Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Arkitekts sammentællingsfejl medførte ikke erstatningsansvar overfor bygherren

Arkitekts sammentællingsfejl medførte ikke erstatningsansvar overfor bygherren
Bech Bruun logo
I en ny dom fra Vestre Landsret blev en arkitekt frifundet for erstatningsansvar overfor bygherren, på trods af at arkitekten havde begået en sammentællingsfejl, der medførte, at bebyggelsesprocenten blev overskredet.

Næsten alle byggerier opføres med bistand fra en teknisk rådgiver. Det er sædvanligvis en del af rådgiverens ydelse at sikre, at projektet opfylder krav i gældende plangrundlag, fx i relation til bebyggelsesprocent.


Hvis en arkitekt begår en sammentællingsfejl, så byggeriet bliver større end tilladt efter gældende plangrundlag, er det nærliggende at formode, at arkitekten har handlet ansvarspådragende og bliver erstatningsansvarlig. Det var imidlertid ikke tilfældet i en nyere dom fra Vestre Landsret, som er gengivet i UfR (U 2022.788 V).


Det er en forudsætning for, at der kan pålægges erstatningsansvar efter dansk rets almindelige erstatningsregler, at skadelidte, som i den konkrete sag var bygherren, rent faktisk har lidt et tab. Hvis det ikke kan bevises, at skadelidte reelt er blevet påført et tab som følge af den ansvarspådragende fejl – selvom den er indlysende – skal der ikke betales nogen erstatning.


Ovenstående var afgørende for udfaldet i U 2022.788 V, og dommen danner derfor i denne nyhed grundlag for en uddybning af det erstatningsretlige udgangspunkt.


Sagens omstændigheder

Sagen omhandlede opførelsen af fire boligblokke på baggrund af projekttegninger udført af en arkitekt. Kommunen havde meddelt byggetilladelse til det omhandlede byggeri på 1.059 m2 pr. boligblok. Arkitekten blev imidlertid efterfølgende opmærksom på, at han havde begået en sammentællingsfejl, der medførte, at byggeriet var blevet opført med 756 m2 mere, end hvad der var forudsat. Sammentællingsfejlen skyldtes blandt andet, at arkitekten fejlagtigt ikke havde medregnet adgangsareal i opgørelsen af bruttoetagearealet, som er det areal, man anvender ved beregning af bebyggelsesprocent. De ekstra kvadratmeter medførte, at bebyggelsesprocenten blev overskredet.


Efter dialog med kommunen, vedrørende muligheden for lovliggørende dispensation fra lokalplanen som alternativ til fysisk lovliggørelse, blev det aftalt, at bygherren, efter kommunens ønske, skulle foretage nogle forskønnelsestiltag som en forudsætning for, at kommunen efterfølgende meddelte dispensation fra lokalplanen.


Bygherren havde i forbindelse med forskønnelsestiltagene haft omkostninger på omtrent 556.000 kr.


Boligerne blev solgt på projektstadiet, og købesummerne i købsaftalen var fastsat på baggrund af et boligareal på 1.329 m2 for blok 1-3 og et areal på 1.362 m2 for blok 4.


Uanset dette anlagde bygherren sag mod arkitekten med påstand om betaling af udgiften til forskønnelsestiltag, idet bygherren anførte, at arkitekten ved sammentællingsfejlen havde handlet ansvarspådragende. Bygherren mente derfor, at arkitekten var ansvarlig for bygherrens tab, der blev opgjort til udgiften til at få dispensation.


Arkitekten påstod frifindelse, bl.a. med henvisning til, at bygherren ikke havde lidt et tab, da bygherren havde opnået en større købesum, end det ville have været tilfældet, hvis arealet i købsaftalen havde været anført til 1.059 m2, som var det areal, der var givet byggetilladelse til. Arkitekten mente derfor, at bygherrens udgifter til forskønnelsestiltag gik lige op med den fortjeneste, som bygherren havde haft ved at sælge et areal, der var større end det tilladte.


Landsrettens resultat

For landsretten blev der gennemført syn og skøn. Skønsmanden udtalte, at det, efter hans opfattelse, ville have haft betydning for salgspriserne, hvis de fire boligblokke var blevet solgt med et reduceret areal på 756 m2. På baggrund heraf kom skønsmanden frem til en reduceret salgspris på 13.607.944 kr., hvis der var bygget 756 færre m2.


Landsretten tiltrådte, at arkitekten ved sammentællingsfejlen havde handlet ansvarspådragende. Landsretten lagde dog, efter skønserklæringerne og skønsmandens forklaring, til grund, at de 756 ekstra m2 medførte, at bygherren opnåede en fortjeneste, der var betydeligt større end den fortjeneste, bygherren ville have opnået, hvis fejlen ikke var begået. Ydermere fandt landsretten, at merfortjenesten skønnedes at overstige de samlede udgifter til forskønnelsestiltag. Landsretten fandt det på baggrund heraf ikke godtgjort, at bygherren havde lidt et tab som følge af arkitektens sammentællingsfejl. Arkitektens påstand om frifindelse blev derfor taget til følge, og bygherren blev pålagt at betale sagsomkostninger til arkitekten for begge retter.


Bech-Bruuns bemærkninger

Som nævnt indledningsvist bekræfter dommen den grundlæggende erstatningsbetingelse, at man ikke kan blive tildelt erstatning, hvis man ikke kan bevise at have lidt et tab. Det er således altid vigtigt at fastlægge, om de erstatningsretlige betingelser er opfyldt. Der skal derfor være et ansvarsgrundlag, den ansvarspådragende handling skal resultere i et økonomisk tab, der skal være adækvans (tabet skal være en påregnelig følge af den ansvarspådragende handling) og der skal være kausalitet (årsagsforbindelse mellem den ansvarspådragende handling og det økonomiske tab).


I ovennævnte sag forelå et ansvarsgrundlag, de forøgede udgifter til forskønnelsestiltag måtte antages at være en påregnelig følge af sammentællingsfejlen, og der var desuden årsagssammenhæng mellem sammentællingsfejlen og de forøgede udgifter til forskønnelsestiltag som led i ansøgning om dispensation. Idet de ekstra 756 m2 imidlertid medførte en øget fortjeneste for bygherren, som oversteg de omkostninger, bygherren havde afholdt til forskønnelsestiltag, kunne bygherren ikke siges at have lidt et økonomisk tab, og de erstatningsretlige betingelser var dermed ikke opfyldt. Der var reelt set ikke noget tab for arkitekten at erstatte, så at sige.


Problemstillingen er velkendt inden for entrepriseretten i relation til ”glemte ydelser”. Tilfælde af glemte ydelser foreligger, når en rådgiver har glemt en ydelse i projektet, og bygherren vil i disse tilfælde på samme vis typisk have vanskeligt ved at dokumentere at have lidt et tab. Det skyldes, at den glemte ydelse almindeligvis ville have medført en tilsvarende forøgelse af den aftalte entreprisesum, såfremt ydelsen havde været medtaget i projektet inden bygherrens kontraktindgåelse med entreprenøren. Rådgiverens glemte ydelse medfører således en forøgelse af omkostningerne for bygherren, men bygherren skulle have afholdt disse omkostninger uanset hvad, også selvom rådgiveren ikke havde begået en fejl og dermed fra starten havde leveret projektet indeholdende den glemte ydelse. Bygherren vil derfor typisk have vanskeligt ved at bevise, at han har lidt et tab i anledning af rådgiverens glemte ydelse.


Dette udgangspunkt kalder man også i entrepriseretlig sammenhæng for ”Byggeri for pengene”, hvilket illustrerer, at bygherren netop har fået det byggeri, som entreprisesummen svarer til, og at en tilføjelse af den glemte ydelse derfor også svarer til en forøgelse af entreprisesummen. Bygherren vil imidlertid i sådanne tilfælde indimellem forsøge at argumentere for, at bygherren, ved at skulle tilkøbe den glemte ydelse som ekstraarbejde hos entreprenøren, har lidt et tab, som følge af at ydelsen dermed ikke konkurrenceudsættes, hvilket skaber en fordyrelse for bygherren.


Et sådant argument blev imidlertid afvist i TBB 2008.203 VBA, da voldgiftsretten udtalte, at der, efter deres opfattelse, ikke kunne opstilles en forhåndsformodning for, at ekstraarbejder udføres til overpris. Voldgiftsretten afviste dog ikke, at en bygherre kan få erstatning for tab af mistet konkurrencefordel, hvis bygherren kan føre det nødvendige bevis herfor.


For at imødegå den manglende konkurrenceudsættelse og bygherrens vanskelige bevisposition, er der nu i ABR 18 indsat en bestemmelse i § 49, stk. 2, hvorefter bygherren i tilfælde af rådgiverens glemte ydelse kan kræve en konventionalbod på 5 procent af den del af prisen for tilkøb af merydelsen hos entreprenøren, som der ikke er fastsat enhedspriser for. Rådgiveren skal dog alene betale konventionalbod, hvis tilkøbet udgør mere end 2 procent af den samlede entreprisesum, og den samlede konventionalbod kan højst udgøre 10 procent af rådgiverens honorar.


I den indledningsvist omtalte sag trykt i U 2022.788 V var der imidlertid ikke tale om en glemt ydelse, og konventionalboden ville derfor ikke have været anvendelig i den pågældende sag. Sagen understøtter imidlertid betydningen af, at de erstatningsretlige betingelser er opfyldt, herunder at bygherren konkret skal kunne bevise, at han har lidt et tab, førend rådgiveren kan drages til ansvar for ansvarspådragende fejl og mangler.

Artiklen er forfattet af:
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Jobbørs
Jurist med ekspertise i erstatningsret til Frederiksberg Rådhus (Genopslag)
Jurist til Færdselskontoret i Transportministeriets departement
Vi søger 4 kollegaer til juridisk afdeling i Sikkerhedsstyrelsen i Esbjerg
Engagerede og digitalt orienterede jurister med interesse for selskabskontrol
Annoncér dit stillingsopslag her
Faglige videoer, der kunne være relevante for dig
Typiske fejl ved skift af forsikringsselskab
Mange virksomheder eller privatpersoner oplever at skulle skifte forsikringsselskab, hvilket der kan være mange gode grunde til. I forbindelse med et skift af forsikringsselskab er der dog visse ting man skal holde sig for øje.
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
© 2022 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted