Højesteret ændrer landsretsdom om ret til at kræve gamle pristalsreguleringer reguleret for fremtiden

Bortforpagter kunne alene regulere forpagtningsafgiften på baggrund af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.

For en nærmere gengivelse af bolig- og landsrettens domme og præmisser, henvises der til Bech-Bruuns tidligere nyhed af den 29. november 2021, som kan læses her.

Sagens faktiske omstændigheder

Forpagter indtrådte i 2016 i en forpagtningsaftale fra 1987 vedrørende en bodega i Aalborg.

I forpagtningsaftalen var det aftalt, at den årlige leje hvert år kunne reguleres efter det til enhver tid gældende reguleringspristal. Under sagen var parterne enige om, at reguleringspristallet er overgået til nettoprisindekset.

Efter bortforpagters erhvervelse af ejendommen i 2019 blev bortforpagter opmærksom på, at det ikke var alle år, at de tidligere bortforpagtere havde reguleret lejen som ellers hjemlet i forpagtningsaftalen. Lejen var blevet reguleret nogle år, men ikke alle. Det blev under sagen ikke oplyst hvilke år, lejen henholdsvis var blevet reguleret, og hvilket den ikke var.  

Genberegning af lejen

Bortforpagter foretog derfor en genberegning af lejen med udgangspunkt i startlejen tilbage fra 1987 og nettoprisindekset pr. 1. juli 1985, som var det udgangspunkt, den første regulering, i henhold til forpagtningsaftalen, skulle beregnes ud fra til nettoprisindekset pr. 1. juli 2019.

Den årlige leje udgjorde forud for reguleringen cirka 188.500 kroner, mens genberegningen af lejen resulterede i en årlig leje på cirka 241.600 kroner, svarende til en stigning på lidt over 28 procent.

Bortforpagter varslede herefter den årlige leje forhøjet til cirka 241.600 kroner, hvilket forpagter gjorde indsigelse mod.

Højesterets afgørelse

Spørgsmålet for Højesteret var, hvorvidt den af bortforpagter varslede lejeforhøjelse var berettiget, herunder hvorvidt bortforpagter kunne støtte ret på reguleringsbestemmelsen i den oprindelige forpagtningsaftale fra 1987, eller om den faktiske håndtering af reguleringerne havde medført en anden retsstilling for bortforpagter.

Højesteret fandt, at sidstnævnte var tilfældet, og at bortforpagter derfor ikke kunne kræve forpagtningsafgiften reguleret som gjort gældende af bortforpagter.

I præmisserne anfører Højesteret, at det ikke fremgår af oplysningerne i sagen, hvordan reguleringsbestemmelsen er blevet administreret frem til 2003, hvor restauranten blev overdraget mellem to forpagtere, men at det af den købsaftale – som bortforpagter havde tiltrådt – fremgik, hvad forpagtningsafgiften på det tidspunkt udgjorde, ligesom det fremgik, at bortforpagter havde givet tilsagn om at nedsætte forpagtningsafgiften.

Højesteret anfører videre, at bortforpagter i 2008 havde foretaget en pristalsregulering af forpagtningsafgiften, hvor det af varslingsbrevet fremgik, at stigningen beregnes ”af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift” efterfulgt af en beregning i overensstemmelse hermed.

På baggrund af blandt andet disse oplysninger fandt Højesteret, at det ikke kunne lægges til grund, at der i perioden var sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningsaftalens ordlyd, men at det måtte lægges til grund, at bortforpagter, i hvert fald fra 2003, havde den forståelse af aftalen, at pristalsreguleringen skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Det var også den forståelse af reguleringsbestemmelsen, der udtrykkeligt fremgik af varslingsbrevet fra 2008.

Som følge heraf fandt Højesteret, at aftalegrundlaget, som bortforpagter var indtrådt i, var blevet fastlagt sådan, at den årlige pristalsregulering skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift, hvilket ikke var ændret efterfølgende.

Bortforpagter var dermed ikke berettiget til at foretage den varslede pristalsregulering med udgangspunkt i den aftale forpagtningsafgift fra 1987, idet Højesteret var enig med boligretten i, at en regulering absorberer tidligere reguleringer, uanset om de er gennemført eller ej.

Højesteret ændrede herved landsrettens dom og stadfæstede boligrettens dom.

Kommentar

Dommen forekommer oplagt rigtig, og Højesteret ændrer herved landsrettens dom. Dette er på linje med Bech-Bruuns tilkendegivelse i nyhedsbrevet fra den 29. november 2021.

Dommen er optrykt i UfR 2023.827 H og T:BB 2023.114 H.