Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er - som klart udgangspunkt - momsfritaget. Der er dog mulighed for at lade et lejemål frivilligt momsregistrere, og det kan i flere situationer være økonomisk fordelagtigt. Det kræver imidlertid, at registreringen håndteres korrekt - ellers kan det omvendt blive dyrt.
Momsreglerne for fast ejendom
Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt er momsfrit. Derfor skal der ikke regnes moms af lejeindtægterne, ligesom der heller ikke er ret til fradrag ved istandsættelse eller vedligehold. Der findes dog en række undtagelser, hvor udlejning er momspligtig, herunder:
- Udlejning af hotelværelser
- Korttidsudlejning (under en måned)
- Campingpladser og reklamepladser
- Parkeringspladser (hvis disse ikke udlejes sammen med et boliglejemål)
- Udlejning af opbevaringsbokse
Frivillig momsregistrering
Ved erhvervsmæssig udlejning kan udlejer dog - efter ansøgning til Skattestyrelsen - vælge en frivillig momsregistrering af ejendommen. Dette er ikke muligt ved boliglejemål.
Vælger man at registrere sin faste ejendom som momspligtig indebærer det, at der skal tillægges moms på den husleje, som opkræves hos lejer. Til gengæld opnår udlejer fradragsret for moms af udgifter til istandsættelse og vedligehold, der knytter sig til lejemålet.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom virksomheden allerede er momsregistreret, skal lejemålet registreres særskilt. Det vil altså sige, at man individuelt skal registrere hver enkelt ejendom, der ønskes momsregistreret. Dette giver mulighed for at kombinere momspligtige og momsfritagne lejemål inden for samme virksomhed - men kan også være en kilde til fejl.
Kravet om særskilt registrering kan nemlig hurtigt blive en faldgrube for udlejer - eksempelvis når kun ét lejemål ud af en større ejendomsportefølje bliver registreret ud fra antagelsen af, at hele porteføljen dermed omfattes, og at huslejen for samtlige lejemål derfor skal tillægges moms. En sådan misforståelse kan medføre, at udlejer modtager en efteropkrævning fra Skattestyrelsen.
Burde du momsregistrere sin ejendom?
En frivillig momsregistrering giver især mening, når udlejningen sker til en lejer, der selv har fradragsret. I sådanne tilfælde kan fradragsretten for udlejers udgifter udgøre en væsentlig økonomisk fordel og kan derfor være afgørende for ejendommens lejeniveau.
Registreringen kan derimod være uhensigtsmæssig, hvis lejer ikke har fradragsret - eksempelvis ved udlejning til momsfritagne virksomheder som banker, læger, plejehjem, børnehaver m.v. I sådanne situationer vil momsen blot blive en merudgift for lejeren og dermed kunne påvirke ejendommens udlejningspotentiale, idet lejer så ikke har fradrag og derfor må afholde hele momsbeløbet.
Øget fokus fra Skattestyrelsen
Der er i øjeblikket et øget fokus hos Skattestyrelsen på netop dette område. Skattestyrelsen sendte for nyligt vejledninger ud til virksomheder med branchekoden "udlejning af erhvervsejendomme", hvori der blev gjort opmærksom på mulighed for at blive frivilligt momsregistreret. Vejledningerne er sendt til netop denne branchekode, idet der hos disse virksomheder er en formodning om, at der opkræves moms.
De typiske fejl
Det ses ofte, at virksomheder ved istandsættelse af en ejendom har fratrukket momsen og efterfølgende opkræver moms af huslejen, før de faktisk er momsregistreret. Ligeledes hænder det, at virksomheder ikke får afmeldt momsregistreringen, når udlejning med moms ophører. Det kan have betydelige konsekvenser, hvis man har ikke har registret sin virksomhed korrekt, da man kan miste retten til fradrag og en eventuel opkrævning af moms fra ens lejer skal tilbagebetales.
Registrering med tilbagevirkende kraft
Hvis man har glemt at få ejendommen momsregistreret, er der mulighed for at søge om registrering med tilbagevirkende kraft for de eventuelle indtægter og udgifter, man har haft i forbindelse med udlejningen.
Der er dog en vis risiko forbundet hermed, da tilladelse beror på en konkret vurdering af den enkelte sag hos Skattestyrelsen. Hvis det fremgår af lejekontrakten og faktureringen, at huslejen har været tillagt moms, accepteres efterregistreringen som udgangspunkt.
For at sikre sig retten til fradrag anbefaler vi, at udlejere allerede fra udlejningsforretningens start sørger for korrekt momsregistrering og løbende kontrollerer, at de lejemål, hvor der opkræves moms via huslejen, er korrekt frivilligt momsregistreret.
Salg af momsregistreret ejendom
Ved salg af en momsregistreret ejendom, er det væsentligt at være opmærksom på momsreguleringsforpligtelsen. Reguleringsforpligtelsen indebærer, at tidligere momsfradrag skal reguleres, hvis ejendommens anvendelse senere ændres til ikke-fradragsberettigede formål.
I forbindelse med et salg af ejendommen vil denne forpligtelse typisk blive overdraget til køber. Overdragelse af forpligtelsen forudsætter at køber afgiver en erklæring om, at reguleringsforpligtelsen overtages, ligesom reguleringsforpligtelsen skal opgøres pr. overdragelsestidspunktet.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Jurainfo.dk. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
