Fri lejefastsættelse omfatter kun selve lejen

Det er et grundlæggende princip i Lejeloven, at en udlejer af et boliglejemål kun kan kræve de lejeforhøjelser og tillæg til lejen, der fremgår af lejelovgivningens regler. Dette princip er med til at sikre, at en udlejer ikke kan omgå bestemmelserne om lejefastsættelse ved at kræve refusion af en række driftsudgifter ved siden af lejen for på den måde at opnå en højere samlet leje.


Ved siden af dette princip gælder en lempelse for boliger, der er taget i brug efter 31. december 1991. Her gælder princippet om fri lejefastsættelse.

Det betyder, at udlejer ikke er bundet af reglerne om, at lejen maksimalt kan fastsættes til det lejedes værdi eller reglerne om omkostningsbestemt leje. Med undtagelse af urimelige aftaler, der er ugyldige efter Aftalelovens § 36, så kan lejen frit fastsættes i sådanne lejemål.


Refusion af driftsudgifter

Spørgsmålet er derfor, om man kan udstrække princippet om fri lejefastsættelse til også at omfatte refusion af driftsudgifter ved siden af lejen.

Når lejen frit kan fastsættes, er det nærliggende at antage, at man som udlejer også kan forhøje lejen ved at kræve, at lejer betaler en række driftsudgifter relateret til lejemålet.

På Erhvervslejelovens område kan udlejer forlange refusion af alle ejendommens driftsudgifter ved siden af lejen. Dette er en ganske normal praksis. Det er derfor nærliggende at få den tanke, at det samme gælder for boliger med fri lejefastsættelse.


Betaling af renovation

Dette spørgsmål har Højesteret taget stilling til i dommen, der er gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen i U2018.174H.

Dommen vedrører udlejning af en bolig, der var taget i brug efter 31. december 1991 og derfor var omfattet af princippet om fri lejefastsættelse.

I lejekontrakten var det aftalt, at udlejer efter modtagelse af årsopgørelse fra kommunen kunne afregne lejemålets andel af ejendommens samlede renovationsomkostning direkte overfor lejer. Med andre ord var det i lejekontrakten aftalt, at udlejer ved siden af lejen kunne forlange betaling af lejemålets renovationsudgifter.

Udlejeren mente under retssagen, at når boligen var omfattet af princippet om fri lejefastsættelse, så måtte dette kunne udstrækkes til også at omfatte refusion af renovationsudgiften.

I dommen når Højesteret frem til, at reglerne om fri lejefastsættelse ikke kan udstrækkes til også at omfatte refusion af driftsudgifter ved siden af lejen, med mindre der er særskilt lovhjemmel herfor. Dermed var denne del af lejeaftalen ugyldig, og udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede renovationsudgifter til lejer.

Højesteret slår dermed fast, at princippet om fri lejefastsættelse i boliglejemål kun omfatter selve lejen, og at princippet ikke kan udstrækkes til også at omfatte driftsudgifter. Hvis udlejer ønsker dækning for en sådan omkostning, må udlejer fra starten fastsætte en højere leje.


Særskilt dækning

Ved siden af lejen kan udlejer derfor kun kræve dækning for de driftsudgifter, der følger af lejelovene, og som også kan opkræves for øvrige boliglejemål; det vil sige udgifter til varme og varmt vand, samt (når opkrævning baseres på individuelle forbrugsmålere) for el, koldt vand og køling.

Derudover vil udlejer kunne kræve betaling af udgifter til fællesantenneanlæg og internetadgang efter de nærmere regler, der gælder for disse udgifter. Udlejer kan herved ikke kræve særskilt dækning af udgifter til f.eks. snerydning, graffitibekæmpelse, ejendomsskatter eller ejendomsforsikring.

 

---