Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Højesteret ændrer landsretsdom om ret til at kræve gamle pristalsreguleringer reguleret for fremtiden

Bech Bruun
07/03/2023
Højesteret ændrer landsretsdom om ret til at kræve gamle pristalsreguleringer reguleret for fremtiden
Bech Bruun logo
En ny bortforpagter var ikke berettiget til at kræve forpagtningsafgiften pristalsreguleret på baggrund af reguleringer, som den tidligere bortforpagter havde afstået fra at kræve.

Bortforpagter kunne alene regulere forpagtningsafgiften på baggrund af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.


For en nærmere gengivelse af bolig- og landsrettens domme og præmisser, henvises der til Bech-Bruuns tidligere nyhed af den 29. november 2021, som kan læses her.

Sagens faktiske omstændigheder

Forpagter indtrådte i 2016 i en forpagtningsaftale fra 1987 vedrørende en bodega i Aalborg.


I forpagtningsaftalen var det aftalt, at den årlige leje hvert år kunne reguleres efter det til enhver tid gældende reguleringspristal. Under sagen var parterne enige om, at reguleringspristallet er overgået til nettoprisindekset.


Efter bortforpagters erhvervelse af ejendommen i 2019 blev bortforpagter opmærksom på, at det ikke var alle år, at de tidligere bortforpagtere havde reguleret lejen som ellers hjemlet i forpagtningsaftalen. Lejen var blevet reguleret nogle år, men ikke alle. Det blev under sagen ikke oplyst hvilke år, lejen henholdsvis var blevet reguleret, og hvilket den ikke var.  

Genberegning af lejen

Bortforpagter foretog derfor en genberegning af lejen med udgangspunkt i startlejen tilbage fra 1987 og nettoprisindekset pr. 1. juli 1985, som var det udgangspunkt, den første regulering, i henhold til forpagtningsaftalen, skulle beregnes ud fra til nettoprisindekset pr. 1. juli 2019.


Den årlige leje udgjorde forud for reguleringen cirka 188.500 kroner, mens genberegningen af lejen resulterede i en årlig leje på cirka 241.600 kroner, svarende til en stigning på lidt over 28 procent.


Bortforpagter varslede herefter den årlige leje forhøjet til cirka 241.600 kroner, hvilket forpagter gjorde indsigelse mod.

Højesterets afgørelse

Spørgsmålet for Højesteret var, hvorvidt den af bortforpagter varslede lejeforhøjelse var berettiget, herunder hvorvidt bortforpagter kunne støtte ret på reguleringsbestemmelsen i den oprindelige forpagtningsaftale fra 1987, eller om den faktiske håndtering af reguleringerne havde medført en anden retsstilling for bortforpagter.


Højesteret fandt, at sidstnævnte var tilfældet, og at bortforpagter derfor ikke kunne kræve forpagtningsafgiften reguleret som gjort gældende af bortforpagter.


I præmisserne anfører Højesteret, at det ikke fremgår af oplysningerne i sagen, hvordan reguleringsbestemmelsen er blevet administreret frem til 2003, hvor restauranten blev overdraget mellem to forpagtere, men at det af den købsaftale – som bortforpagter havde tiltrådt – fremgik, hvad forpagtningsafgiften på det tidspunkt udgjorde, ligesom det fremgik, at bortforpagter havde givet tilsagn om at nedsætte forpagtningsafgiften.


Højesteret anfører videre, at bortforpagter i 2008 havde foretaget en pristalsregulering af forpagtningsafgiften, hvor det af varslingsbrevet fremgik, at stigningen beregnes ”af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift” efterfulgt af en beregning i overensstemmelse hermed.


På baggrund af blandt andet disse oplysninger fandt Højesteret, at det ikke kunne lægges til grund, at der i perioden var sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningsaftalens ordlyd, men at det måtte lægges til grund, at bortforpagter, i hvert fald fra 2003, havde den forståelse af aftalen, at pristalsreguleringen skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Det var også den forståelse af reguleringsbestemmelsen, der udtrykkeligt fremgik af varslingsbrevet fra 2008.


Som følge heraf fandt Højesteret, at aftalegrundlaget, som bortforpagter var indtrådt i, var blevet fastlagt sådan, at den årlige pristalsregulering skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift, hvilket ikke var ændret efterfølgende.


Bortforpagter var dermed ikke berettiget til at foretage den varslede pristalsregulering med udgangspunkt i den aftale forpagtningsafgift fra 1987, idet Højesteret var enig med boligretten i, at en regulering absorberer tidligere reguleringer, uanset om de er gennemført eller ej.


Højesteret ændrede herved landsrettens dom og stadfæstede boligrettens dom.

Kommentar

Dommen forekommer oplagt rigtig, og Højesteret ændrer herved landsrettens dom. Dette er på linje med Bech-Bruuns tilkendegivelse i nyhedsbrevet fra den 29. november 2021.


Dommen er optrykt i UfR 2023.827 H og T:BB 2023.114 H.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
19/04/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
02/05/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise, Lejeret
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
08/05/2024
Fast ejendom og entreprise
Udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – kan man det?
Udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – kan man det?
23/05/2024
Lejeret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted