I en lejekontrakt mellem udlejer og en supermarkedskæde vedrørende et lejemål i et indkøbscenter var der aftalt en konkurrenceklausul, som forhindrede udlejer i at udleje andre lokaler til andre supermarkeder. På denne baggrund mente lejer, at udlejer ved indgåelse af betinget købsaftale med en konkurrerende supermarkedskæde vedrørende naboejendommen var i strid med lejekontrakten.
Sagens faktiske omstændigheder
I 1981 blev der indgået lejekontrakt mellem udlejer og en supermarkedskæde vedrørende et lejemål i et indkøbscenter. Lejekontrakten var tinglyst på matriklen, hvor indkøbscenteret lå, og indeholdt en konkurrenceklausul med ordlyden: ”Selskabet forpligter sig til ikke at udleje andre lokaler til andre discountsupermarkeder eller lignende driftsform”.
I sommeren 2019 indgik udlejer en betinget købsaftale om delvis salg af naboejendommen til en konkurrerende supermarkedskæde. Efter planen skulle her opføres en dagligvarebutik, som ville have beliggenhed omkring 100 meter fra lejers supermarked i indkøbscenteret.
Boligrettens dom
Boligretten fandt, at konkurrenceklausulen ikke indeholdt en geografisk afgrænsning, og der kunne derfor ikke rent formelt foretages en afgrænsning af virkningsområdet, således den kun havde virkning på den matrikel, hvorpå indkøbscenteret var beliggende, og hvor lejekontrakten var tinglyst.
Boligretten fandt dog ikke, at konkurrenceklausulen konkret afskar udlejer fra at sælge en del af naboejendommen til den konkurrence supermarkedskæde, da der var tale om et salg på en selvstændig matrikel, som lå adskilt fra indkøbscenteret. Den tætte beliggenhed mellem den solgte ejendom og butikscenteret udgjorde efter Boligretten vurdering ikke et forsøg på omgåelse af konkurrenceklausulen eller i øvrigt en tilsidesættelse af den grundlæggende aftaleretlige loyalitetsforpligtelse, som klausulen var udtryk for.
Boligretten tog derved udlejers påstand til følge, hvorefter lejer skulle anerkende, at konkurrenceklausulen ikke var til hinder for salget af en del af naboejendommen.
Landsrettens dom
Landsretten fandt, at konkurrenceklausulen alene vedrørte selve butikscenteret, og da overdragelsen af nabogrunden fandt sted 40 år efter vedtagelsen af konkurrenceklausulen, ligesom salget skete som led i udviklingen af lokalområdet, hvor kommunen havde ageret planmyndighed, kunne lejekontraktens konkurrenceklausul ikke være til hinder for udlejers salg af nabomatriklen.
Boligretten tog derved også udlejers påstand til følge.
Dommen er optrykt i T:BB 2023.304 Ø.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
