Entreprenørens garantistillelse er aktuel, når der konstateres mangler ved et byggeri, hvor den ansvarlige entreprenør enten ikke er indstillet på frivilligt at forestå mangeludbedring eller økonomisk er i stand til det, eksempelvis hvis entreprenøren er gået konkurs.
Kravene for at gennemføre et garantitræk
De nye AB 18-regelsæt og de nye standardgarantidokumenter ændrer ikke ved kravene for at gennemføre et garantitræk.
Bygherre skal fortsat, hvis der ønskes udbetaling fra en entreprenørgaranti, skriftligt meddele dette til "entreprenøren og garanten med nøje angivelse af arten og omfanget af den påståede misligholdelse og størrelsen af det krævede beløb", jf. AB 18 § 9, stk. 9, 1. pkt./ ABT 18 § 9, stk. 11, 1. pkt.
Bygherre skal sørge for, at anmodningen:
1) sendes til både entreprenøren og garanten (dvs. det selskab, som har stillet garantien)
2) indeholder en "nøje angivelse" af arten og omfanget af den påståede misligholdelse
3) angiver størrelsen af det beløb, som kræves udbetalt fra garantien.
Nedenfor får du en uddybning af, hvad bygherre skal være opmærksom på i forhold til disse tre krav.
Anmodningen skal sendes til både entreprenøren og garanten
Vi anbefaler, at bygherre sørger for dokumentation for, at udbetalingsanmodningen er kommet frem til både entreprenøren og garanten. Hvis bygherre sender anmodningen pr. mail, bør bygherre anmode om, at både entreprenøren og garanten inden for en kort frist skriftligt bekræfter modtagelsen af de fremsendte mails. Hvis bygherre ikke modtager bekræftelse, bør bygherren følge op telefonisk og om nødvendigt eftersende anmodningen pr. post med afleveringsattest.
Anmodningen skal angive arten og omfanget af den påståede misligholdelse
Af praksis kan udledes, at det er tilstrækkeligt, at bygherre udarbejder en kortfattet beskrivelse af de forhold, som udgør grundlaget for udbetalingskravet. Det kan eksempelvis være mangler, som bygherre har anført over for entreprenøren, men som entreprenøren enten ikke anerkender, eller hvor bygherre anser entreprenørens mangeludbedring for utilstrækkelig.
Det vil være en fordel, hvis der som dokumentation kan vedlægges: konkrete staderegistreringer, mangelrapporter eller lignende. Kravet kan også sandsynliggøres på anden vis, eksempelvis ved fotos eller uddrag af mailkorrespondance. Oftest vil det være tilstrækkeligt at vedlægge nogle få bilag.
Hvis anmodningen angår mangler ved det udførte arbejde, er kravet efter praksis opfyldt, hvis anmodningen indeholder en oplistning af de pågældende mangler, eventuelt i et særskilt bilag (mangelliste). Det bør angives, hvis anmodningen angår en eller flere mangler, som entreprenøren har forsøgt at udbedre, men hvor bygherre anser den foretagne udbedring for utilstrækkelig.
Fra praksis kan nævnes, at Vestre Landsret i en dom af 19. oktober 2009 (TBB 2010.78) fandt kravet opfyldt i forhold til en anmodning:
- som indeholdt en redegørelse om, at de hidtil udførte mangeludbedringer var utilstrækkelige
- som var vedlagt en teknisk rapport, som indeholdt en omtale af arten og omfanget af bygherrens mangelsindsigelser.
Hvis anmodningen derimod drejer sig om en ophævelsessituation, hvor bygherre kræver erstatning for meromkostningerne, fordi entreprenørens restarbejder skal færdiggøres af en anden entreprenør, stilles der efter praksis krav om, at beskrivelsen af grundlaget for udbetalingskravet er en smule mere detaljeret. I sådanne situationer vil det være nødvendigt, at anmodningen redegør for de omstændigheder/den misligholdelse, som resulterede i, at bygherre ophævede entrepriseaftalen.
Anmodningen skal angive størrelsen af det krævede beløb
Af praksis kan udledes, at anmodningen skal indeholde en overordnet opgørelse, der viser, hvordan bygherrens udbetalingskrav er opgjort. Det vil sjældent være tilstrækkeligt blot at angive et samlet beløb, men anmodningen skal indeholde - eller være vedlagt - en specifikation på relevante hovedposter.
Hvis anmodningen angår mangler ved det udførte arbejde, stilles der ikke krav om, at bygherre indhenter tilbud fra entreprenører på, hvad det vil koste at udbedre de enkelte mangler. Det vil oftest være tilstrækkeligt, hvis anmodningen indeholder bygherrens egen (objektive) prissætning af manglerne, fordelt på nogle få hovedposter.
Entreprenøren kan anmode om beslutning om stillet sikkerhed
Hvis bygherre opfylder de tre omtalte krav, skal garanten udbetale det krævede beløb "til bygherren inden 10 arbejdsdage, fra meddelelsen er kommet frem, medmindre entreprenøren forinden over for Voldgiftsnævnet har anmodet om beslutning om stillet sikkerhed", jf. AB 18 § 9, stk. 9, 1. pkt./ ABT 18 § 9, stk. 11, 2. pkt. Hvis entreprenøren er gået konkurs, kan garanten anmode om beslutning om stillet sikkerhed.
Hvis der indgives en sådan anmodning, vil Voldgiftsnævnet udmelde en sagkyndig, der vil træffe beslutning om, hvorvidt bygherrens udbetalingskrav helt eller delvist er berettiget. Det vil ske efter den procedure, der er beskrevet i AB 18 § 67/ ABT 18 § 65.
Hvis bygherre ikke har opfyldt de tre krav, har bygherre hverken krav på at få udbetalt det krævede beløb, eller at entreprenøren (garanten) indgiver anmodning om beslutning om stillet sikkerhed. Hvis entreprenøren (garanten) vurderer, at bygherre ikke har opfyldt kravene til angivelse af misligholdelsen og det krævede beløb, vil bygherre sædvanligvis blive bedt om at eftersende supplerende oplysninger. Fristen på 10 arbejdsdage løber først fra det tidspunkt, hvor bygherre har opfyldt kravene.
En velskreven anmodning med relevante bilag øger sandsynligheden for en mindelig løsning
Bygherre har interesse i, at anmodningen om udbetaling imødekommes, så bygherre ikke skal bruge tid og ressourcer på at varetage sine interesser i en sag om beslutning om stillet sikkerhed.
Det er vores erfaring, at det er en fordel for bygherre, hvis anmodningen indeholder en udførlig beskrivelse og opgørelse af bygherrens udbetalingskrav. Garanten kan i så fald på et mere fyldestgørende grundlag træffe beslutning om, hvorvidt bygherrens anmodning om udbetaling skal imødekommes eller indbringes for Voldgiftsnævnet.
Vi anbefaler, at bygherre afsætter tid og ressourcer til at udarbejde en mere udførlig beskrivelse og opgørelse af bygherrens udbetalingskrav, end hvad der er påkrævet efter praksis. Vi anbefaler også, at bygherre i videre omfang end påkrævet fremlægger bilag, der dokumenterer berettigelsen af det beløb, som kræves udbetalt.
Ikke alle krav er egnede til at danne grundlag for garantitræk
Hvis det vil kræve komplicerede og/eller bekostelige destruktive undersøgelser at verificere berettigelsen af bygherrens udbetalingskrav, vil det sædvanligvis ikke være muligt at gennemføre et garantitræk, uden at der gennemføres syn og skøn efter AB 18 § 66/ ABT 18 § 64. I hvert fald vil der være risiko for, at den sagkyndige vil vurdere, at bygherre ikke med tilstrækkelig grad har sandsynliggjort, at der er mangler ved det udførte arbejde.
Denne nyhed er den anden i en serie af seks entrepriseretlige nyheder, hvor vi har fokus på bygherres overvejelser i forhold til entreprenørers garantistillelse, gennemførelse af garantitræk og eventuel beslutning om stillet sikkerhed samt gennemførelse af syn og skøn efter de nye AB 18-regelsæt.
Baggrunden for nyhedsserien er, at disse overvejelser særligt er relevante i forbindelse med entreprenørers aflevering af det opførte byggeri samt i den efterfølgende 5-årige mangelansvarsperiode. Det er først nu, 3 år efter udgivelsen af AB 18-regelsættene, at vi efterhånden ser aflevering af større byggerier, hvor kontraktgrundlagene er baseret på de nye AB 18-regelsæt. Hvis du beskæftiger dig med byggeri, er det en god idé at få opdateret din viden om disse forhold.
***
Kromann Reumerts specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå såvel bygherrer som entreprenører ved forhandling af entreprisekontrakter og løbende bistand både under og efter byggeriets udførelse, herunder med forhandling, håndtering og kald af entreprenørgarantier. Du er altid velkommen til at kontakte os, hvis du har brug for rådgivning herom.
