Det kan ske, at en mangel "bryder op" på ny, efter entreprenøren har forsøgt at afhjælpe. Læs nærmere om, hvornår krav i den anledning bortfalder.
Reklamations- og forældelsesfristernes længde
En entreprenør har både ret og pligt til at afhjælpe mangler ved et byggeri.
Ifølge AB 92 skal bygherre sørge for at reklamere over konstaterede mangler inden rimelig tid efter, at manglerne blev opdaget eller burde have været opdaget. Dette kaldes for den relative reklamationsfrist.
AB 92 indeholder desuden en absolut reklamationsfrist på 5 år, som løber fra afleveringstidspunktet.
Reklamationsfristerne afbrydes ved at bygherre foretager reklamation over for entreprenøren.
Ved siden af disse reklamationsregler gælder de almindelige forældelsesregler i forældelsesloven.
Forældelsesfristen for krav i anledning af mangler i entrepriseforhold er 3 år.
Det teoretiske udgangspunkt i forældelsesloven er, at fristen begynder at løbe fra afleveringstidspunktet, men loven indeholder dog en regel om, at forældelsesfristens begyndelsestidspunkt udskydes eller suspenderes, hvis bygherre var ”ubekendt med fordringen”.
Fristen på 3 år er en relativ forældelsesfrist, og det praktiske udgangspunkt er, at forældelsesfristen begynder at løbe, når manglen bliver opdaget eller burde have været opdaget.
Forældelsesloven indeholder tillige en absolut forældelsesfrist, der indebærer, at forældelse af krav i anledning af mangler ved entreprenørarbejde indtræder senest 10 år efter afleveringstidspunktet. Denne absolutte forældelsesfrist kan ikke suspenderes.
Afbrydelse af forældelsesfristerne kan ske f.eks. ved entreprenørens anerkendelse af et krav (både i relation til eksistens og størrelse), eller hvis der anlægges voldgiftssag – eller iværksættes syn og skøn efter AB 92 § 46 via Voldgiftsnævnet – om kravet. Afbrydelse skal ske inden udløb af såvel den relative- som den absolutte forældelsesfrist.
I erhvervsforhold kan forældelsesloven fraviges ved aftale, men bortset fra den modifikation, som AB 92 § 36 kan siges at indeholde, ses sådanne aftaler sjældent i praksis.
Fra hvilket tidspunkt begynder fristerne at løbe?
Som det fremgår af ovennævnte, begynder den relative reklamationsfrist og den relative 3-årige forældelsesfrist at løbe fra det tidspunkt, hvor manglen ”blev opdaget eller burde have været opdaget”.
Er manglen umiddelbart synlig, så volder det ikke større besvær at slå fast, hvornår fristerne begynder at løbe, men hvis en mangel ikke er synlig eller kun er delvis synlig (”skjulte mangler”), kan det være vanskeligere at fastslå fristernes begyndelsestidspunkt.
Adskillige domme og voldgiftsafgørelser har omhandlet spørgsmålet om, hvornår en mangel burde have været opdaget.
Linjen i praksis synes at være ganske lempeligover for bygherre.
Den omstændighed, at der konstateres mindre ”skavanker” ved byggeriet, som måske nok kunne give mistanke om mere alvorlige mangler, er i almindelighed ikke tilstrækkelig til, at bygherren skal iværksætte nærmere, sagkyndige undersøgelser, og er ikke tilstrækkelig til at udløse fristerne.
Det generelle billede af praksis er, at fristerne suspenderes indtil det øjeblik, hvor manglens omfang og årsag faktisk konstateres ved en sagkyndig undersøgelse.
Hvis den sagkyndige undersøgelse fastslår, at manglen var identificerbar på et tidligere tidspunkt, kan dette tidspunkt tænkes at blive afgørende for beregningen.
Kravene til bygherre skærpes formentlig, hvis bygherre er professionel eller har en fast byggeteknisk rådgiver tilknyttet (såkaldt passiv identifikation).
Hvis entreprenøren foretager afhjælpning af en påberåbt mangel betragtes dette som en anerkendelse i forældelseslovens forstand, hvilket fører til, at forældelsesfristen suspenderes.
Er afhjælpningen tilstrækkelig, så er bygherres krav mod entreprenøren naturligvis ophørt derved.
Hvis den afhjælpning, som entreprenøren har foretaget i første omgang, senere viser sig at være utilstrækkelig – fordi entreprenøren har lavet en ”lappeløsning” eller med andre ord: har fjernet problemet men ikke årsagen til problemet – taler man om ”genopbrudte mangler”.
Det er givet, at der i denne situation aktiveres en ny relativ reklamationsfrist, og at bygherre således skal sørge for at reklamere ”inden rimelig tid” efter, at genopbruddet blev opdaget burde have været opdaget.
Det er også givet, at der løber en ny 3 årig forældelsesfrist fra dette tidspunkt.
Man kan dog rejse spørgsmål om, fra hvilket tidspunkt reklamations- og forældelsesfrister skal regnes, samt om den absolutte reklamationsfrist i AB 92 afskærer krav, hvis genopbruddet sker senere end 5 år fra afleveringstidspunktet.
Bryder manglerne op senere end 10 år efter afleveringstidspunktet, så vil et krav i anledning heraf formentlig være forældet uanset hvad.
Afskærer den absolutte reklamationsfrist i AB 92 § 36 krav i anledning af mangler, der bryder op senere end 5 år efter afleveringstidspunktet?
AB 92 § 36 har følgende ordlyd:
”Ved byggearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler fremsættes senest 5 ar efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren. Bestemmelserne i lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer finder ikke anvendelse i disse tilfælde.”
Bestemmelsens ordlyd giver ikke megen vejledning med hensyn til, om den kun afskærer krav i anledning af nye mangler/mangler der ikke tidligere har været reklameret over, eller om den også omfatter genopbrudte mangler.
Reklamationsreglerne har generelt til formål at give den, der skal reklameres over for, mulighed for at rette for sig og derved varetage sine egne interesser.
Et af grundhensynene bag bestemmelsen i AB 92 § 36 er at værne entreprenøren mod fremsættelsen af nye krav, lang tid efter byggeriets aflevering.
Når der reklameres over en mangel kan entreprenøren siges at have en særlig anledning til at undersøge forholdet så nøje, som det for at finde frem til den rigtige afhjælpningsmetode er påkrævet. Entreprenøren kan i den forbindelse siges at være den nærmeste til at bære risikoen for, at afhjælpningsforsøget (langt) senere viser sig at være utilstrækkeligt.
Hvis § 36 afskar krav i anledning af genopbrudte mangler, kunne en entreprenør blive fristet til at anvende en mindre omkostningstung afhjælpningsmetode velvidende, at afhjælpningen vil være utilstrækkelig.
Som eksempel kan nævnes, at en bygherre 4 år og 11 måneder efter afleveringen af et byggeri reklamerer over revner i en gulvoverflade. Entreprenøren formoder, at problemet skyldes, at undergulvet ikke er blevet renset ordentligt af, inden overfladebehandlingen blev foretaget, og at den rigtige afhjælpning består i en fjernelse af den eksisterende overfladebehandling, afrensning og ny overfladebehandling. Entreprenøren vælger i stedet at lappe revnerne.
5 år og 1 måned efter afleveringen opstår der – af samme årsag – nye revner.
Det er let at indse, at det ikke er rimeligt, at entreprenøren skal kunne ”gå fri” for ansvar i en sådan situation, blot fordi der er gået mere end 5 år fra afleveringstidspunktet.
En sådan bevidst utilstrækkelig afhjælpning vil naturligvis kunne rammes af undtagelsesreglen om groft uforsvarlige forhold i AB 92 § 36, stk. 2, nr. 3.
Det kan dog være svært for bygherre, at løfte bevisbyrden for, at entreprenørens handlemåde er ”groft uforsvarlig”.
Det vil være lettere at bevise, at de nye revner har samme årsag, som dem, der blev reklameret over 4 år og 11 måneder efter afleveringen, og at der dermed er tale om en genopbrudt mangel.
Spørgsmålet kan ikke siges at være endeligt afklaret i praksis, men meget taler i denne situation for, at når der én gang er reklameret over en bestemt mangel, så udgør den absolutte reklamationsfrist i AB 92 § 36 ikke en hindring for rejsning af efterfølgende krav vedrørende samme mangel.
Hvem skal bevise, at et krav er forældet eller bortfaldet som følge af for sen reklamation?
Gør entreprenøren gældende, at bygherren har reklameret for sent, er det op til entreprenøren at sandsynliggøre (bevise), at bygherren kendte eller burde have kendt til manglen på et tidligere givent tidspunkt, og at reklamationen ikke er sket inden ”rimelig tid”.
Se bl.a. denne artikel.
For forældelsesfristernes vedkommende vender bevisbyrden teknisk set den anden vej.
Rejses kravet senere end 3 år efter byggeriets aflevering, så er det i udgangspunktet bygherre, der skal bevise, at betingelserne for suspension af forældelsesfristen er opfyldt, dvs. at manglen ikke burde have været opdaget tidligere.
Som nævnt ovenfor er praksis dog lempelig, og bevisbyrden ”vipper” sædvanligvis rundt således, at det er entreprenøren der må sandsynliggøre (bevise), at bygherre havde eller burde have opdaget manglen på et hævdet tidligere tidspunkt.
