Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Køber hæfter for sælgers administration af GI-konto

Bech Bruun
31/08/2017
Køber hæfter for sælgers administration af GI-konto
Forud for køb af en boligudlejningsejendom foretager køber i samarbejde med sine rådgivere ofte en intensiv økonomisk og juridisk efterprøvelse af ejendommens økonomi for at sikre sig mod ubehagelige overraskelser.


Et ofte overset eller negligeret forhold, der potentielt kan gøre ejendommen væsentligt dyrere, er forpligtelsen til at videreføre den udvendige vedligeholdelseskonto hos Grundejernes Investeringsfond - også populært kaldet den bundne § 18 b-konto.

For større boligudlejningsejendomme taget i brug før 1970, og som er beliggende i såkaldte regulerede kommuner, har udlejer pligt til at foretage løbende indbetalinger til § 18 b-kontoen. Forpligtelsen påhviler ejendommen og følger derfor med ved et senere salg.

§ 18 b-kontoen skal anvendes til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, dog fortrinsvis til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Udlejer kan som hovedregel ikke fradrage udgifter, som har karakter af forbedringsarbejder. Fradrager udlejer udgifter i strid med reglerne for § 18 b-kontoen, skal udlejer genindbetale det fradragne beløb til § 18 b-kontoen. Det er Grundejernes Investeringsfond, som fører kontrol med § 18 b-kontoen, herunder om udbetalinger fra kontoen er retmæssige, og det er vigtigt at være opmærksom på, at fonden har pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter for forfaldne beløb.

Eftersom § 18 b-kontoen og de forbundne forpligtelser følger ejendommen, risikerer en køber at hæfte for tidligere ejeres uretmæssige anvendelse af § 18 b-kontoen. En køber kan ikke blot stole på kontrollen fra Grundejernes Investeringsfond, da den i hovedsagen hviler på ejerens selvangivne oplysninger. En byretsdom fra sidste år illustrerer problemets omfang.


Forpligtelsens omfang


I sagen fik en tidligere ejer af en ejendom udbetalt ca. 1,2 mio. kr. fra § 18 b-kontoen. Udbetalingen skete dog på baggrund af en proformafaktura, idet arbejdet, som fakturaen henviste til, slet ikke var udført. Ejendommen blev senere solgt, og den tidligere ejer gik konkurs.

Efterfølgende erfarede Grundejernes Investeringsfond, at den tidligere ejer havde afgivet usande oplysninger i forbindelse med indberetning af afholdte udgifter på ejendommen. Grundejernes Investeringsfond rettede derefter henvendelse til den nye ejer af ejendommen med krav om tilbagebetaling af det uretmæssige beløb, som nu kunne opgøres til 1.484.468 kr.

Byretten bemærkede, at 18 b-kontoen følger ejendommen ved ejerskifte, og at Grundejernes Investeringsfond har lovhjemlet pant i ejendommen for forfaldne krav. Den nye ejer blev derfor dømt til at betale Grundejernes Investeringsfonds krav, som dog blev reduceret til 1.139.755 kr.

Afgørelsen viser desværre, at køber har meget svært ved at gardere sig mod risikoen for tilbagebetalingskrav som følge af uretmæssig udbetaling. At lade sælger garantere mod sådanne krav beskytter kun køber, hvis sælger har midler til at betale. Købers sikkerhed vil derfor ofte ligge i grundigheden ved gennemgang af ejendommens forhold, herunder bagvedliggende dokumentation for udbetalinger fra § 18 b-kontoen før købet.

Det sker imidlertid jævnligt, at sælger ikke har fuld dokumentation for vedligeholdelsesarbejder m.v. for de seneste mange år. I sådanne tilfælde kan det for både køber og sælger være en god løsning at søge sig forsikringsdækket for disse risici.






Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
08/04/2024
Miljøret, Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
19/04/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
Ny praksis vedrørende tinglysningsafgift
23/04/2024
Fast ejendom og entreprise
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
Stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat i eksisterende erhvervslejeforhold
02/05/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise, Lejeret
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
FIDIC White Book: Hvorfor er valg af baggrundsret vigtigt?
08/05/2024
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted