For de fleste private boliger i Danmark består der et krav om, at boligen skal anvendes til helårsbeboelse. Som hovedregel er kun boliger, der har sommerhusstatus, undtaget. Det vil sige, at der skal være en eller flere personer, der bruger huset eller lejligheden som deres bolig – og at boligen ikke må stå tom i længere tid. Reglerne medfører også i de fleste tilfælde, at man ikke må bo i to helårsboliger i Danmark samtidig. Læs mere her om reglerne og undtagelserne.
Boligforholdsloven
Reglerne om krav om benyttelse af bolig til helårsbeboelse findes i boligforholdslovens kapitel 1. Reglerne gælder for de fleste – men ikke alle – kommuner i Danmark.
Det fremgår blandt andet af loven, at en ejer af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse, og at hvis en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, bliver ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse.
Lovens kapitel 1 indeholder også regler om begrænsning i mulighed for at nedlægge eller nedrive en bolig.
Brug til helårsbeboelse
En ejendom anses for at være benyttet til beboelse, hvis der er registreret en person med folkeregisteradresse på ejendommen, og såfremt den pågældende person må anses for at have varigt ophold og dermed bopæl på adressen. Det behøver ikke være ejeren selv. Man kan også leje sin ejendom ud og derved opfylde kravene.
Har man ikke folkeregisteradresse i boligen, vil kravene være væsentligt skærpede i forhold til at dokumentere, at der er en person, der har bopæl på adressen. Man kan ikke have folkeregisteradresse i flere boliger samtidig. Og man kan ikke have folkeregisteradresse i en bolig og bo et helt andet sted – alene for at opfylde en bopælspligt eller af andre grunde. Reglerne om folkeregisteradresse findes i Lov om det centrale personregister.
Krav om varig ophold/bopæl vil – tilsvarende skatteretlige regler – som hovedregel blive anset for at være opfyldt, når man kan dokumentere, at man opholder sig mindst 180 dage om året på ejendommen, og faktisk benytter ejendommen til beboelse i minimum denne periode.
En kommune, der får formodning om, at en person ikke er korrekt bopælsregistreret, skal undersøge sagen for at rette eventuelle fejl i registreringen. Kommunen kan indhente oplysninger fra andre registre mv. til brug for undersøgelsen.
Hvis boligen ikke benyttes til beboelse
Det fremgår også af boligforholdsloven, at såfremt en ejendom har været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige bolig til kommunalbestyrelsen. Efter udløbet af fristen kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, til hvem ejeren straks er forpligtet til at udleje boligen til, medmindre der er tale om, at ejeren, som er fraflyttet, har sat ejendommen til salg og/eller som uanset forsøg derpå ikke har kunnet sælge den. Der er desuden en undtagelse, hvis det kan godtgøres, at ejendommen skal ombygges, og den derfor er ubeboelig i en længere periode.
I alle tilfælde skal der være dokumentation for ombygningsprojektet eller dokumentation for, at der udfoldes rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår.
Hvis ejendommen står tom, og ejer ikke anmelder til kommunen, at ejendommen ikke benyttes til beboelse, og kommunen bliver bekendt med dette, kan der gives ejeren en bøde. Hvorvidt kommunen selv foretager undersøgelser i den retning, er det ikke muligt at vurdere på. Nogle kommuner foretager registersammenkøring for at kontrollere sådanne forhold.
Derudover vil kommunen kunne anvise en lejer til boligen efter de 6 uger er gået, og kommunen kan gennemtvinge udlejningen.
Dispensationsmulighed
Det følger af boligforholdsloven, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Det vil – som udgangspunkt – sige, at det kan være muligt at søge dispensation (få samtykke) til ikke at benytte ejendommen til helårsbeboelse.
Det er ikke muligt at sige noget helt konkret om, hvornår en kommunalbestyrelse vil give dispensation. Det kunne f.eks. være til ejendomme, som man ønsker at anvende som sommerhuse i områder uden boligmangel eller i nogle tilfælde, hvis man i en afgrænset periode tager anden bopæl på grund af sit arbejde. Når kommunalbestyrelsen skal tage stilling til, om samtykke til anden anvendelse end helårsbeboelse skal meddeles, må kommunalbestyrelsen alene lægge vægt på, om boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er nødvendig af hensyn til boligsøgende i kommunen.
Focus Advokater bemærker
Kravene til, hvornår en ejendom skal anvendes til helårsbeboelse – og til hvornår man må lade sin bolig stå tom i en periode – er ikke fuldstændigt gennemskuelige. Konsekvensen af, at man ikke iagttager reglerne korrekt, kan være, at man tvinges til at udleje sin bolig eller flytte sin adresse – hvilket kan have en række andre afledte konsekvenser. Hertil kommer også, at man skal være opmærksom på, at der kan gælde regler om bopæl i lokalplaner, som gælder ved siden af reglerne i boligforholdsloven.
I Focus Advokaters afdeling for fast ejendom har vi stor erfaring med køber- og sælgerrådgivning i ejendomshandler samt generelt med rådgivning om alle aspekter af transaktioner af fast ejendom. Du er altid velkommen til at kontakte os for sparring, spørgsmål og rådgivning.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
