Opkrævning af aftalte nettoprisindeksreguleringer i store ejendomme - lovændring vedtaget

Hvad betyder lovændringen for muligheden for at kræve lejeregulering ved stigning i nettoprisindekset?

Konsekvensen af lovændringen, der netop er vedtaget, er, at alle indgåede aftaler om nettoprisindeksering af huslejen i beboelseslejemål anses som gyldigt aftalte. 

For lejeaftaler indgået før 1. juli 2022 er der ikke nogen ændringer – udlejer skal naturligvis være opmærksom på, at huslejeloftet stadig gælder. Dette får dog ingen konsekvenser for reguleringer efter nettoprisindekset pr. 1. januar 2024 baseret på udviklingen fra oktober 2022 til oktober 2023, da indekset i den periode alene er steget med 0,51 %.

Det følgende har således alene betydning for lejeaftaler for lejemål i store ejendomme, der er indgået i perioden 1. juli 2022 til 31. december 2023 – hvor det er aftalt, at der i perioden (2023) skulle ske en regulering af lejen efter nettoprisindekset. For disse lejeaftaler vil opkrævningen af den aftalte lejeregulering i perioden – f.eks. pr. 1. januar 2023 – ikke kunne kræves med tilbagevirkende kraft, selvom selve aftalen om nettoprisindeksering nu er gyldig.

Hvornår kan lejereguleringer foretages?

I henhold til lovændringens ikrafttrædelsesbestemmelse, vil lejereguleringen først kunne foretages, når der er gået en periode, svarende til lejers opsigelsesvarsel, fra lovens ikrafttræden den 1. januar 2024. Da de fleste lejeaftaler har et opsigelsesvarsel i henhold til lejeloven på 3 måneder, vil det betyde, at lejen første gang kan reguleres pr. 1. april 2024 (selvom det i lejeaftalen fremgår at reguleringer sker pr. 1. januar).  Er der aftalt uopsigelighed i lejekontrakten, vil reguleringen først kunne opkræves, når uopsigelighedsperioden udløber.

Selve kravet om lejeregulering (pr. 1. april 2024) skal ikke ”varsles” overfor lejeren. Lejeren skal alene, som ved ”normale” forhøjelser efter stigning i nettoprisindekset, have en meddelelse om, at huslejen forhøjes den 1. april, så lejeren kan indbetale det rigtige beløb. Meddelelsen kan derfor i princippet afgives den 31. marts 2024.

Reguleringen for 2023 vil kunne medregnes i lejens størrelse fremadrettet, hvis det er aftalt, at lejen skulle reguleres efter nettoprisindekset den 1. januar 2023. Det vil sige, at lejen, der opkræves for fremadrettet, kan svare til den leje, udlejer kunne have opnået, hvis aftalen om nettoprisindeksering hele tiden havde været gyldig.

Focus Advokater bemærker

For lejeaftaler vedrørende lejemål i store ejendomme – indgået den 1. juli 2022 eller senere – skal udlejer ”holde tungen lige i munden”, når lejestigninger fremadrettet skal beregnes og opkræves, hvis udlejer vil have hele stigningen med.

Udlejer skal huske, at opkrævningen ikke kan ske med tilbagevirkende kraft, selvom det i princippet bliver gyldigt at regulere efter nettoprisindekset fra 1. juli 2022. Hvis udlejer i perioden har opkrævet lejereguleringer efter nettoprisindekset i de omhandlede lejemål, i tiltro til at aftalen ville være gyldig, skal reguleringerne tilbagebetales til lejerne.