Afgørelse om udgifter ved tilbudspligt på vej

Sælgere af større boligudlejningsejendomme skal forinden salg til anden side tilbyde lejerne af beboelseslejligheder at overtage ejendommen på andelsbasis. Dette er den såkaldte "tilbudspligt".


Sælger skal tilbyde ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som sælgeren kan opnå ved salg til anden side. Tilbuddet til boliglejerne skal ledsages af dokumentation for, at sælgeren ved salg til anden side kan opnå de tilbudte vilkår.

Et ofte omtvistet spørgsmål er, hvilke udgifter den af boliglejerne stiftede andelsboligforening skal betale i tillæg til købesummen. Diskussionen drejer sig typisk om udgifter til tredjemand som f.eks. mægler- og rådgiverhonorar.

Udgangspunktet er, at andelsboligforeningen ikke har krav på at overtage ejendommen på bedre vilkår end tredjemand. Er det mellem sælger og køber aftalt, at køber f.eks. skal betale ejendomsmæglers honorar på 1 pct. af købesummen, er andelsboligforeningen forpligtet til at betale honoraret. Det betyder også, at sælger ikke er forpligtet til at acceptere andelsboligforeningens tilbud om køb, hvis dette ikke opfylder købsaftalens vilkår.

En ny afgørelse fra Østre Landsret sætter dog spørgsmålstegn ved, om alle købsvilkår vedrørende afholdelse af omkostninger uden videre skal accepteres af en andelsboligforening stiftet af boliglejerne. I sagen var hovedspørgsmålet, om foreningen var forpligtet til at betale købers eksterne rådgivers honorar på 1 mio. kr. plus moms for forhandling og formidling.

Købers eksterne rådgiver, som havde sagsøgt andelsboligforeningen, gjorde gældende, at der var tale om et aftalt vilkår, og at andelsboligforeningen således var forpligtet til at opfylde aftalen på de samme vilkår, som der var aftalt med køberen i henhold til den oprindelige købsaftale.

Byretten gav købers eksterne rådgiver medhold og bemærkede samtidig, at der ikke var faktureret for mere arbejde, end hvad der var udført, og at fakturaen i øvrigt ikke var urimelig.

I landsretten faldt sagen modsat ud til fordel for andelsboligforeningen. Landsretten bemærkede, at det i købsaftalen var anført, at købesummen afspejlede den udbudte pris, at parterne skulle afholde egne advokatomkostninger, at rådgiverhonoraret var ejerne af ejendommen uvedkommende, og at det arbejde, som rådgiveren havde udført, og som bl.a. havde mundet ud i en rapport, ikke var stillet til rådighed for andelsboligforeningen. Det sidste forhold syntes at have haft afgørende betydning for landsrettens afgørelse.

Domstolene har tidligere accepteret rådgiveromkostninger, hvor udarbejdede rapporter blev udleveret til andelsboligforeningen. Set i det lys ville landsrettens dom formentlig have været faldet anderledes ud, hvis rapporten var udleveret til foreningen.

Sagen er anket til Højesteret, og indtil der kommer en endelig afgørelse, bør købere og sælgere nøje overveje købsvilkår vedrørende afholdelse af udgifter i tillæg til købesummen. Den enkle løsning er blot at udlevere det fulde rådgivningsmateriale (rapporter, analyser m.v.) til boliglejerne. Denne løsning er dog ikke altid hensigtsmæssig, da materialet kan indeholde fortrolige oplysninger, som køber nødvendigvis ikke vil dele med andre.

En anden løsning kan være, at sælger foretager de nødvendige undersøgelser af ejendommen og oplyser køber og boliglejerne om resultatet. Udgifter til sådanne undersøgelser vil sælger have ret til at tillægge købesummen.

 

---