Højesteret: Nye rammer for fremleje efter konkurs i andelsboligforening og overgang til udlejningsejendom

Sag BS-31891/2025-HJR

Sagen blev ført for Heimstaden Duegården ApS af advokat Søren Saaby Hansen, ØENS Advokatfirma. 

Dommen er principiel, fordi den præciserer, hvordan fremlejeforhold skal vurderes i de særlige overgangssituationer, der opstår, når en andelsboligforening går konkurs, ejendommen overdrages til en ny ejer som udlejningsejendom, og den tidligere andelshaver fortsætter som lejer efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1.

Sagens baggrund: Konkurs andelsboligforening, ejerskifte og fremleje til søn

Højesteret lagde til grund, at Akelius (nu Heimstaden) overtog ejendommen med virkning fra 1. september 2017 efter konkursen i Andelsboligforeningen Duegården. Den tidligere andelshaver (A) indgik i tidsnær sammenhæng med overtagelsen en aftale med sin søn (B) om, at sønnen skulle bo i lejligheden. Sønnen flyttede ind samme dag som ejerskiftet.

Et centralt element i sagen var, at andelsboligforeningens vedtægter og praksis gav andelshaverne en mere vidtgående adgang til fremleje end den adgang, der følger af lejelovens fremlejeregler. Spørgsmålet var derfor, om udlejeren efter ejerskiftet skulle respektere en fremlejeret, der udsprang af andelstiden, og om ophævelsen var berettiget. 

Retsgrundlag: § 4, stk. 1 og lejelovens fremlejeregler

Højesteret gennemgår udtrykkeligt udgangspunktet i andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1: Når en ny ejer overtager ejendommen, har andelshaverne ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lejelovgivning.

Det har særlig betydning for fremleje, fordi lejelovens regler (Højesteret henviser til § 158, tidligere § 70) finder anvendelse på aftaler, som den tidligere andelshaver indgår efter vedkommende har opnået brugsret som lejer. Efter § 158 kan fremleje af hele lejligheden – uden udlejers samtykke – som udgangspunkt kun ske i op til 2 år, og kun når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes forhold som sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse.

Højesterets principielle præmis: Fremlejetagere kan i visse tilfælde “følge med” efter ejerskifte

Det principielle i dommen er Højesterets stillingtagen til situationen, hvor der på ejerskiftetidspunktet allerede bor en fremlejetager i lejligheden på grundlag af en gyldig aftale med andelshaveren.

Højesteret fastslår, at en person, der på ejerskiftetidspunktet allerede var lejer i kraft af en gyldig aftale med en andelshaver, kan have ret til at forblive i lejemålet som fremlejetager efter ejerskiftet. Det forudsætter dog, at den tidligere andelshaver ønsker at gøre sin brugsret efter § 4 gældende. Fremlejetageren får heller ikke “bedre ret” end den tidligere andelshaver (nu lejer), og udlejeren kan fortsat opsige eller ophæve lejeaftalen efter lejelovens almindelige regler.

Højesteret præciserer samtidig en meget vigtig grænse: Lejeaftalen kan ikke ophæves under henvisning til reglerne om fraflytning i utide og uberettiget overladelse af brugen, hvis det konkrete fremlejeforhold ikke var uberettiget, da det blev etableret. Med andre ord: Hvis fremlejeforholdet var lovligt etableret før overgangen, kan man ikke efterfølgende gøre det til en ophævelsesgrund alene fordi lejelovens fremlejeregler ellers ville være strengere.

Den konkrete bevisvurdering: Ikke godtgjort at fremlejeforholdet var etableret før 1. september 2017

Selvom Højesteret således åbner for, at en fremlejetager kan “følge med” efter ejerskifte, faldt sagen i den konkrete bevisvurdering ud til Heimstadens fordel.

A gjorde gældende, at fremlejeforholdet med sønnen var etableret før ejerskiftet. Heimstaden gjorde gældende, at dette ikke var godtgjort, og pegede bl.a. på forhold om dokumentation og oplysninger fra folkeregisteret. Højesteret fandt efter en samlet vurdering, at det ikke var godtgjort, at fremlejeforholdet var etableret forud for ejerskiftet den 1. september 2017.

Konsekvensen var, at lejelovens almindelige fremlejeregler fandt anvendelse. Da det var ubestridt, at A’s fravær ikke var midlertidigt, var betingelserne for ophævelse efter reglerne om fraflytning i utide og uberettiget overladelse af brugen opfyldt. Højesteret fandt også, at Heimstaden ikke havde udvist retsfortabende passivitet. Ophævelsen var derfor berettiget, og fraflytningsfristen blev fastsat til 1. april 2026.

Praktisk betydning: Hvad bør udlejere, investorer og rådgivere tage med?

Dommen er særligt relevant for udlejere og investorer, der køber ejendomme ud af konkursboer fra andelsboligforeninger – og for administratorer og rådgivere, der arbejder med due diligence, indflytnings-/brugsretsvurderinger og konflikter om fremleje.

Tre læringspunkter står meget tydeligt frem:

For det første er timing og dokumentation afgørende. Hvis det ikke kan dokumenteres, at fremlejeforholdet var etableret før ejerskiftet, vurderes fremlejen efter lejelovens almindelige regler med de velkendte krav om midlertidighed og tidsbegrænsning.

For det andet viser dommen, at en fremlejetager i visse tilfælde kan have ret til at blive boende efter ejerskifte, hvis fremlejeforholdet var gyldigt etableret før overgangen. Det kan få stor økonomisk og driftsmæssig betydning, fordi et køb af en tidligere andelsejendom dermed kan indebære, at der reelt “følger” fremlejetagere med ind i den nye udlejningssituation.

For det tredje tydeliggør dommen grænserne for ophævelse: Udlejeren kan ikke automatisk ophæve med henvisning til “ulovlig fremleje”, hvis fremlejen var lovligt etableret på etableringstidspunktet i den overgangssituation, som § 4, stk. 1 regulerer. Det kræver en konkret vurdering af, om fremlejeforholdet var uberettiget, da det blev etableret.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende om boligret, fremleje, ophævelse, andelsboligforeningers konkurs og de særlige overgangsproblemstillinger, hvor andelsret og lejeret mødes.

Har I en konkret sag eller står I over for køb af en ejendom med historik som andelsboligforening, kan det være afgørende at få klarlagt eksisterende brugs- og fremlejerettigheder tidligt i processen.