Hvad må man som lejer anvende sit erhvervslejemål til?

Som erhvervslejer er man efter Erhvervslejelovens § 34 forpligtet til at anvende sit lejemål i overensstemmelse med det formål, der er aftalt med udlejer. Hvis man ønsker at ændre anvendelsen, kræver det, at udlejer samtykker.
Som hovedregel vil det være reguleret i lejekontrakten mellem lejer og udlejer, hvad lejemålet skal og må benyttes til. Der er i praksis imidlertid stor forskel på, hvordan sådanne anvendelsesbestemmelser formuleres.

I nogle tilfælde henvises f.eks. til en bestemt branche, at lejemålet må anvendes til "kontorformål" eller "butiksformål". Der er også eksempler på, at parterne ganske specifikt har afgrænset den tilladte brug af lejemålet. Sidstnævnte vil ofte vil være hensigtsmæssigt, bl.a. for at sikre at parternes forudsætninger opfyldes og for at undgå uoverensstemmelser.

Københavns Byret har i slutningen af juni 2017 afsagt en dom i en sag, der drejede sig om, hvorvidt en lejers brug af sit lejemål var i strid med det aftalte. Udlejer havde ophævet lejeforholdet med henvisning til, at lejeren drev café i lejemålet. Efter lejekontrakten skulle lejemålet bl.a. anvendes til detailsalg og servering af visse oplistede fødevaregrupper og drikkevarer. Udlejer havde ikke forudsat, at der skulle drives café i lejemålet, og der var ikke i lejekontrakten omtalt en adgang hertil.

Byretten fandt imidlertid ikke, at lejers benyttelse af lejemålet til cafédrift var i strid med lejekontrakten og fandt herved udlejers ophævelse uberettiget. Afgørelsen synes at være ganske vidtgående og er anket til landsretten.


Stor betydning

Som udlejer kan det have stor betydning, at lejer overholder lejekontraktens anvendelsesbestemmelse. Brugen af det lejede kan spille en rolle f.eks. i forhold til forsikring, myndighedskrav samt spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Desuden kan udlejer have påtaget sig konkurrencebegrænsninger over for andre lejere i ejendommen, ligesom aftalt anvendelse ofte vil indgå i udlejers planlægning af lejersammensætning.

Dommen fra Københavns Byret er et eksempel på, at man som udlejer nøje bør sikre, at den tilladte anvendelse af lejemålet er præcist angivet i lejekontrakten, og at der dermed er klare rammer for anvendelsen. Ellers risikerer man at skulle acceptere en anden benyttelse, end man havde forudsat.

Som udlejer bør man undgå, at lejekontraktens bestemmelser om anvendelse indeholder formuleringer som "og lignende, "f.eks." og "mv." Det kan også med fordel angives, at anvendelsesbestemmelsen indeholder en udtømmende oplistning af den tilladte anvendelse.

Som lejer vil man derimod ofte have en interesse i, at lejekontrakten indeholder brede rammer for den tilladte anvendelse.

Man bør som lejer i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakt sikre sig, at den planlagte brug af lejemålet kan rummes inden for anvendelsesbestemmelsen. Bl.a. fordi en aftalestridig benyttelse af lejemålet kan danne grundlag for udlejers ophævelse af lejeforholdet.

Lejer bør også søge at sikre, at lejekontrakten ikke begrænser lejers mulighed for udvidelse, konceptudvikling eller ændring af varesortiment. Ligeledes kan den tilladte anvendelse have betydning for lejers mulighed for eventuel senere afståelse af lejemålet.

Både lejer og udlejer bør herved have fokus på reguleringen af den tilladte anvendelse af lejemålet ved indgåelsen af lejekontrakten.

Bragt på Børsen den 16. august 2017.



 

---