Når skønsmandens tabsopgørelse spænder ben for bygherren

Syn og skøn indtager ofte en central rolle i tvister om mangler ved byggeri, og skønsmandens vurdering kan være afgørende for sagens udfald. Især skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne kan vise sig at blive et benspænd for bygherren. Det er derfor vigtigt at overveje, om det er nødvendigt, at skønsmanden udtaler sig om omkostningerne til udbedring af manglerne. Denne problemstilling er særligt relevant set i lyset af Højesterets kendelse af 9. januar 2017.  

I sager om mangler ved byggeri spiller syn og skøn ofte en afgørende rolle for bevisførelsen. Skønsmandens vurdering tjener nemlig som et værdifuldt supplement til dommerens egen vurdering af den konkrete sag og kan derfor have stor indflydelse på sagens endelige udfald.

Syn og skøn skal her primært belyse følgende fire forhold; (1) manglernes omfang, (2) årsagen til manglerne, (3) nødvendige afhjælpningsforanstaltninger og (4) omkostningerne forbundet med afhjælpning. Konkluderer skønsmanden, at der foreligger mangler, og at disse mangler kan henføres til eksempelvis entreprenøren, er bygherren langt i sin bevisførelse. Ikke desto mindre er skønsmandens vurdering af de to sidste forhold ikke at undervurdere.

Det ses ofte i praksis, at skønsmandens vurdering af afhjælpningsomkostningerne afviger fra markedsprisen. Det kan imidlertid være vanskeligt for bygherren at anfægte skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne, da en voldgiftsret/domstol som altovervejende hovedregel vil lægge skønsmandens vurdering til grund for erstatningsudmålingen.

Højesterets praksis
Den konkrete Højesteretssag vedrørte mangler ved en række nyopførte ejendomme. Forud for sagens anlæg var der afgivet skønserklæring, som indeholdt en vurdering af omkostningerne til afhjælpning af mangler. Ejerne, som efterfølgende anlagde sag mod arkitekten og entreprenøren,  blev ved byretten tilkendt erstatning til dækning af udbedringsomkostningerne. Under den efterfølgende ankesag for landsretten indhentede ejerne et tilbud på udbedring af manglerne. Tilbuddet viste sig at være mere end 100 procent dyrere end skønsmandens vurdering. Ejerne ønskede derfor at fremlægge tilbuddet under sagen, hvilket landsretten afviste.

Højesteret tilsluttede sig landsrettens afvisning og begrundede sit resultat med, at der forud for sagens anlæg ved byretten var gennemført syn og skøn, og at skønserklæringen efterfølgende under retssagen var blevet suppleret med yderligere erklæringer. Det var derfor Højesterets opfattelse, at formålet med at fremlægge tilbuddet måtte ”antages at være at påvise en markant forskel på skønsmandens økonomiske opgørelse af udbedringsomkostningerne i forhold til det indhentede tilbud”. Højesteret tillagde det dog også betydning, at ejerne ikke havde accepteret tilbuddet.

Bech-Bruuns kommentarer
Vi bemærker, at kendelsen viser, at Højesteret tilsyneladende sidestiller indhentelse af en kontrolpris med ensidigt indhentede erklæringer. Set i dette lys flugter afgørelsen med fast praksis, hvor ensidigt indhentede erklæringer indhentet efter sagens anlæg ikke tillades fremlagt, jf. bl.a. UfR 2011.3074H.

Kendelsen giver desuden anledning til at overveje, om bygherren kan undgå at blive bundet af skønsmandens omkostningsopgørelse, hvis denne afviger fra markedsprisen.

For det første bemærkes, at ejerne i den konkrete sag sandsynligvis kunne have undgået miseren ved at have udfordret skønserklæringen med en kontrolpris indhentet før sagens anlæg. Det samme ville muligvis også have været tilfældet, hvis ejerne havde accepteret det givne tilbud og/eller indhentet flere tilbud.

For det andet kunne det overvejes, om det overhovedet er nødvendigt at bede skønsmanden udtale sig om udbedringsomkostningerne, eller om det er tilstrækkeligt, at skønsmanden foretager en vurdering af selve afhjælpningsforanstaltningerne.

Ved efterfølgende indhentning af (flere) tilbud vil bygherren som udgangspunkt kunne retfærdiggøre sit krav ved at henvise til, at tilbuddene afspejler markedsprisen for de udbedringsarbejder, skønsmanden har anvist. Offentlige bygherrer vil i øvrigt ofte være forpligtet til at gennemføre en sådan konkurrenceudsættelse i henhold til gældende udbudsregler. Denne metode kan eventuelt suppleres med en afstemning med skønsmanden af et detaljeret udbedringsprojekt.

For det tredje bemærkes, at de nye regler i retsplejeloven om sagkyndig bevisførelse, som træder i kraft den 1. juli 2017, også vil kunne afmontere skønsmandens fastlåsning af en ikke-markedskonform tabsopgørelse.

 

---