Forholdsmæssigt afslag på grund af mangler ved køb af ejerlejlighed

Hvad er et ”forholdsmæssigt afslag”?

Hvis der er mangler ved en ejendom, som sælger af ejendommen ikke kendte til, kan man som hovedregel ikke kræve erstatning hos sælgeren, da dette kræver et ansvarsgrundlag hos sælger. I visse tilfælde kan man så kræve et afslag i købesummen i stedet, da dette ”kun” kræver, at der er en mangel ved ejendommen – og ikke at sælger kendte til den.

Et forhold ved den solgte ejendom kan danne grundlag for afslag, hvis det går ud over, hvad køber med føje kan forvente. Afgørelsen herom må træffes ud fra en konkret vurdering af omstændighederne i den konkrete handel. I retspraksis er det generelt defineret således, at der skal være tale om, at parterne i handlen ville have aftalt en lavere pris, hvis de havde kendt til de mangelfulde forhold, da købsaftalen blev indgået.

Afslaget udmåles generelt som en procentdel af købesummen beregnet ud fra, hvad det ville koste at udbedre manglerne på det tidspunkt, hvor handlen blev indgået (og altså ikke på tidspunktet, hvor tvisten opstår). Retspraksis har også fastslået, at hvis udbedringsudgifterne kun udgør en meget lille procentdel af købesummen, vil der ikke være grundlag for afslag.

En ny afgørelse fra Østre Landsret illustrerer problematikkerne.

Østre Landsrets afgørelse af den 28. september 2023

Et par købte med overtagelse den 1. august 2017 en ejerlejlighed for 9 mio. kr. I lejligheden var to badeværelser, der var blevet renoveret i 2014. Kort efter overtagelsen reklamerede køberne over, at der var lunker på gulvene i begge badeværelser og anlagde sag mod sælgerne om erstatning eller afslag i anledning af manglerne. Under sagen erklærede en skønsmand, at badeværelsesgulvene var etableret uden iagttagelse af gældende krav til bassinvirkning, og at visse afløbsinstallationer var ulovlige. Afhjælpningsomkostningerne til omlægning af gulvene blev vurderet til at ville beløbe sig til 220.000 kr. Byretten fandt, at sælgerne ikke havde forsømt deres loyale oplysningspligt bortset fra lunkerne. Da udbedring af disse ville koste ca. 5.000 kr., var forholdet for ubetydeligt til, at der kunne pålægges sælgerne at betale erstatning. Vedrørende de øvrige mangler fandtes køberne at have reklameret rettidigt, og da der var tale om risiko for vandskader i de tilstødende rum, blev sælgerne pålagt at indrømme et afslag i købesummen på 220.000 kr. Entreprenøren, der havde udført arbejderne, blev pålagt at friholde sælgerne for de udgifter, de var dømt til at betale. Landsretten stadfæstede afgørelsen og bemærkede, at afslaget vedrørte udbedring af ulovlige og skjulte installationer, og at det udgjorde et betydeligt beløb, selv om udgiften set i relation til købesummen udgjorde et forholdsvist mindre beløb, hvorfor kendskab hertil inden købsaftalen måtte formodes at ville have ført til en lavere købesum.

Focus Advokater bemærker

I de fleste ejendomshandler gælder reglerne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det betyder, at du som køber kan tegne en ejerskifteforsikring, og at der i de fleste tilfælde ikke kan rettes et krav mod sælgeren. Det vil sige, at har sælger gjort brug af huseftersynsordningen, kan du som køber kun få afslag i købesummen, i det omfang sælger ikke er fritaget for hæftelse - fx. ved ulovlige bygningsindretninger. Dermed vil det i nogle tilfælde alligevel være muligt at rette et krav mod sælgeren, hvor denne har handlet groft uagtsomt – eller der, som i denne sag, er grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Det er ofte svært at bevise, om en sælger har handlet groft uagtsomt, og den ovenfor refererede afgørelse illustrerer, at der skal være tale om mangler ved den ejendom, der købes, af en vis kvalificeret størrelse for, at der kan kræves et afslag i købesummen. Generelt kan man sige, at du som køber skal kunne sandsynliggøre, at prisen for den købte ejendom ville have været lavere, hvis man havde kendt til det mangelfulde forhold – og dette bliver sværere, jo lavere procentdelen er.

Som i alle andre tvister om mangler ved fast ejendom – for såvel sælger som køber – er det væsentligt at  kende sin retsstilling, så man enten gennem forhandling eller gennem retssag kan opnå det rigtige udfald.

Sagen blev ført for køberne af advokat Karina Dolmer Andersen. Afgørelsen er offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2023.1102 Ø.