Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Markedslejevarsling var gyldig, selvom lejeforhøjelsen var baseret på et forkert areal

Bech Bruun
14/07/2023
Markedslejevarsling var gyldig, selvom lejeforhøjelsen var baseret på et forkert areal
Bech Bruun logo
Udlejer havde dog ikke løftet bevisbyrden for, at den gældende leje var væsentlige lavere end markedslejen. Lejer blev derfor frifundet.

Sagens faktiske omstændigheder

Udlejer varslede i 2019 lejen for et værtshus med madservering reguleret til markedsleje, hvilket lejer gjorde indsigelse mod. Udlejer varslede lejen forhøjet fra cirka 122.000 kroner årligt til 252.000 kroner årligt.  


Lejers indsigelse var dels begrundet i, at det af varslingsskrivelsen kunne konstateres, at lejeforhøjelsen var baseret på et forkert/for stort areal, og dels at lejer ikke mente, at den varslede leje svarede til markedslejen. 


Efter sagsanlæg tog lejer bekræftende til genmæle for en del af lejeforhøjelsen, således at lejer anerkendte, at den årlige leje fremadrettet skulle udgøre 145.000 kroner. 


Under sagen blev der fremlagt oplysninger om enkelte sammenligningslejemål, ligesom der blev afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden vurderede, at markedslejen udgjorde cirka 217.000 kroner.


Rettens begrundelse og resultat

Såvel Boligretten som landsretten nåede frem til, at varslingen var gyldig, selvom den var baseret på et forkert areal, da varslingen opfyldte formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8. 


For så vidt angik markedslejens størrelse fandt ingen af instanserne, at udlejer med tilstrækkelig sikkerhed havde bevist, at den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen.


Landsretten bemærkede i relation til skønserklæringen, at skønsmandens vurdering ikke syntes at bero på konkrete sammenligningslejemål, men alene på skønsmandens generelle kendskab til markedsforholdene.


Ingen af instanserne havde fundet de fremlagte sammenligningslejemål direkte sammenlignelige, ligesom det blev tillagt vægt, at vilkårene for lejemålene ikke var fuldt dokumenterede.    


Udlejer havde herefter ikke løftet sin bevisbyrde, og lejer blev derfor frifundet. 


Dommen er optrykt i T:BB 2023.318 Ø


Bech-Bruuns bemærkninger

Dommen viser, at en markedslejevarsling er gyldig, såfremt den opfylder formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8, og at det som udgangspunkt også gælder, selvom der måtte være andre fejl i varslingen. 


For at undgå at en markedslejevarsling bliver kendt ugyldig, er det altid vigtigt, at den varslende part forholder sig konkret til, hvorvidt varslingen opfylder formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8, førend varslingen sendes til den anden part i lejeforholdet. På samme måde bør modtageren af en varsling også altid kontrollere, hvorvidt formkravene er opfyldt, da det kan føre til, at varslingen bortfalder som ugyldig, såfremt det ikke er tilfældet.


Dommen ses også at være i tråd med de senere års retspraksis vedrørende den bevismæssige vægt af skønserklæringer, hvorefter skønserklæringer der ikke er underbygget af konkrete sammenligningslejemål, ofte ikke tillægges nogen særlig høj bevismæssig vægt. 


Så selvom syn og skøn er blevet et af de ofte afgørende beviser i markedslejesager, illustrerer dommen, at domstolene ikke lægger skønserklæringerne uprøvet til grund, og at skønserklæringerne bevismæssige vægt i høj grad er afhængig af, hvorvidt erklæringerne er underbygget af konkrete sammenligningslejemål. 


Skønsmandens generelle kendskab til markedsforholdene er altså ikke nok, medmindre der er tale om helt særlige lejemål, hvor det kan godtgøres, at der ikke findes egnede sammenligningslejemål (se fx T:BB 2014.185 V (Flyvestation Karup), T:BB 2007.682 Ø og T:BB 2007.690 Ø (hoteller) samt T:BB 2008.48 Ø (lejemål på Roskilde Havn)). 

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
19/04/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
02/05/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise, Lejeret
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
08/05/2024
Fast ejendom og entreprise
Udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – kan man det?
Udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – kan man det?
23/05/2024
Lejeret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted