Ny ejerlejlighedslov vedtaget

Folketinget har den 9. juni 2020 vedtaget en ny ejerlejlighedslov, lov nr. 908 af 18. juni 2020. Den nye lov er en modernisering af hele ejerlejlighedsloven og indeholder en række ændringer, der skal forenkle loven og klarlægge lovens anvendelsesområde.

Den nye lov er baseret på anbefalinger fra moderniseringsudvalget, der blev nedsat i 2016 af den tidligere Venstre-regering, og trådte i kraft den 1. juli 2020. Hovedformålet med den nye lov er at gøre reglerne lettere at forstå og give et bedre grundlag til at håndtere de problemstillinger, der opleves i praksis.

Forbud mod opdeling af ældre ejendomme

Forbuddet mod opdeling af private beboelsesejendomme, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, landbrugsejendomme samt ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger fastholdes i den nye lov.

Men med den nye lov opstår der en række nye muligheder, der giver øget fleksibilitet ved opdeling af ejerlejligheder. Blandt andet bliver det muligt at opdele ældre ejendomme, der indeholder maksimalt to beboelseslejligheder og erhverv (uanset antal erhvervslejligheder). Herudover ophæves størrelseskravet, hvorefter ejerlejlighedernes tinglyste areal skal være på 75 m2, og bruttoarealet skal være på 85 m2 ved etablering af nye beboelseslejligheder.

Det bliver desuden muligt at opdele ældre ejendomme, der består både af bolig og erhverv, ved at opdele og udskille boligdelen som en selvstændig ejerlejlighed. Erhvervsdelen kan samtidigt opdeles i en eller flere ejerlejligheder. Samme mulighed kan benyttes, såfremt en del af ejendommen blokerer for opdeling, hvorefter denne del kan udskilles til en selvstændig ejerlejlighed. Øvrige dele kan herefter opdeles til flere ejerlejligheder.

Ophør af stemmebegrænsning

Reglen om, at en ejer, der ejer flere genudlejede ejerlejligheder, ikke kan stemme med fordelingstal for disse ejerlejligheder, ophæves. Efter den 1. juli 2020 får ejere af disse ejerlejligheder indflydelse på lige vilkår med andre ejere.

Forbud mod urimelige generalforsamlingsbeslutninger

Loven indfører en ”generalklausul”, der giver mulighed for at tilsidesætte urimelige generalforsamlingsbeslutninger. Det rammer beslutninger, der har til formål at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på de øvrige ejeres bekostning eller at påføre en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

Videre beføjelser til ejerforeningen

Den nye ejerlejlighedslov giver en række beføjelser til ejerforeningen:


Tinglysning af rettigheder og ekstinktion
Ejerforeningen får mulighed for at tinglyse fravigelser af normalvedtægten samt at stifte eller ændre rettigheder ved servitutter på de enkelte ejerlejligheder, når blot dokumentet underskrives af de tegningsberettigede i ejerforeningen, og der fremlægges dokumentation for beslutningen. Det er altså ikke længere nødvendigt at indhente underskrifter fra alle ejere.

Den nye lov fastholder udgangspunktet om, at normalvedtægten gælder, hvis der ikke er vedtaget individuelle vedtægter. Er de individuelle vedtægter ikke tinglyst på en enkelt ejerlejlighed, og ekstingveres de som følge heraf for denne ejerlejlighed, vil vedtægterne fremover bortfalde for alle ejerlej-ligheder i ejendommen. Det er således vigtigt, at bestyrelsen i ejerforeningen sikrer, at individuelle vedtægter eller senere vedtagne ændringer af disse tinglyses på alle ejerlejligheder.

Adgang til de enkelte ejerlejligheder
Med loven klarlægges ejerforeningens og andre ejeres adgang til de enkelte ejerlejligheder. Der skal gives et varsel på minimum seks uger for adgang, medmindre behovet for adgang er uopsætteligt.


Bod for misligholdelse og overtagelse af ejerbeføjelser
Ejerforeningen kan pålægge en ejer af en ejerlejlighed en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller nogen, som ejeren giver adgang til lejligheden, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere. Der kan pålægges yderligere bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren fortsætter forsømmelsen efter tidligere pålæg.

Beslutningen om at pålægge en bod træffes på generalforsamlingen med to tredjedele flertal efter både fordelingstal og antal blandt samtlige ejere. Hvis ejeren inden seks uger gør indsigelse mod boden, skal ejerforeningen anlægge retssag om bodens berettigelse. Muligheden for at pålægge en bod ændrer ikke ved ejerforeningens nugældende muligheder for at ekskludere en ejer og tvangssælge ejerlejligheden.

Hvis en ejerlejlighed er udlejet, og lejeren efter lejelovens bestemmelser udviser retsstridig adfærd, kan ejerforeningen indtræde som procespart og udøve en udlejers beføjelser, herunder ophæve lejemålet og søge lejeren udsat gennem fogedretten.


Husorden
Der er i loven indsat en ny og særskilt bestemmelse om husorden for at klarlægge sondringen mel-lem på den ene side husordensbestemmelser, der er at anse som ordensforskrifter, der kan besluttes med et simpelt flertal, og på den anden side vedtægtsbestemmelser, der kræver kvalificeret flertal.


Mulighed for digital kommunikation
Lovændringen giver en række aktører, herunder advokater, administratorer, revisorer, landinspektører og realkreditinstitutter mv. ret til at kommunikere via Digital Post med ejerforeninger og ejere af ejerlej-ligheder i sager om ejerforeningens eller ejeres anliggender.

Opdatering af normalvedtægten

Moderniseringsudvalget har i deres anbefalinger foreslået en opdatering og modernisering af normal-vedtægten, idet seneste revision blev gennemført i 2004. Normalvedtægten er ikke en del af det vedtagne lovforslag, men forventes offentliggjort i slutningen af 2020.

Du kan læse mere om den nye ejerlejlighedslov her.