Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Forholdsmæssigt afslag på grund af mangler ved køb af ejerlejlighed

Focus Advokater
19/12/2023
Forholdsmæssigt afslag på grund af mangler ved køb af ejerlejlighed
Focus Advokater logo
Når du køber et hus eller en ejerlejlighed, kan du – medmindre andet aftales – forvente, at det du køber, er uden mangler. Prisen er fastsat herefter. Hvis det senere viser sig, at der er mangelfulde forhold ved det købte, som sælger ikke kendte til, er spørgsmålet, om du som køber kan få et afslag i købesummen. Grænserne for dette ved handel af en ejerlejlighed er for nylig blevet prøvet i en retssag i Østre Landsret. Læs mere her.

Hvad er et ”forholdsmæssigt afslag”?

Hvis der er mangler ved en ejendom, som sælger af ejendommen ikke kendte til, kan man som hovedregel ikke kræve erstatning hos sælgeren, da dette kræver et ansvarsgrundlag hos sælger. I visse tilfælde kan man så kræve et afslag i købesummen i stedet, da dette ”kun” kræver, at der er en mangel ved ejendommen – og ikke at sælger kendte til den.


Et forhold ved den solgte ejendom kan danne grundlag for afslag, hvis det går ud over, hvad køber med føje kan forvente. Afgørelsen herom må træffes ud fra en konkret vurdering af omstændighederne i den konkrete handel. I retspraksis er det generelt defineret således, at der skal være tale om, at parterne i handlen ville have aftalt en lavere pris, hvis de havde kendt til de mangelfulde forhold, da købsaftalen blev indgået.


Afslaget udmåles generelt som en procentdel af købesummen beregnet ud fra, hvad det ville koste at udbedre manglerne på det tidspunkt, hvor handlen blev indgået (og altså ikke på tidspunktet, hvor tvisten opstår). Retspraksis har også fastslået, at hvis udbedringsudgifterne kun udgør en meget lille procentdel af købesummen, vil der ikke være grundlag for afslag.


En ny afgørelse fra Østre Landsret illustrerer problematikkerne.

Østre Landsrets afgørelse af den 28. september 2023

Et par købte med overtagelse den 1. august 2017 en ejerlejlighed for 9 mio. kr. I lejligheden var to badeværelser, der var blevet renoveret i 2014. Kort efter overtagelsen reklamerede køberne over, at der var lunker på gulvene i begge badeværelser og anlagde sag mod sælgerne om erstatning eller afslag i anledning af manglerne. Under sagen erklærede en skønsmand, at badeværelsesgulvene var etableret uden iagttagelse af gældende krav til bassinvirkning, og at visse afløbsinstallationer var ulovlige. Afhjælpningsomkostningerne til omlægning af gulvene blev vurderet til at ville beløbe sig til 220.000 kr. Byretten fandt, at sælgerne ikke havde forsømt deres loyale oplysningspligt bortset fra lunkerne. Da udbedring af disse ville koste ca. 5.000 kr., var forholdet for ubetydeligt til, at der kunne pålægges sælgerne at betale erstatning. Vedrørende de øvrige mangler fandtes køberne at have reklameret rettidigt, og da der var tale om risiko for vandskader i de tilstødende rum, blev sælgerne pålagt at indrømme et afslag i købesummen på 220.000 kr. Entreprenøren, der havde udført arbejderne, blev pålagt at friholde sælgerne for de udgifter, de var dømt til at betale. Landsretten stadfæstede afgørelsen og bemærkede, at afslaget vedrørte udbedring af ulovlige og skjulte installationer, og at det udgjorde et betydeligt beløb, selv om udgiften set i relation til købesummen udgjorde et forholdsvist mindre beløb, hvorfor kendskab hertil inden købsaftalen måtte formodes at ville have ført til en lavere købesum.

Focus Advokater bemærker

I de fleste ejendomshandler gælder reglerne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det betyder, at du som køber kan tegne en ejerskifteforsikring, og at der i de fleste tilfælde ikke kan rettes et krav mod sælgeren. Det vil sige, at har sælger gjort brug af huseftersynsordningen, kan du som køber kun få afslag i købesummen, i det omfang sælger ikke er fritaget for hæftelse - fx. ved ulovlige bygningsindretninger. Dermed vil det i nogle tilfælde alligevel være muligt at rette et krav mod sælgeren, hvor denne har handlet groft uagtsomt – eller der, som i denne sag, er grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen.


Det er ofte svært at bevise, om en sælger har handlet groft uagtsomt, og den ovenfor refererede afgørelse illustrerer, at der skal være tale om mangler ved den ejendom, der købes, af en vis kvalificeret størrelse for, at der kan kræves et afslag i købesummen. Generelt kan man sige, at du som køber skal kunne sandsynliggøre, at prisen for den købte ejendom ville have været lavere, hvis man havde kendt til det mangelfulde forhold – og dette bliver sværere, jo lavere procentdelen er.


Som i alle andre tvister om mangler ved fast ejendom – for såvel sælger som køber – er det væsentligt at  kende sin retsstilling, så man enten gennem forhandling eller gennem retssag kan opnå det rigtige udfald.


Sagen blev ført for køberne af advokat Karina Dolmer Andersen. Afgørelsen er offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2023.1102 Ø.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Brugen af genbrugsmaterialer vinder frem, men hvem bærer ansvaret?
Brugen af genbrugsmaterialer vinder frem, men hvem bærer ansvaret?
15/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?
Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?
19/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Arealudviklingsselskaber - husk fusionskontrolreglerne
Arealudviklingsselskaber - husk fusionskontrolreglerne
05/02/2024
Konkurrenceret, Fast ejendom og entreprise, Offentlig ret
Nyt om 15 %-reglen: forældrekøb og særlige omstændigheder
Nyt om 15 %-reglen: forældrekøb og særlige omstændigheder
02/02/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
08/02/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
12/02/2024
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted