En entreprenør har ret og pligt til at afhjælpe/udbedre de mangler ved entreprenørens ydelse, som bygherre påtaler over for entreprenøren indtil fem år efter aflevering, jf. blandt andet AB 18 18 § 48, stk. 1, og § 49, stk. 1. Vi støder ofte på situationer, hvor bygherrer ønsker, at en anden entreprenør skal udføre afhjælpningen. Spørgsmålet er, hvornår en bygherre er berettiget til at afskære en entreprenør for at afhjælpe mangler, og hvad konsekvensen er, hvis bygherre uberettiget afskærer en entreprenør. Det ser vi nærmere på i denne nyhed med udgangspunkt i nyere voldgiftspraksis.
Hvad indebærer entreprenørens afhjælpningsret?
Entreprenørens afhjælpningsret indebærer, at den entreprenør, som har udført det arbejde, som manglen angår, har ret til at afhjælpe manglen. En bygherre kan således ikke - medmindre entreprenøren har fortabt sin afhjælpningsret - antage en anden entreprenør til at udføre afhjælpningen og herefter kræve, at den oprindelige entreprenør refunderer de udgifter, som bygherre afholder til den anden entreprenør for at udføre afhjælpningen.
Entreprenørens afhjælpningsret kan bortfalde, hvis afhjælpning ikke udføres inden for en rimelig meddelt frist
En entreprenør kan miste sin afhjælpningsret, hvis entreprenøren ikke har udført afhjælpning inden for en rimelig frist fastsat af bygherre, jf. AB 18 § 50. Har entreprenøren forsøgt at afhjælpe manglen, men bygherre - efter fristens udløb - ikke anser afhjælpningen for fyldestgørende, fortabes afhjælpningsretten som udgangspunkt ikke, hvis entreprenøren "straks" efter bygherrens tilbagemelding iværksætter behørig afhjælpning.
Entreprenørens afhjælpningsret kan efter voldgiftspraksis endvidere fortabes, hvis:
- entreprenøren afviser at afhjælpe en påtalt mangel, jf. for eksempel voldgiftskendelse afsagt 13. februar 2020 (TBB 2020.407), hvor voldgiftsretten fandt, at entreprenøren havde fortabt sin afhjælpningsret ved at undlade reaktion på bygherrens opfordringer om at afhjælpe
- entreprenøren fastholder at udføre en afhjælpning, som er utilstrækkelig, jf. senest voldgiftskendelse afsagt 19. juni 2025 (TBB 2025.920), hvor voldgiftsretten udtalte, at "efter den forgangne tid, sagens forløb i øvrigt, og da det fremsatte afhjælpningsforslag ikke […] kan anses for tilstrækkeligt" havde entreprenøren mistet sin afhjælpningsret
- entreprenøren stiller uberettigede betingelser for at foretage afhjælpning, jf. for eksempel voldgiftskendelse afsagt 22. februar 2005 (TBB 2005.372), hvor entreprenør ikke var berettiget til at betinge afhjælpning af, at bygherre deponerede et tilbageholdt beløb
- entreprenøren flere gange forgæves har forsøgt afhjælpning, jf. for eksempel voldgiftskendelse afsagt 23. juni 2011 (KFE 2011.366).
Berettiget tvivl om, hvorvidt entreprenør er ansvarlig for en mangel
Hvis der ved bygherres påtale af en mangel er berettiget tvivl om, hvorvidt entreprenøren er ansvarlig for manglen, og at afklaring af denne tvivl forudsætter nærmere tekniske undersøgelser, kan entreprenøren efter omstændighederne bevare sin afhjælpningsret, selvom en meddelt rimelig frist for afhjælpning er overskredet. Det forudsætter, at entreprenøren straks efter, at tvivlen er tilstrækkelig afklaret - eksempelvis ved syn og skøn - tilbyder at afhjælpe manglen.
Det beror på en konkret vurdering, om der foreligger den tilstrækkelige berettigede tvivl.
Fra praksis kan nævnes voldgiftskendelse afsagt 18. januar 2019 (TBB 2019.338), hvor en entreprenør havde bevaret sin afhjælpningsret i forhold til mangelfuld fugning indvendig omkring vinduer, idet entreprenøren "umiddelbart" efter manglen var blevet dokumenteret ved syn og skøn, havde tilbudt at afhjælpe denne mangel.
Bygherrens retsstilling, hvis entreprenørens afhjælpningsret er bortfaldet
Hvis entreprenørens afhjælpningsret er bortfaldet efter AB 18/ ABT 18 § 50, har bygherre "ret til at lade de påberåbte mangler udbedre for entreprenørens retning (udbedringsgodtgørelse) eller til afslag i entreprisesummen". Det indebærer, at bygherre i så fald kan antage en anden entreprenør til at udføre afhjælpningen og rette kravet for afhjælpning mod den oprindelige entreprenør. Bygherre har tilsvarende misligholdelsesbeføjelser, hvis afhjælpningsretten er bortfaldet efter voldgiftspraksis.
Det ses ofte, at entreprenøren enten bestrider bygherrens synspunkt om, at der foreligger en mangel eller den udførte afhjælpning ikke er fyldestgørende, eller fremfører, at afhjælpning kunne være sket langt billigere. Hvis entreprenøren bestrider bygherrens betalingskrav, vil bygherre være nødsaget til enten at anmode om udbetaling fra entreprenørens garantistillelse (hvis manglens karakter muliggør det) eller indlede en voldgiftssag. Bygherre bør ikke påbegynde afhjælpning ved anden entreprenør inden, at der enten er sket garantiudbetaling eller gennemført syn og skøn for at sikre behørig dokumentation for manglen.
Hvorledes opgøres bygherres krav mod entreprenøren, når afhjælpningsretten er bortfaldet?
Det påhviler bygherre at dokumentere de nødvendige og tilstrækkelige udgifter til afhjælpning af manglen.
Hvis en skønsmand ikke har udtalt sig om de skønnede afhjælpningsudgifter, og bygherre har ladet manglen afhjælpe ved anden entreprenør, vil voldgiftretten oftest tilkende bygherren det beløb, som bygherre har betalt til anden entreprenør for udførelse af afhjælpningen, eventuelt med en mindre skønsmæssig reduktion, hvis entreprenøren formår at så tvivl om, hvorvidt afhjælpning kunne have været udført billigere.
Hvis en skønsmand har udtalt sig om de skønnede afhjælpningsudgifter, vil voldgiftsretten oftest lægge skønsmandens vurdering til grund. Hvis bygherre vurderer, at de faktiske afhjælpningsudgifter er væsentligt højere end skønsmandens vurdering, kan bygherre overveje at indhente nogle 'troværdige' entreprenørtilbud på udførelse af den afhjælpning, som skønsmanden har anbefalet og prissat, og dermed forsøge at få tilkendt et højere beløb end hvad skønsmanden har anslået udgifterne til.
Konsekvens, hvis bygherre uberettiget afskærer entreprenør for at afhjælpe mangler
Hvis bygherre uberettiget nægter at lade en entreprenør afhjælpe mangler, vil bygherre kun være berettiget til godtgørelse af det (skønsmæssigt fastsatte) beløb, som den afviste entreprenør har sparet ved ikke at udføre afhjælpningen. Bygherren vil med andre ord kun få tilkendt et beløb svarende til entreprenørens kostpris for at gennemføre afhjælpningen - det vil sige uden dækningsbidrag og uden moms - jf. seneste voldgiftskendelse afsagt 21. november 2025 (TBB 2026.321), hvor voldgiftsretten udtalte, at "omkostningerne til afhjælpning af mangler må derfor opgøres til [entreprenørens] kostpris".
Ovennævnte nye voldgiftskendelse er i overensstemmelse med hidtidig voldgiftspraksis, jf. blandt andet kendelserne trykt i TBB 2020.830, TBB 2020.777, TBB 2020.641, TBB 2016.404, TBB 2010.777/2, TBB 2006.615, TBB 2002.239 og TBB 2002.75.
I en anden ny voldgiftskendelse afsagt 25. september 2025 (TBB 2026.105) fandt voldgiftsretten imidlertid, at en bygherre, som uberettiget havde afskåret en entreprenør for at afhjælpe en mangel, ikke var berettiget til nogen økonomisk kompensation med følgende korte begrundelse: "Voldgiftsretten finder på den baggrund, at [entreprenør] blev afskåret fra at opfylde sin udbedringsret. Det samme kan konkluderes ud fra den mail, som [bygherrens rådgiver] sendte […], hvor det blev anført, at [entreprenør] ikke måtte udføre arbejder vedrørende påtalte mangler. Bygherren kan på den baggrund ikke vælge i stedet for afhjælpning at kræve erstatning". Det er påfaldende, at voldgiftsretten uden yderligere begrundelse fandt, at bygherren overhovedet ikke var berettiget til nogen godtgørelse, når der forelå berettigede mangler.
Sidstnævnte kendelse afviger fra sædvanlig voldgiftspraksis, men nogle få tidligere voldgiftskendelser kom til samme resultat, jf. voldgiftskendelse afsagt 28. maj 2013 (TBB 2013.653), hvor bygherre, der med urette havde nægtet entreprenøren ret til at afhjælpe, ikke fik tilkendt noget beløb i anledning af mangler. Tilsvarende voldgiftskendelse afsagt 4. december 2017 (TBB 2018.280), hvor voldgiftsretten udtalte, at "som sagen har været forelagt voldgiftsretten, er der herefter ikke grundlag for at tilkende [X] noget beløb som erstatning for disse revner, heller ikke kostprisen." Resultatet i sidstnævnte kendelse skyldes sandsynligvis den procesførelse, som bygherres advokat havde valgt, jf. formuleringen "som sagen har været forelagt voldgiftsretten".
Perspektivering af voldgiftskendelserne afsagt 25. september og 21. november 2025
Det er vores opfattelse, at voldgiftskendelsen af 21. november 2025 er udtryk for den almindeligt gældende retstilstand, således at en bygherre - som uberettiget afskærer en entreprenør for sin afhjælpningsret - som altovervejende udgangspunkt er berettiget til en godtgørelse svarende til kostpris for udførelse af afhjælpningen.
Bygherrer bør imidlertid have for øje, at der er risiko for, at en voldgiftsret kan finde, at bygherrens adfærd, procesførelse eller lignende efter omstændighederne indebærer, at bygherre helt mister retten til godtgørelse (til kostpris), jf. resultatet i voldgiftskendelsen af 25. september 2025.
Få kvalificeret sparring og hjælp
Der er risici forbundet med som bygherre at afskære en entreprenør fra sin afhjælpningsret. Vi anbefaler derfor, at bygherrer søger kvalificeret juridisk rådgivning, førend det besluttes at afskære en entreprenør fra at afhjælpe mangler.
Vi har stor erfaring med at hjælpe både bygherrer og entreprenører med rådgivning om håndtering af mangler, herunder med sparring og vurdering af, om entreprenørens afhjælpningsret i forhold til en konkret mangel må anses at være bortfaldet. Vi har ligeledes stor erfaring med at bistå med håndtering af tvister om mangler, herunder relateret til entreprenørers afhjælpningsret og -pligt.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
