Køber hæfter for sælgers administration af GI-konto

Forud for køb af en boligudlejningsejendom foretager køber i samarbejde med sine rådgivere ofte en intensiv økonomisk og juridisk efterprøvelse af ejendommens økonomi for at sikre sig mod ubehagelige overraskelser.


Et ofte overset eller negligeret forhold, der potentielt kan gøre ejendommen væsentligt dyrere, er forpligtelsen til at videreføre den udvendige vedligeholdelseskonto hos Grundejernes Investeringsfond - også populært kaldet den bundne § 18 b-konto.

For større boligudlejningsejendomme taget i brug før 1970, og som er beliggende i såkaldte regulerede kommuner, har udlejer pligt til at foretage løbende indbetalinger til § 18 b-kontoen. Forpligtelsen påhviler ejendommen og følger derfor med ved et senere salg.

§ 18 b-kontoen skal anvendes til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, dog fortrinsvis til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Udlejer kan som hovedregel ikke fradrage udgifter, som har karakter af forbedringsarbejder. Fradrager udlejer udgifter i strid med reglerne for § 18 b-kontoen, skal udlejer genindbetale det fradragne beløb til § 18 b-kontoen. Det er Grundejernes Investeringsfond, som fører kontrol med § 18 b-kontoen, herunder om udbetalinger fra kontoen er retmæssige, og det er vigtigt at være opmærksom på, at fonden har pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter for forfaldne beløb.

Eftersom § 18 b-kontoen og de forbundne forpligtelser følger ejendommen, risikerer en køber at hæfte for tidligere ejeres uretmæssige anvendelse af § 18 b-kontoen. En køber kan ikke blot stole på kontrollen fra Grundejernes Investeringsfond, da den i hovedsagen hviler på ejerens selvangivne oplysninger. En byretsdom fra sidste år illustrerer problemets omfang.


Forpligtelsens omfang

I sagen fik en tidligere ejer af en ejendom udbetalt ca. 1,2 mio. kr. fra § 18 b-kontoen. Udbetalingen skete dog på baggrund af en proformafaktura, idet arbejdet, som fakturaen henviste til, slet ikke var udført. Ejendommen blev senere solgt, og den tidligere ejer gik konkurs.

Efterfølgende erfarede Grundejernes Investeringsfond, at den tidligere ejer havde afgivet usande oplysninger i forbindelse med indberetning af afholdte udgifter på ejendommen. Grundejernes Investeringsfond rettede derefter henvendelse til den nye ejer af ejendommen med krav om tilbagebetaling af det uretmæssige beløb, som nu kunne opgøres til 1.484.468 kr.

Byretten bemærkede, at 18 b-kontoen følger ejendommen ved ejerskifte, og at Grundejernes Investeringsfond har lovhjemlet pant i ejendommen for forfaldne krav. Den nye ejer blev derfor dømt til at betale Grundejernes Investeringsfonds krav, som dog blev reduceret til 1.139.755 kr.

Afgørelsen viser desværre, at køber har meget svært ved at gardere sig mod risikoen for tilbagebetalingskrav som følge af uretmæssig udbetaling. At lade sælger garantere mod sådanne krav beskytter kun køber, hvis sælger har midler til at betale. Købers sikkerhed vil derfor ofte ligge i grundigheden ved gennemgang af ejendommens forhold, herunder bagvedliggende dokumentation for udbetalinger fra § 18 b-kontoen før købet.

Det sker imidlertid jævnligt, at sælger ikke har fuld dokumentation for vedligeholdelsesarbejder m.v. for de seneste mange år. I sådanne tilfælde kan det for både køber og sælger være en god løsning at søge sig forsikringsdækket for disse risici.

---