1.800 kroner pr. m2 for et gennemgribende forbedret lejemål godkendt

Udlejer havde med begyndelse den 1. august 2016 udlejet et gennemgribende moderniseret lejemål på 51 m2 i det centrale København til en årlig husleje på 91.800 kroner, svarende til 1.800 kroner pr. m2.

Lejer indbragte huslejen for huslejenævnet, der nedsatte den årlige husleje til 71.400 kroner, svarende til 1.400 kroner pr. m2. Afgørelsen blev stadfæstet af Ankenævnet.

Udlejer indbragte herefter sagen for Boligretten, hvor begge parter fremlagde en lang række sammenligningslejemål, hvoraf nogle, men ikke alle, blev besigtiget.

Boligrettens afgørelse

På trods af at Boligrettens flertal så bort fra nogle af sammenligningslejemålene, nåede flertallet frem til, at udlejer havde løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Boligrettens flertal så blandt andet bort fra nogle af sammenligningslejemålene med henvisning til, at de ikke var beliggende i området, at lejen ikke tidsmæssigt var fastsat med nær tilknytning til det tidspunkt, som lejen i det omtvistede lejemål skulle vurderes på, samt at lejen enten var fastsat ved forlig eller var omtvistet under en verserende sag.

Landsrettens afgørelse

Landsretten stadfæstede Boligrettens afgørelse, men ændrede på en række punkter præmisserne herfor.

Ved landsrettens behandling af sagen var der enighed om, at den bevisregel, der blev indført i Lejelovens § 47, stk. 3, med virkning fra den 1. juli 2020, som foreskriver, at prøvede lejemål skal tillægges vægt, fandt anvendelse under sagen.     

I relation til sammenligningslejemålene udtalte landsretten, at det følger af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og Lejelovens § 47, stk. 2, at der ved vurderingen af, om den fastsatte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Landsretten fandt – modsat Boligretten – ikke grundlag for at fastslå, at der ved denne vurdering i den nærværende sag skulle ses bort fra et eller flere af de sammenligningslejemål, som parterne havde fremlagt. Den bevismæssige vægt af det enkelte sammenligningslejemål skal vurderes konkret ud fra kriterierne i Lejelovens § 47, stk. 2, samt en række andre forhold, herunder tidspunktet for den opgjorte leje, om lejen i sammenligningslejemålene tidligere har været prøvet i relevante nævne eller i Boligretten, og om afgørelsen i givet fald er endelig. Endelig har det også bevismæssig betydning, om sammenligningslejemålet har været besigtiget under den omtvistede sag. Endelig afhænger den bevismæssige vægtning tillige af hvilke andre sammenligningslejemål, parterne har fremlagt, idet et godt sammenligningslejemål kan medføre en lavere/dårligere bevismæssig vægtning af et andet sammenligningslejemål.

Kommentar

Bech-Bruun kan tilslutte sig landsrettens præmisser, idet der ved fastsættelsen af det lejedes værdi ikke ses at være hjemmel til helt at bortse fra andre sammenligningslejemål end dem, der er oplistet i Lejelovens § 47, stk. 2.

Bech-Bruun kan ikke udtale sig om, hvorvidt den konkrete lejefastsættelse er korrekt eller ej, da en sådan vurdering kræver indgående kendskab til de specifikke forhold i den enkelte sag, men det er Bech-Bruun bekendt et af de højeste huslejeniveauer pr. kvadratmeter, der er godkendt for et gennemgribende forbedret lejemål.

Det er dog vigtigt at bemærke, at landsretten med afgørelsen ikke fastsatte det lejedes værdi til 1.800 kroner pr. m2, men at 1.800 kroner pr. m2 i den konkrete sag ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Væsentlighed foreligger, når der er en forskel mellem den aftalte husleje på +/- 10-15 procent i forhold til det lejedes værdi. Inden for intervallet fastsættes væsentlighedskriteriet konkret alt efter, hvor sikkert det er muligt at fastslå det lejedes værdi.

Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T.BB 2021.492 Ø).

Sagen var anlagt før lovændringen fra 2020, hvor væsentlighedskriteriet udgik af vurderingen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og sagen ville muligvis have fået et andet udfald, såfremt den skulle bedømmes efter de nugældende regler.