Nyt om 15%-reglen: Næringsejendomme er omfattet

Skattestyrelsen har hidtil indtaget det standpunkt, at 15%-reglen ikke kan anvendes ved overdragelse af "næringsejendomme".  

En ny dom fra Vestre Landsret underkender Skattestyrelsen og fastslår, at 15%-reglen også gælder for næringsejendomme, det vil sige hvor overdrager af ejendommen driver virksomhed ("næring") med køb og salg af fast ejendom.  

Herudover bekræftede Vestre Landsret, at næringsdrivendes mulige særlige kendskab til markedet - herunder viden om, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke afspejler handelsværdien - ikke medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. 

15%-reglen 

15%-reglen, der følger af Værdiansættelsescirkulæret, giver mulighed for, indenfor gaveafgiftsmiljøet (blandt andet fra forældre til børn eller omvendt), at overdrage fast ejendom til en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15%.  

15%-reglen gælder imidlertid ikke, hvis der foreligger "særlige omstændigheder". Særlige omstændigheder foreligger, når konkrete forhold vedrørende den relevante ejendom klart indikerer, at handelsværdien er markant højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering.  

Læs mere om særlige omstændigheder: Skatterådet fortolker "særlige omstændigheder" og Højesteret afviser anvendelsen af "15%-reglen".  

Bemærk i øvrigt, at de midlertidige ejendomsvurderinger ikke i sig selv medfører, at seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15% ikke kan anvendes. Med de endelige ejendomsvurderinger, der forventes i løbet af 2024, ændres reglen til en 20%-regel, hvorefter ejendomme kan overdrages til seneste offentlige ejendomsvurdering +/-20%.

Vestre Landsrets dom af 8. september 2023  

Dommen angår overdragelse af ejendomme fra forældre til deres 5 børn, hvor værdiansættelsen blev foretaget efter 15%-reglen.  

Forældrene, der er næringsdrivende med udlejning af og handel med fast ejendom, overdrog som en gave 5/6 af en portefølje af ejendomme til deres børn. Ved overdragelsen blev ejendommene i virksomheden værdiansat til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15%, hvilket lå betydeligt under handelsværdien.  

Sagen angik spørgsmålene, om værdiansættelsescirkulæret finder anvendelse ved overdragelse af næringsejendomme og om der forelå særlige omstændigheder i den konkrete sag.  

Landsretten nåede enstemmigt frem til, at Værdiansættelsescirkulæret, herunder 15%-reglen, omfatter alle typer af faste ejendomme og dermed også næringsejendomme.   

I relation til spørgsmålet om der forelå særlige omstændigheder gjorde Skatteministeriet alene gældende, at der forelå særlige omstændigheder, fordi forældrene som næringsdrivende må antages at have sagkyndig viden om ejendommenes handelsværdi.  

Landsrettens flertal konstaterede, at forældrene hverken havde fået foretaget vurderinger af de enkelte ejendomme eller disponeret på baggrund af en anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering. Derfor konkluderede flertallet, at forældrene ikke "som følge af deres næringsvej har haft en sådan konkret viden om de enkelte ejendommes værdi, at det kan sidestilles med den konkrete viden om en ejendoms handelsværdi, som opnås ved f.eks. et salg i fri handel samtidig med en gaveoverdragelse". Forældrenes status som næringsdrivende udgjorde altså ikke særlige omstændigheder.  

Landsrettens mindretal vurderede imidlertid, at der forelå særlige omstændigheder. Mindretallet lagde vægt på den markante forskel mellem handelsværdien og den seneste offentlige ejendomsvurdering og at næringsdrivende må formodes at være bekendt med værdien af de aktiver, de handler med.  

Skatteministeriet har anket dommen til Højesteret.