Digital kommunikation i lejeretten: Udfordringer efter PostNord stopper brevomdeling

Gældende regler

Ønsker en udlejer i dag at opsige en lejer, eller er der behov for at sende et betalingspåkrav som følge af manglende betaling af leje mv., skal det ifølge lejeloven gøres ”skriftligt”. I denne sammenhæng betyder ”skriftligt” ikke via mail eller sms, men derimod med fysisk post. Højesteret har i flere omgange – også inden for de seneste år – bekræftet, at kravet om skriftlighed betyder, at det skal sendes med fysisk post og ikke via mail, Digital Post eller lignende digital platform. Ligeledes skal alle meddelelser sendes med fysisk post, såfremt en lejer er fritaget for Digital Post fra det offentlige eller har frabedt sig digital kommunikation.

Det juridiske udgangspunkt er, at afsenderen har forsendelsesrisikoen og dermed bevisbyrden for, at meddelelsen er kommet frem til modtageren. Beskeder, der skal sendes fysisk – såsom opsigelser og betalingspåkrav – sendes derfor som regel rekommanderet, med afleveringsattest eller lignende løsninger tilbudt primært af PostNord.

PostNords omdeling af breve

Dette krav har indtil for nylig ikke medført større vanskeligheder, da PostNord, herunder staten, altid har sikret omdeling af breve til samtlige kanter og afkroge i Danmark. PostNord har dog tidligere i år annonceret, at de stopper med at levere breve i Danmark ved udgangen af 2025 for at fokusere på at være danskernes foretrukne pakkeleverandør. Dette skyldes den faldende brevudbringning som følge af samfundets digitalisering.

Regeringen har – hvad der må antages at være på denne baggrund – planer om at fremsætte et nyt lovforslag.

Nyt lovforslag vedrørende digital kommunikation

Det nye lovforslag skal muliggøre, at meddelelser, som i dag skal afleveres fysisk ifølge lejeloven, fremover vil kunne sendes digitalt via en sikker digital platform, som lejeren selv udpeger, og som udlejeren godkender. Aftalen vil dog være frivillig og kan til enhver tid opsiges uden konsekvenser for resten af lejekontrakten. Det forventes, at lovforslaget kan fremsættes i efteråret 2026.

Mulige problemer efter PostNords ophør med brevomdeling

PostNord ophører i slutningen af 2025 med at omdele breve, mens det nye lovforslag først er planlagt fremlagt i efteråret 2026. Der går således mindst et år, før de nye regler endeligt er vedtaget og træder i kraft. Selvom der i mellemtiden findes andre budselskaber end PostNord, er disses metoder til at kvittere for afleveringen ikke altid godkendt af domstolene i praksis. Det følger bl.a. af en kendelse fra Østre Landsret af 20. december 2024 (U.2025.995), at udlejerens bevisbyrde for, at et påkrav var kommet frem til lejeren, ikke var løftet ved, at DAO sendte en mail med kvittering for aflevering til udlejeren. Det er således tvivlsomt, i hvilket omfang retten vil godkende øvrige budselskabers kvitteringsmetoder for aflevering af breve – herunder i hvilket omfang budselskaberne kan leve op til de krav, retten stiller.

Kan en afleveringsattest fra f.eks. DAO ikke anvendes som dokumentation, har en udlejer reelt set ingen – eller meget begrænsede – muligheder for at dokumentere, at et brev er kommet frem til lejeren. Ophævelse som følge af manglende betaling af husleje eller opsigelse bliver dermed langt sværere for udlejere at gennemføre, da en lejer med overvejende lethed blot kan påstå, at brevet aldrig er kommet frem i postkassen. Det kræver derfor, at DAO og øvrige budselskaber tager billeder eller på anden vis dokumenterer afleveringen – hvilket en udlejer ikke kan sikre bliver gjort.

Alternativt må udlejere begynde at anvende egne bude og medarbejdere, hvilket kan blive både besværligt og omkostningstungt.

Problemer efter lovforslagets vedtagelse

Som lovforslaget er formuleret i dag, lader det ikke til, at det vil løse problemerne ved PostNords ophør med brevomdeling.

For det første omfatter det fortsat ikke lejere, der er fritaget for Digital Post, hvorfor ovenstående problematik med at sende breve og dokumentere deres fremkomst til disse lejere fortsat vil gøre sig gældende. Derudover er det noget, der skal aftales frivilligt mellem parterne. Det kan tænkes, at flere lejere vil spekulere i, om det er en fordel ikke at aftale, at opsigelser mv. kan sendes digitalt, da det giver en fordel, hvis brevene skal afleveres fysisk – netop fordi det er sværere at dokumentere fremkomsten.

Det kan i øvrigt ikke gøres til en betingelse for indgåelse af lejeaftalen, at lejeren accepterer digital kommunikation, da lejeren blot kan opsige aftalen om digital kommunikation efter lejeaftalens indgåelse. For de lejere, der enten er digitalt fritaget eller har frabedt sig digital kommunikation, opstår spørgsmålet, om det for DAO og lignende budselskaber vil kunne betale sig at komme ud til hver en krog i Danmark – herunder de beboede øer og boliger, der ligger, hvor det ikke økonomisk eller praktisk kan betale sig at omdele breve.

Skulle budselskaberne omdele breve i hele landet, kan det tænkes, at priserne for aflevering i visse områder vil blive skyhøje – eller at brevene bliver samlet til bunke, således at der kun én gang ugentligt eller månedligt sker brevomdeling til disse områder. Dette særligt i takt med, at behovet for breve falder med årene.

Hvilken betydning får det?

Overordnet skaber PostNords – og dermed statens – ophør med brevomdeling store vanskeligheder i lejerettens verden, særligt for udlejere, da det vil blive væsentligt sværere at dokumentere fremkomsten af et brev. Branchen har siden PostNords udmelding afventet regeringens udspil, men dette ser ikke ud til at løse de alvorlige problemer, der kan opstå.

Endelig kan det ligeledes tænkes, at de skitserede problemer også vil gøre sig gældende på tilstødende retsområder – fx når en andelsboligforening eller en ejerforening har brug for at dokumentere, at et påbud er fremsendt til en andelshaver eller ejer