Husk risikoafdækning ved overdragelse af fast ejendom

KLUMME: Due diligence-undersøgelser udgør et vigtigt element i forbindelse med ejendomstransaktioner. Begrebet due diligence dækker i den sammenhæng over de undersøgelser, som gennemføres, typisk af køber, for at sikre et indblik i ejendommens forhold samt med henblik på at afdække eventuelle risici og andre relevante forhold.

Due diligence-undersøgelserne kan være mangeartede og kan omfatte eksempelvis juridiske, finansielle og skattemæssige, tekniske og miljømæssige forhold.


Tilrettelæggelse af undersøgelser

Undersøgelsernes omfang og intensitet vil som udgangspunkt bero på transaktionens størrelse og kompleksitet, samt hvorvidt der er tale om overdragelse af et ejendomsselskab (aktieoverdragelse) eller en eller flere ejendomme (aktivoverdragelse). Eksempelvis vil en overdragelse betyde, at en køber i forbindelse med en aktieoverdragelse vil indtræde i bl.a. selskabets forpligtelser og ansvar over for tredjemand, og derfor vil det være relevant for køber at sikre sig et grundigt indblik i rækkevidden heraf.

Det er imidlertid en rigtig god idé både for sælger og køber at sikre, at der gennemføres de nødvendige due diligence-undersøgelser i forbindelse med en handel.

Som sælger er man underlagt en loyal oplysningsforpligtelse over for køber og vil derfor være forpligtet til at orientere køber om væsentlige forhold vedrørende salgsgenstanden, idet man i modsat fald kan ifalde et ansvar over for køber for sådanne forhold. Tilsvarende har køber en selvstændig undersøgelsesforpligtelse og kan afskæres fra at gøre et mangelansvar gældende overfor sælger for forhold, som man burde have konstateret i forbindelse med sine undersøgelser.


Hvorfor bør der gennemføres due diligence undersøgelser?

I det nuværende ejendomsmarked, som er præget af stor efterspørgsel og ofte korte transaktionsprocesser, kan en effektiv gennemførelse af due diligence derudover blive et konkurrenceparameter blandt de potentielle købere.

Som køber bør man i forbindelse med en handel sikre sig et grundigt indblik i ejendommens eller ejendomsselskabets forhold. Due diligence-undersøgelser skal sikre, at køber har det nødvendige grundlag for at træffe købsbeslutning, og at køber undgår senere ubehagelige overraskelser. f.eks. i form af en senere konstatering af væsentlige oplysninger om lejeforhold, tredjemandsrettigheder, forurening eller andre forhold, som kan have stor økonomisk og/eller juridisk betydning for køber.

Desuden kan resultatet af købers undersøgelser have en betydning for værdifastsættelsen af ejendommen/ejendomsselskabet og inddrages som væsentlige elementer i forhandlingerne med sælger om købesummen samt om overdragelsesaftalens vilkår, bl.a. i relation til ansvar og garantier.

Køber bør derfor sikre sig forinden indgåelse af en overdragelsesaftale, at den indeholder en betingelse om købers gennemførelse af en tilfredsstillende due diligence indenfor en rimelig tidsfrist.

Gennemførelse af due diligence i forbindelse med en overdragelse er imidlertid også i sælgers interesse og kan bl.a. mindske sælgers risiko for senere at blive mødt af et mangelkrav fra køber og kan begrænse omfanget af sælgers garantier og indeståelser i overdragelsesaftalen. En due diligence på sælgersiden vil desuden kunne medvirke til at skabe grundlag for en højere købesum og en bredere kreds af potentielle købere.

Bragt i Børsen den 1. november 2017



 

---