Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Friplejeboliger - beskyt din investering, men hvordan?

Kromann Reumert
23/05/2023
Friplejeboliger - beskyt din investering, men hvordan?
Kromann Reumert logo
Antallet af ældre stiger kraftigt over de kommende år, og der forventes ifølge DI allerede i 2030 at være behov for op imod yderligere 5.000 plejeboliger. Samtidig efterspørger ældre i stigende grad valgfrihed i typen af plejeboliger. På trods af efterspørgslen og regeringens intention om at sætte ældreområdet frit, kan langt fra alle kommuner tilbyde ældre "det frie valg". Derfor er der gode muligheder for, at man i samarbejder mellem projektudviklere, private investorer og friplejeboligleverandører kan gøre store investeringer i ældreområdet og bidrage til at imødekomme det stigende behov for flere plejeboliger og valgfrihed. Med en afbalanceret risikofordeling mellem de involverede aktører, er der grundlag for et godt og langvarigt samarbejde og dermed investering.

Friplejeboligleverandøren som samarbejdspartner

Friplejeboliger er et privat plejehjem etableret med private penge og er underlagt lov om friplejeboliger, som bl.a. regulerer certificering, takstbetaling fra kommunen og (delvist) lejeforholdet med borgeren.


Friplejeboligleverandørerne kan drive friplejeboliger fra både ejede og lejede lokaler. Et lejeforhold mellem friplejeboligleverandøren og ejendommens ejer (investor) er reguleret af erhvervslejeloven (dog er lejekontrakter indgået før den 1. januar 2018 omfattet af lejeloven, medmindre parterne har aftalt, at erhvervslejeloven finder anvendelse).


Friplejeboligleverandøren certificeres af Sundhedsstyrelsen for at sikre, at friplejeboligleverandøren kan levere den nødvendige pleje og service til borgerne. Der stilles fra Sundhedsstyrelsens side ingen krav til friplejeboligleverandørens økonomiske soliditet.


Friplejeboliger drives ikke med tilskud fra det offentlige, men derimod på baggrund af borgernes lejebetaling og kommunens takstbetaling for friplejeboligleverandørens serviceydelser til borgerne.

Når du strammer garnet, kvæler du jo barnet - og omvendt

Vi ser ofte, at investor - for at sikre sin investering i et skræddersyet (ny)opført lejemål, som er indrettet til en særlig målgruppe og derfor ikke er letomsætteligt til en anden lejer - kræver en meget lang uopsigelighedsperiode (ofte 20-30 år), og at leverandøren enten indeholdt i eller i tillæg til lejen afholder enhver udgift til forbrug og drift af ejendommen, herunder forsikring, vedligeholdelse, skatter og afgifter (såkaldte 'triple net-vilkår').


Investors hensigt er at beskytte og sikre sin investering - både i afkast og udstrækning. Hvis alt går vel, har investor således en investering med et sikkert afkast igennem hele uopsigelighedsperioden. Det er er imidlertid væsentligt, at lejeforholdet etableres og administreres således, at lejeforholdet rent faktisk varer som forudsat i lejekontrakten, og at såvel friplejeboligleverandøren som lejer og investor som udlejer får en "god start".


Baseret på vore erfaringer er der ved opstart af et nyt friplejehjem en vis opstartsperiode indtil hjemmet og driften er "i gear", herunder i forhold til belægning og administration. Først når der er fuld belægning, opnår friplejeboligleverandøren fuld huslejebetaling fra borgerne og takstbetaling fra kommunen. I samme opstartsperiode med - forventelig - lavere belægning og mindre optimeret drift, står friplejeboligleverandøren overfor massive investeringer i inventar og udstyr og betaling af husleje mv. til investor/udlejer.


En lejekontrakt med fuld lejebetaling og 'triple net-vilkår' kan således være belastende for friplejeboligleverandøren i opstartsperioden.


Det er derfor i både investors/udlejers og friplejeboligleverandørens interesse for projektet og investeringen, at der i samarbejdet tages højde for opstartsperioden, og at der for denne periode findes en afbalanceret fordeling af de med opstarten forbundne udgifter.

Grundigt forarbejde og en afbalanceret udgiftsfordeling i opstartsperioden

Vi anbefaler, at parterne meget tidligt går i tæt dialog om friplejehjemmets opstartsperiode, og om friplejeboligleverandørens forventninger til udstrækningen heraf.


Det er om end også vigtigt, at friplejeboligleverandøren har gjort en forundersøgelse af det økonomiske grundlag for det pågældende friplejehjem, herunder i forhold til demografi, andre aktører og kommunale takster.


Investor kan bidrage til, at friplejeboligleverandøren kommer godt fra start, ved f.eks. at yde leverandøren en lejerabat, som nedskrives i takt med, at belægningen stiger, begrænse NPI-reguleringen i en periode, at indkøbe inventar og udstyr, således at dette er en del af lejemålet, eller ved at investor i en periode påtager sig en del af ejendommens driftsudgifter.


Har parterne gjort et grundigt forarbejde, og finder de en afbalanceret udgifts- og risikofordeling for friplejehjemmets opstartsperiode, er der et godt grundlag for et langt og udbytterigt samarbejde.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Artiklen er forfattet af:
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
08/02/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
12/02/2024
Fast ejendom og entreprise
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
20/03/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!
Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!
03/04/2024
Lejeret, Fast ejendom og entreprise
Nyt om entreprenørprojektering
Nyt om entreprenørprojektering
04/04/2024
Fast ejendom og entreprise
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
08/04/2024
Miljøret, Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted