Udlejer afskåret fra at gøre erstatningskrav gældende efter lejers fraflytning

Utrykt dom af den 29. september 2021 i BS-29153/2020-HJR: Højesteret afsagde den 29. september 2021 en dom vedrørende hvorvidt en udlejer, var berettiget til at gøre sit erstatningskrav gældende overfor lejer af et beboelseslejemål, mere end to uger efter lejers fraflytning.

Lejer fraflyttede den 9. april lejemålet, hvorefter udlejer den 1. maj fremsatte krav om erstatning for en køkkenbordplade, der efter udlejers overbevisning var ødelagt. Udlejer gjorde gældende, at to-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2, ikke omfattede egentlige erstatningskrav efter lejelovens § 25, stk. 2. Heroverfor gjorde lejer gældende, at køkkenbordpladerne blev tilbageleveret i samme stand som ved indflytning, at såfremt skadernes omfang var som påstået, ville de være blevet opdaget ved sædvanlig agtpågivenhed, og at erstatningskravet var fremsat for sent.

Højesteret fandt, i lighed med de underliggende instanser, at lejelovens § 98, stk. 2, efter sin ordlyd omfatter alle krav, der er en følge af, at lejer ikke har opfyldt sin forpligtelse efter lejelovens § 98, stk. 1, til at aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen.

Yderligere tilkendegav Højesteret, at det er tilfældet, uanset om kravet skyldes lejers manglende opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt eller at lejer ved uforsvarlig adfærd påfører det lejede skader.

Kommentar

Med dommen er det endeligt fastslået, at lejelovens § 98, som det klare udgangspunkt, omfatter alle udlejers krav. Det er opstået som følge af, at det lejede ikke afleveres i samme stand, som det blev modtaget. Dommen er af principiel karakter, for selvom en del af litteraturen har samme udgangspunkt, har landsretspraksis i en årrække været tvetydig, hvilket påvirker nævns- og byretspraksis.

Udlejer skal fremover være opmærksom på, at samtlige krav – uanset om de kan karakteriseres som istandsættelsesudgifter eller erstatningskrav – skal fremsættes inden to uger fra fraflytningssynet eller ved selve fraflytningen. Udlejer kan alene rette krav mod lejer efter to-ugers fristen, såfremt der er tale om skjulte mangler eller svig fra lejers side.