Ny rapport fra Ekspertudvalget om boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Skal boligreguleringslovens § 5, stk. 2 afskaffes, eller bliver der stadig mulighed for at forhøje lejen ved gennemgribende moderniseringer af lejemål? Få konklusionerne her.


Den 27. februar 2019 blev der på baggrund af længere tids offentlige debat om udenlandske virksomheders opkøb af boligudlejningsejendomme i Danmark igangsat en undersøgelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. En række partier i Folketinget blev enige om at nedsætte en ekspertgruppe, som skulle undersøge omfanget og virkningerne af § 5 stk. 2 og komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Undersøgelsen skulle skabe et sagligt grundlag for efterfølgende politiske drøftelser om behovet for at ændre de gældende regler. Rapporten er nu kommet.

Rapporten indeholder ingen anbefalinger til, hvad der bør ændres; men opstiller i stedet en række modeller, der opridser, hvilke muligheder der kan være for ændringer – samt et overslag over de forventede konsekvenser for udlejere, lejere og andelshavere (andelshavere vil (in)direkte være påvirket, da en andelsboligforenings ejendom kan vurderes, som var den en udlejningsejendom).


Rapportens 7 modeller

• Model A: Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk.2


• Model B: Skærpet krav til energistandarder ved forbedringer efter § 5, stk. 2


• Model C: Forhøjelse af beløbsgrænser i boligreguleringslovens § 5, stk. 2


• Model D: Forhøjelse af afkastet, som anvendes for forbedringer i forbindelse med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.


• Alternativ model 1: Lovbestemte tillæg til gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2


• Alternativ model 2: Omkostningsbestemt leje med et forhøjet afkast for energiforbedringer


• Alternativ model 3: Justering af margin for det lejedes værdi.

Rapportens konklusioner

Det kan umiddelbart konkluderes, at alle modellerne objektivt set kan gennemføres inden for en kortere tidshorisont dog under anvendelse af mere eller mindre omfattende og længerevarende overgangsregler. Modellerne B og C (samt alternativ model 3) medfører ikke, at § 5, stk. 2 afskaffes. Det gør de øvrige.

En afskaffelse af § 5, stk. 2, (model A) vil være den mest indgribende model, men rapporten indeholder ikke den ”rygende pistol”, der dokumenterer, at et sådan indgreb vil løse alle de forudsatte problemer (dyre lejeboliger, misbrug af ordningen, udenlandske kortsigtede investeringer) holdt op imod betydningen af, at den ældre boligmasse fortsat bliver moderniseret eller konsekvenserne for f.eks. andelsboligforeninger.

En skærpelse af energistandarderne (fra energimærkning D som minimum til C) (model B) vil formentlig betyde, at rentabiliteten i at anvende § 5, stk. 2 vil forsvinde for en del ejendomme, da en sådan opgradering vil være bekostelig – men samtidig vil det formentlig hovedsageligt være for ejendomme uden for København, Frederiksberg eller Århus, at dette vil være mest problematisk.

En forhøjelse af beløbsgrænserne (model C) vil formentlig også have begrænset effekt i København og på Frederiksberg, da rapporten også bekræfter, at de moderniseringer, der foretages her, i forvejen ligger langt over minimumsbeløbsgrænserne. Rapporten adresserer kort også det problem, en forhøjelse af beløbsgrænserne vil have for ejendomsbesiddere uden for de største byer (konsekvensen vil her være, at rentabiliteten vil blive væsentligt forringet).

Nogle af modellerne - særligt model D samt alternativ model 1 og 2 - vil endvidere kunne give anledning til vanskeligheder i relation til praktisk gennemførlighed. Bl.a. vil ordningerne på sigt give anledning til yderligere problemer for udlejere med at dokumentere lejens sammensætning i huslejenævnene. Det vil heller ikke blive nemmere for lejerne at gennemskue, hvordan deres husleje er sammensat. Ydermere kan der være et problem i relation til bestemmelsen om mere byrdefulde vilkår i boligreguleringslovens § 5, stk. 9.


Udvalget anbefaler ikke en model frem for en anden

Da udvalget ikke i rapporten anbefaler en model frem for en anden, er det ikke til at sige, om eller hvilken model der føres ud i livet. Det er i forligskredsen i Folketinget aftalt, at partierne er stillet frit i forhold til hvilken model, som skal gennemføres (om nogen). Den kommende tid vil vise, hvad der kommer til at ske og hvilke konsekvenser, et indgreb vil få.


Følg med her

Vil du vide mere om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og rapportens indhold – og de mulige konsekvenser for ejendomsinvestorer, kan du kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg, som bl.a. har skrevet ph.d.-afhandlingen ”Det lejedes værdi”, der i 2018 er kommet i 4. udgave. Afhandlingen indeholder bl.a. et selvstændigt kapitel om boligreguleringslovens § 5, stk. 2.