Nu skal også ejendomsbranchen bekæmpe kriminalitet

Den internationale vagthund på hvidvaskområdet, FATF, har netop afgivet sin rapport om hvidvaskbekæmpelsens helbredstilstand i Danmark. Rapporten kommer, netop som Danmark med den nye hvidvasklov har implementeret de seneste internationale regler og anbefalinger på området.

KLUMME: Den 26. juni 2017 trådte den nye hvidvasklov i kraft. Loven har direkte betydning for ejendomsmæglere og -administratorer, men også andre inden for branchen – professionelle investorer såvel som private købere og sælgere – vil blive berørt.

Den nye hvidvasklov, der gennemfører dele af EU’s 4. hvidvaskdirektiv, er et led i den internationale bekæmpelse af hvidvask af penge, der stammer fra kriminalitet, samt af terrorfinansiering. Det er klart, at sådanne aktiviteter i første række er en myndighedsopgave. Problemet er blot, at myndighederne sidder langt væk fra transaktionerne og derfor som regel først vil få underretning om en mistænkelig transaktion, når denne er gennemført – og så er det jo for sent, for så er pengene gået videre i systemet.

Loven pålægger derfor virksomheder inden for en række brancher, der erfaringsmæssigt er særligt udsat for at kunne blive misbrugt til hvidvaskaktiviteter, en gate keeper-funktion. Det er her vigtigt, at de har kendskab til dem, som de er i forretningsmæssig forbindelse med – deres kunder – og giver underretning til myndighederne, hvis de bliver opmærksomme på transaktioner, der forekommer mistænkelige eller ikke umiddelbart forklarlige.


Krav om dokumentation af identitet

Risikoen for, at midler, der investeres i fast ejendom, stammer fra kriminalitet, kan set gennem myndighedsbriller ikke negligeres, og derfor er ejendomsmæglervirksomheder (såvel som advokater og revisorer) og ejendomsadministratorer, når de medvirker ved køb og salg af fast ejendom, omfattet af pligterne efter hvidvaskloven.

Det betyder, at de har pligt til at sikre sig identiteten på deres kunde eller, hvis denne – som det hyppigt vil være tilfældet – er et selskab mv., identiteten på dem, der reelt ejer selskabet. Definitionen af, hvem der skal anses som reel ejer af et selskab, er ændret væsentligt med den nye lov. Tidligere var konsekvensen af, at ingen fysisk person ejede eller kontrollerede mere end 25 pct. af et selskab, at dette ikke havde reelle ejere, og at der derfor ikke skulle foretages hvidvaskkontrol.

Efter den nye lov skal den registrerede daglige ledelse i sådanne situationer anses som reelle ejere. I fonde anses bestyrelsens medlemmer som reelle ejere, og i visse tilfælde også dem, der har adgang til udlodninger fra fonden. Det betyder altså, at der er personer i en række selskaber (med relativt spredt ejerskab) mv., der fremover vil blive stillet over for et krav om at udlevere dokumentation for deres identitet. Det gælder dels ledelsen i det selskab, som ejendomsmægleren repræsenterer, men det kan også gælde personer i et selskab på den anden side af en transaktion.

Det skyldes, at ejendomsmæglere – i modsætning til andre, der er omfattet af hvidvaskloven – har pligt til at sikre identiteten ikke på blot på deres egen kunde, men også på kundens modpart i transaktionen. Medmindre de berettiget kan gå ud fra, at modpartens egen rådgiver har foretaget det nødvendige i forhold til sin kunde.


Øget risiko i forhold til hvidvask

Undersøgelsespligten omfatter også, om kunden eller nogen af dennes reelle ejere er en såkaldt PEP, dvs. en politisk eksponeret person. Er dette tilfældet, har mægleren en række skærpede pligter, herunder til at undersøge oprindelsen af de midler, der er omfattet af transaktionen. Baggrunden herfor er, at bestridelse af visse offentlige hverv erfaringsmæssigt indebærer en øget risiko i forhold til hvidvask. De personer, der er PEP’er, er bl.a. ministre, parlamentsmedlemmer, højesteretsdommere og medlemmer af ledelsen i et statsselskab eller en international organisation.

Ejendomsmægleren har pligt til at opbevare de indhentede oplysninger i fem år, efter at den sag, hvortil de er indhentet, er afsluttet. Oplysningerne skal på anmodning udleveres til myndighederne, men de må ikke bruges til andet end at opfylde pligterne efter hvidvaskloven, herunder ikke til markedsføring eller lignende.

Ejendomsmægleren har derudover pligt til at overveje, om en transaktion forekommer kompliceret og usædvanlig stor. I givet fald skal overvågningen af kunden udvides.


Nye pligter i forbindelse med hvidvaskloven

En anden nyskabelse er, at kunder, som er fysiske personer, skal have information om de regler, der gælder for behandling af personoplysninger efter hvidvaskloven. Dette omfatter også oplysning om, at mægleren har pligt til at underrette myndighederne, hvis de ved, har mistanke om eller rimelig grund til at formode, at en transaktion mv. har eller har haft tilknytning til hvidvask eller terrorfinansiering. Det er klart, at en sådan besked kan virke mindre imødekommende, men den er altså pligtmæssig.

Hvidvaskloven pålægger derudover virksomhederne en række pligter, der ikke giver sig udslag over for kunderne. De omfatter at udarbejde en vurdering af risikoen for, at virksomheden kan blive misbrugt til hvidvask eller terrorfinansiering og en pligt for virksomheder, der beskæftiger flere end fem ansatte (ud over ejerne), til at have en whistleblowerordning.


Implementering af lovens krav

De pligter, som hvidvaskloven pålægger, kan forekomme ret fremmede i forhold til de kommercielle aktiviteter. Det er imidlertid væsentligt, at enhver forpligtet virksomhed lever op til lovens krav. Dette gælder både af omdømmemæssige årsager og af hensyn til det forventelige bødeniveau ved overtrædelser. Implementeringsprocessen skal derfor ubetinget være forankret i virksomhedens ledelse, og det vil for mange nok være en god ide at sikre sig ekstern bistand.

 

---