Vurderingsstyrelsen har sat gang i udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme. Med en ny vurderingsmetode, hvor kun grundværdien fastsættes, kan mange ejendomsejere se frem til markante ændringer i beskatningsgrundlaget for erhvervsejendomme. Her får du overblikket over, hvad de nye regler indebærer, og hvad du som ejendomsejer bør være særligt opmærksom på.
Ny vurderingsmetode for erhvervsejendomme
Tidligere havde erhvervsejendomme en samlet ejendomsværdi, der omfattede både bygninger og grund. Den tid er forbi. Nu fastsættes udelukkende en grundværdi for ejendommen. Grunden vurderes som ubebygget, og der tages udgangspunkt i den bedst mulige økonomiske udnyttelse/anvendelse af grunden.
I praksis betyder det, at eventuelle bygninger på grunden ikke længere tillægges betydning. I stedet ser Vurderingsstyrelsen på de planretlige rammer, det vil sige, hvad lokalplan, kommuneplan og øvrig planlovgivning tillader, sammenholdt med, hvad det realistisk set er muligt at benytte grunden til.
Erhvervsejendomsmarkedet har væsentligt færre handler end boligmarkedet, og der findes ganske enkelt ikke nok data til at udvikle en selvstændig vurderingsmodel for erhvervsgrunde. Vurderingsstyrelsen tager derfor udgangspunkt i de salgspriser og beregningsmodeller, der er udviklet til ejerboliger.
For grunde, der udelukkende kan anvendes til erhverv og dermed ikke har boligpotentiale, nedskaleres den beregnede grundværdi. Tanken er at afspejle, at sådanne grunde typisk har en lavere markedsværdi end grunde med mulighed for boligudvikling.
Efterregulering
Ejere af erhvervsejendomme har i årene 2022 og 2023 betalt ejendomsskatter på et midlertidigt grundlag. Det betyder, at grundskyld og eventuel dækningsafgift i første omgang er blevet opkrævet med udgangspunkt i en videreført vurdering fra 2012, eller en senere omvurdering, hvis en sådan er foretaget.
Med udsendelsen af 2021-vurderingen ændres beskatningsgrundlaget. 2021-vurderingen udgør den første endelige vurdering af erhvervsejendomme under det nye system og danner dermed det egentlige beskatningsgrundlag for kalenderårene 2022 og 2023.
Når 2021-vurderingen foreligger, vil ejendomsskatterne for de to kalenderår blive genberegnet. Det er den enkelte kommune, der står for den praktiske håndtering af efterreguleringen, herunder opkrævning af yderligere skat eller refusion af eventuelt overskydende beløb. Det er både grundskyld og dækningsafgift, der efterreguleres.
Grundskyld
For så vidt angår grundskyld forventer vi, at efterreguleringen får forholdsvis begrænset økonomisk betydning for de fleste ejendomsejere. Det skyldes, at der frem til og med 2023 blev indført et såkaldt skatteloft på grundskylden. Loftet satte en øvre grænse for, hvor meget grundskylden kunne stige fra år til år, uanset udviklingen i den underliggende ejendomsvurdering.
Dækningsafgift
Der gælder en anden mekanisme for dækningsafgiften. Her træder en særlig stigningsbegrænsning i kraft i forbindelse med genberegningen for 2022 og 2023. Mekanismen indebærer, at dækningsafgiften højst kan stige med 10 procent om året, beregnet på baggrund af 2021-vurderingen.
90-dages klagefrist
Modtager du en vurdering, som du ønsker at klage over, skal du være opmærksom på, at klagen skal kunne resultere i en ændring af værdien på mindst 20 procent. Kan klagen ikke føre til en sådan ændring, er der ikke mulighed for at ændre vurderingen. Klagefristen er 90 dage efter, at ejendomsejer har modtaget besked om klageadgangen.
Tre konkrete råd
1. Gennemgå dine lejekontrakter
Har din ejendom fået en højere vurdering der medfører en efterregulering, er det væsentligt som udlejer at være opmærksom på, om en eventuel efterregulering kan opkræves hos lejer. Erhvervslejelovens regler tager på nuværende tidspunkt ikke højde for den efterregulering af ejendomsskatter, som de nye ejendomsvurderinger kan medføre. Udlejer kan derfor være afskåret fra at varsle stigninger med tilbagevirkende kraft ved efterreguleringerne, idet erhvervslejelovens varslingsregler ikke kan iagttages. Vi anbefaler derfor, at du gennemgår dine eksisterende lejekontrakter for at vurdere, om omkostningerne kan opkræves hos lejer eller om vilkår evt. skal justeres for at muliggøre opkrævning hos lejer.
2. Regulering af forholdet ved ejendomsoverdragelser
Ved ejendomsoverdragelser er det vigtigt, at der tages stilling til, hvem der skal bære omkostningerne, hvis der sker efterregulering af ejendomsskatterne. Efterregulering af ejendomsskatterne i skatteårene 2022-2023 opkræves hos den, der ejer erhvervsejendommen på det tidspunkt, hvor efterreguleringen finder sted. Efterregulering fra og med skatteåret 2024 vil ske hos den ejer, der ejede erhvervsejendommen på det tidspunkt, som efterreguleringen omhandler. Overdragelsesaftalen bør derfor regulere, hvordan efterreguleringer håndteres og fordeles, så parterne undgår uklarhed om, hvem der skal betale.
3. Kontrollér vurderingsgrundlaget
Endelig anbefaler vi ejendomsejer at gennemgå den modtagne vurdering grundigt. Det bør kontrolleres, om de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund for vurderingen, er korrekte og fyldestgørende. Det omfatter blandt andet ejendommens areal, anvendelsesmuligheder og de planretlige rammer. Hvis der konstateres fejl eller mangler i grundlaget, kan det være relevant at klage over vurderingen.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
