Næringsejendomme og cirkulæreværdien

I afgørelserne offentliggjort som SKM2018.375.SR og SKM2018.378.SR fandt Skatterådet, at værdiansættelsescirkulæret alene omfattede ejendomme, som var omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og hvor der skulle ske en kontantomregning. Det medførte, at en beregnet værdi efter værdiansættelsescirkulæret ikke kunne danne grundlag ved værdiansættelsen af afståelsessummen, hvis en ejendom var erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, hvor næringen bestod i køb og salg af ejendomme.

Som beskrevet af blandt andet skatteadvokat Henrik Rahbek i artiklen “Værdiansættelse af fast ejendom - cirkulæreværdien”, gav afgørelserne fra Skatterådet anledning til en vis undren i rådgiverkredse, hvor den herskende opfattelse var, at en skatteyder også kunne bruge cirkulæreværdien i forhold til netop næringsejendomme, samt at dette også var sket i et ikke ubetydeligt omfang i praksis siden værdiansættelsescirkulæret blev udstedt.

Landsskatteretten og nu Vestre Landsret

Efter de af Skatterådet trufne afgørelser underkendte Landsskatteretten også denne opfattelse i en afgørelse offentliggjort som SKM2022.157.LSR, idet Landsskatteretten fastslog, at skatteyder også kan bruge cirkulæreværdien på næringsejendomme. Dette naturligvis under forudsætning af, at betingelserne for at anvende værdiansættelsescirkulæret i øvrigt er opfyldte.

Faktum i sagen var i øvrigt helt overordnet, at der var blevet overdraget ejendomme fra forældre, der var næringsdrivende med udledning og handel med fast ejendomme, til deres fem børn, i hvilken forbindelse værdiansættelsen var blevet foretaget efter 15%-reglen.

Afgørelsen fra Landsskatteretten blev efterfølgende indbragt for domstolene ved Vestre Landsret som første instans, som ikke fulgte Skatteministeriets standpunkt om, at 15%-reglen ikke kan anvendes ved overdragelse af næringsejendomme.

Det er således fastslået af Vestre Landsret i dom af den 8. september 2023, at 15%-reglen også gælder for næringsejendomme.

Vestre Landsret fik ligeledes lejlighed til at tage stilling til, om den næringsdrivendes indsigt i markedet for salg af fast ejendom, i sig selv udgør særlige omstændigheder, således cirkulæreværdien ikke kan anvendes.

Hermed udtalte flertallet i Vestre Landsret følgende:

”Skattemyndighederne har i den forbindelse ikke godtgjort, at ægtefællerne som følge af deres næringsvej har haft en sådan konkret viden om de enkelte ejendommes værdi, at det kan sidestilles med den konkrete viden om en ejendoms handelsværdi, som opnås ved f.eks. et salg i fri handel samtidig med en gaveoverdragelse, jf. f.eks. UfR 2023.307 H, eller ved en vurdering af ejendommen i forbindelse med realkreditbelåning, jf. f.eks. UfR 2016.2126 H. Der foreligger ikke oplysninger om, at ægtefællerne har fået foretaget vurderinger af de enkelte ejendomme, eller at de har disponeret på baggrund af en anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering.

Skatteministeriet har på denne baggrund ikke godtgjort, at der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af 15 %’s-reglen. ”

Det bemærkes for god ordens skyld, at dommen er afsagt med dissens, samt at Skatteministeriet efterfølgende har anket den til Højesteret.

Dommen er nu offentliggjort som SKM2023.552.VLR.