Moms på ejendomme, der overgår fra salg til udlejning – markant regelændring på vej

Hvis ejendommen ikke kan sælges – men i stedet bliver udlejet uden moms – overgår ejendommen til at være momsfri. Derved opstår der en momsreguleringsforpligtelse, hvor den ved opførelsen fratrukne moms skal tilbagebetales, typisk ved regulering af momstilsvaret over en 10-årig periode. Det fremgår af momslovens regler om investeringsgoder. Nu skærpes reglerne om denne tilbagebetaling.

Reglerne i dag

I dag vil indgående moms, som fratrækkes i forbindelse med opførelse af ejendom i salgsøjemed, skulle tilbagebetales med 1/10-del pr. år, fra det tidspunkt ejendommen overgår til momsfritaget udlejning (momsreguleringsforpligtelse).

Sælges den pågældende ejendom inden 5 år efter ibrugtagning, skal der betales moms ved salg, og det momsfradrag, der endnu ikke er reguleret via investeringsgode reglerne opretholdes. Sker et salg af ejendommen først efter mere end fem år, skal der ikke betales moms af salgssummen, men den resterende del af momsreguleringsforpligtelsen indbetales på salgstidspunktet.

Lovændring pr. 1.7.2021

Efter 1.7.2021, hvor de nye regler træder i kraft, vil der, når en ejendom overgår fra en ejendom opført i salgsøjemed til en udlejningsejendom (momsfri udlejning), skulle afregnes den fulde moms.

Den fulde fradragne moms afregnes på det tidspunkt, hvor ejendommen udlejes momsfrit, og altså ikke over en 10-årig periode, som tilfældet er i dag.

Udover tidspunktet for afregning af moms ændres også grundlaget for beregningen af momsen ved overgangen til den momsfrie anvendelse. Efter de nuværende regler afregnes et momsbeløb svarende til det faktisk fratrukne momsbeløb ved ejendommens opførelse. Med de nye regler skal momsen som udgangspunkt opgøres på baggrund af ejendommens markedsværdi - købsprisen for en tilsvarende ejendom på tidspunktet for overgangen til udlejning. Kun hvis der ikke kan opgøres en markedsværdi, kan værdien opgøres med udgangspunkt i den faktiske kostpris.

For ejendomme, hvor der i mellem opførelsestidspunktet og overgangen til momsfri anvendelse, har været en værdistigning, betyder de nye regler, at der reelt betales moms af en ikke-realiseret avance, hvor i mod det for ejendomme, der er faldet i værdi, omvendt betyder en ”besparelse momsmæssigt som følge af det ikke-realiserede værditab.

En konsekvens af reglerne er også, at ejendommen efterfølgende kan sælges uden moms, dette uanset om ejendommen i momsmæssig henseende anses for at være ny eller gammel.

Hvad skal man være opmærksom på?

Der er tale om en markant ændring af reglerne, der indebærer, at der skal afregnes moms af markedsprisen for ejendommen. Det vil sige markedsprisen for ejendommen på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til momsfri udlejning. Det problematiske kan her være, at markedsværdien ikke kendes, da det ikke har været muligt at sælge ejendommen til den udbudte pris.

OBS: De nye regler gælder ikke kun for ejendomme, der opføres efter, at lovændringen træder i kraft, men også for allerede opførte ejendomme, der overgår til udlejning herefter.

Mange virksomheder, der er ved at opføre – eller har opført – ejendomme i den seneste tid, vil derfor skulle beslutte, om deres ejendomme skal håndteres efter de gamle eller de nye regler – alt afhængig af, hvorledes man forudser markedet bevæger sig. Det får herved også stor betydning, om/hvordan man kan dokumentere den aktuelle markedsværdi, og hvordan prisudviklingen i det område, hvor ejendommen ligger, forventes at være.

Focus Advokater anbefaler

Momsreglerne kan være svære at håndtere generelt, og momsafregningen kan have stor likviditetsmæssig betydning for blandt andet finansieringen af et ejendomsudviklingsprojekt. Det er derfor væsentligt at være på forkant med den momsforpligtelse, som kan opstå i forbindelse med opførelse og salg eller udlejning af en ejendom. Det kræver professionel rådgivning.