §§ 47-52, var den forkerte paragrafhenvisning uvæsentlig.

Generelt viser afgørelserne på området, at henvisningerne ikke nødvendigvis behøver at være helt korrekte, så længe der ikke er tvivl hos lejer om, hvad aftalen indebærer. Det er dog svært konkret at angive, hvornår en henvisning er gyldig.

Når der skal aftales fri lejefastsættelse for et ombygget erhvervslejemål, kunne følgende formulering anvendes:

”Lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål jf. lejelovens § 53, stk. 4, og det er aftalt, at lejelovens §§ 47-49 og boligreguleringslovens §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3 og §§ 12-14 om det lejedes værdi er fraveget.”