Markedslejevarsling var gyldig, selvom lejeforhøjelsen var baseret på et forkert areal

Sagens faktiske omstændigheder

Udlejer varslede i 2019 lejen for et værtshus med madservering reguleret til markedsleje, hvilket lejer gjorde indsigelse mod. Udlejer varslede lejen forhøjet fra cirka 122.000 kroner årligt til 252.000 kroner årligt.  

Lejers indsigelse var dels begrundet i, at det af varslingsskrivelsen kunne konstateres, at lejeforhøjelsen var baseret på et forkert/for stort areal, og dels at lejer ikke mente, at den varslede leje svarede til markedslejen. 

Efter sagsanlæg tog lejer bekræftende til genmæle for en del af lejeforhøjelsen, således at lejer anerkendte, at den årlige leje fremadrettet skulle udgøre 145.000 kroner. 

Under sagen blev der fremlagt oplysninger om enkelte sammenligningslejemål, ligesom der blev afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden vurderede, at markedslejen udgjorde cirka 217.000 kroner.

Rettens begrundelse og resultat

Såvel Boligretten som landsretten nåede frem til, at varslingen var gyldig, selvom den var baseret på et forkert areal, da varslingen opfyldte formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8. 

For så vidt angik markedslejens størrelse fandt ingen af instanserne, at udlejer med tilstrækkelig sikkerhed havde bevist, at den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen.

Landsretten bemærkede i relation til skønserklæringen, at skønsmandens vurdering ikke syntes at bero på konkrete sammenligningslejemål, men alene på skønsmandens generelle kendskab til markedsforholdene.

Ingen af instanserne havde fundet de fremlagte sammenligningslejemål direkte sammenlignelige, ligesom det blev tillagt vægt, at vilkårene for lejemålene ikke var fuldt dokumenterede.    

Udlejer havde herefter ikke løftet sin bevisbyrde, og lejer blev derfor frifundet. 

Dommen er optrykt i T:BB 2023.318 Ø

Bech-Bruuns bemærkninger

Dommen viser, at en markedslejevarsling er gyldig, såfremt den opfylder formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8, og at det som udgangspunkt også gælder, selvom der måtte være andre fejl i varslingen. 

For at undgå at en markedslejevarsling bliver kendt ugyldig, er det altid vigtigt, at den varslende part forholder sig konkret til, hvorvidt varslingen opfylder formkravene i Erhvervslejelovens § 13, stk. 8, førend varslingen sendes til den anden part i lejeforholdet. På samme måde bør modtageren af en varsling også altid kontrollere, hvorvidt formkravene er opfyldt, da det kan føre til, at varslingen bortfalder som ugyldig, såfremt det ikke er tilfældet.

Dommen ses også at være i tråd med de senere års retspraksis vedrørende den bevismæssige vægt af skønserklæringer, hvorefter skønserklæringer der ikke er underbygget af konkrete sammenligningslejemål, ofte ikke tillægges nogen særlig høj bevismæssig vægt. 

Så selvom syn og skøn er blevet et af de ofte afgørende beviser i markedslejesager, illustrerer dommen, at domstolene ikke lægger skønserklæringerne uprøvet til grund, og at skønserklæringerne bevismæssige vægt i høj grad er afhængig af, hvorvidt erklæringerne er underbygget af konkrete sammenligningslejemål. 

Skønsmandens generelle kendskab til markedsforholdene er altså ikke nok, medmindre der er tale om helt særlige lejemål, hvor det kan godtgøres, at der ikke findes egnede sammenligningslejemål (se fx T:BB 2014.185 V (Flyvestation Karup), T:BB 2007.682 Ø og T:BB 2007.690 Ø (hoteller) samt T:BB 2008.48 Ø (lejemål på Roskilde Havn)).