Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Når skønsmandens tabsopgørelse spænder ben for bygherren

Bech Bruun
24/02/2017
Når skønsmandens tabsopgørelse spænder ben for bygherren
Syn og skøn indtager ofte en central rolle i tvister om mangler ved byggeri, og skønsmandens vurdering kan være afgørende for sagens udfald. Især skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne kan vise sig at blive et benspænd for bygherren. Det er derfor vigtigt at overveje, om det er nødvendigt, at skønsmanden udtaler sig om omkostningerne til udbedring af manglerne. Denne problemstilling er særligt relevant set i lyset af Højesterets kendelse af 9. januar 2017.  

I sager om mangler ved byggeri spiller syn og skøn ofte en afgørende rolle for bevisførelsen. Skønsmandens vurdering tjener nemlig som et værdifuldt supplement til dommerens egen vurdering af den konkrete sag og kan derfor have stor indflydelse på sagens endelige udfald.

Syn og skøn skal her primært belyse følgende fire forhold; (1) manglernes omfang, (2) årsagen til manglerne, (3) nødvendige afhjælpningsforanstaltninger og (4) omkostningerne forbundet med afhjælpning. Konkluderer skønsmanden, at der foreligger mangler, og at disse mangler kan henføres til eksempelvis entreprenøren, er bygherren langt i sin bevisførelse. Ikke desto mindre er skønsmandens vurdering af de to sidste forhold ikke at undervurdere.

Det ses ofte i praksis, at skønsmandens vurdering af afhjælpningsomkostningerne afviger fra markedsprisen. Det kan imidlertid være vanskeligt for bygherren at anfægte skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne, da en voldgiftsret/domstol som altovervejende hovedregel vil lægge skønsmandens vurdering til grund for erstatningsudmålingen.

Højesterets praksis
Den konkrete Højesteretssag vedrørte mangler ved en række nyopførte ejendomme. Forud for sagens anlæg var der afgivet skønserklæring, som indeholdt en vurdering af omkostningerne til afhjælpning af mangler. Ejerne, som efterfølgende anlagde sag mod arkitekten og entreprenøren,  blev ved byretten tilkendt erstatning til dækning af udbedringsomkostningerne. Under den efterfølgende ankesag for landsretten indhentede ejerne et tilbud på udbedring af manglerne. Tilbuddet viste sig at være mere end 100 procent dyrere end skønsmandens vurdering. Ejerne ønskede derfor at fremlægge tilbuddet under sagen, hvilket landsretten afviste.

Højesteret tilsluttede sig landsrettens afvisning og begrundede sit resultat med, at der forud for sagens anlæg ved byretten var gennemført syn og skøn, og at skønserklæringen efterfølgende under retssagen var blevet suppleret med yderligere erklæringer. Det var derfor Højesterets opfattelse, at formålet med at fremlægge tilbuddet måtte ”antages at være at påvise en markant forskel på skønsmandens økonomiske opgørelse af udbedringsomkostningerne i forhold til det indhentede tilbud”. Højesteret tillagde det dog også betydning, at ejerne ikke havde accepteret tilbuddet.

Bech-Bruuns kommentarer
Vi bemærker, at kendelsen viser, at Højesteret tilsyneladende sidestiller indhentelse af en kontrolpris med ensidigt indhentede erklæringer. Set i dette lys flugter afgørelsen med fast praksis, hvor ensidigt indhentede erklæringer indhentet efter sagens anlæg ikke tillades fremlagt, jf. bl.a. UfR 2011.3074H.

Kendelsen giver desuden anledning til at overveje, om bygherren kan undgå at blive bundet af skønsmandens omkostningsopgørelse, hvis denne afviger fra markedsprisen.

For det første bemærkes, at ejerne i den konkrete sag sandsynligvis kunne have undgået miseren ved at have udfordret skønserklæringen med en kontrolpris indhentet før sagens anlæg. Det samme ville muligvis også have været tilfældet, hvis ejerne havde accepteret det givne tilbud og/eller indhentet flere tilbud.

For det andet kunne det overvejes, om det overhovedet er nødvendigt at bede skønsmanden udtale sig om udbedringsomkostningerne, eller om det er tilstrækkeligt, at skønsmanden foretager en vurdering af selve afhjælpningsforanstaltningerne.

Ved efterfølgende indhentning af (flere) tilbud vil bygherren som udgangspunkt kunne retfærdiggøre sit krav ved at henvise til, at tilbuddene afspejler markedsprisen for de udbedringsarbejder, skønsmanden har anvist. Offentlige bygherrer vil i øvrigt ofte være forpligtet til at gennemføre en sådan konkurrenceudsættelse i henhold til gældende udbudsregler. Denne metode kan eventuelt suppleres med en afstemning med skønsmanden af et detaljeret udbedringsprojekt.

For det tredje bemærkes, at de nye regler i retsplejeloven om sagkyndig bevisførelse, som træder i kraft den 1. juli 2017, også vil kunne afmontere skønsmandens fastlåsning af en ikke-markedskonform tabsopgørelse.

 






Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
02/05/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise, Lejeret
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
08/05/2024
Fast ejendom og entreprise
Garantitræk ved entreprenørkonkurser - ny praksis skubber til grænserne
Garantitræk ved entreprenørkonkurser - ny praksis skubber til grænserne
31/05/2024
Insolvens og rekonstruktion, Fast ejendom og entreprise
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
04/06/2024
Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted