Lejer havde ikke løftet bevisbyrden for, at den gældende leje væsentligt oversteg markedslejen, da skønsmanden ikke havde haft kendskab til størrelsen på lejers indtægter fra kontrolafgifter, da skønserklæringen blev udarbejdet.
Lejer varslede i henhold til Erhvervslejelovens § 13 lejen reguleret til markedsleje. I forbindelse med boligretssagen blev der udmeldt syn og skøn, der bekræftede, at den gældende leje var væsentlig over markedslejen, og at væsentlighedskriteriet på +/- 10 – 15 % var opfyldt.
Under sagen kom det dog frem, at lejer havde ikke-ubetydelige indtægter fra kontrolafgifter, som blev uddelt på parkeringspladsen foran dagligvarebutikken, som hørte til lejemålet.
Selvom skønsmanden under afhjemlingen forklarede, at han havde indregnet værdien af muligheden for parkering i den samlede leje, som skønsmanden havde fastsat, lagde landsretten til grund, at skønsmanden ikke i tilstrækkelig grad havde taget hensyn hertil, idet skønsmanden på tidspunktet for udarbejdelsen af skønserklæringen og de supplerende skønserklæringer ikke havde været bekendt med, at lejemålets parkeringsplads generede en indtægt for lejer eller størrelsen heraf.
På baggrund heraf fandt landsretten efter en samlet vurdering ikke, at lejer havde løftet bevisbyrden for, at årslejen i det omtvistede lejemål på varslingstidspunktet væsentligt oversteg markedslejen, og udlejer blev derfor frifundet.
At ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, 24 år tidligere var blevet solgt som led i en sale-and-lease-back-transaktion, kunne ikke længere tillægges selvstændig betydning i relation til lejeforholdet og markedslejefastsættelsen.
Dommen er optrykt i T: BB 2023.780 Ø.
Bech-Bruuns bemærkninger
Dommen er interessant, idet Østre Landsret tillægger det vægt – en vægt, der reelt afgør sagen til fordel for udlejer – at der er nogle parkanter, der forbryder sig mod lejers rettigheder og de regler, der er fastsat for parkeringspladsen.
Det kan efter Bech-Bruuns vurdering diskuteres, hvorvidt det bør tillægges vægt – og i markedslejemæssig sammenhæng komme en part til skade – at udefrakommende har forbrudt sig mod partens rettigheder og derfor er blevet pålagt en kontrolafgift. Man kan også stille sig det spørgsmål, om det samme gælder for andre indtægter, der måtte opstå som følge af lignende handlinger, hvor udefrakommende forbryder sig mod en parts rettigheder.
Det er vigtigt at notere sig, at indtægten, som Østre Landsret tillægger vægt i markedslejevurderingen, ikke kommer fra udlejning af parkeringspladserne, men alene fra kontrolafgifter.
Hertil kommer, at Østre Landsret umiddelbart ses alene at have lagt vægt på det seneste års indtægter forud for varslingstidspunktet, der som følge af en ændret tidsbegrænsning på parkeringspladsen var steget markant. De foregående år havde indtægterne været på et markant lavere niveau.
Der vil her kunne argumenteres for, at det havde været mere nærliggende og retvisende at lægge en ”normaliseret” indtægt til grund, såfremt indtægterne fra kontrolafgifterne skal tillægges vægt i markedslejevurderingen. Herved sikres det, at et enkelt års særlige begivenheder – her konkret en ændring af den tilladte parkeringstid fra to timer til én time – ikke tillægges uforholdsvis stor vægt og reelt bliver det punkt, der afgør sagen.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
