Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Domme
Om Jurainfo Bliv samarbejdspartner Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Artikel

Får ændring virkning for eksisterende lejere?

Bech Bruun
09/01/2019
628
Får ændring virkning for eksisterende lejere?
Bech Bruun logo
Verden udvikler sig hele tiden, og for mange udlejere kan det blive relevant at overveje ændringer i husordenen. Spørgsmålet er, om f.eks. indførelse af rygeforbud også får virkning for eksisterende lejere.

En husorden indeholder ordensforskrifter med en nærmere angivelse af, hvad der skal anses som acceptabel adfærd fra lejernes side. Populært sagt er formålet at sikre ro og orden i ejendommen. Overtrædelse af forskrifter fastsat i en husorden kan i yderste konsekvens betyde, at udlejer kan ophæve lejeforholdet.

Derfor er det essentielt for lejerne i en boligudlejningsejendom at kende til husordenen, så de har mulighed for at agere i henhold til forskrifterne. Af samme årsag kan det virke byrdefuldt for lejerne, hvis udlejer - efter lejeaftalens indgåelse - pludselig kan forbyde bestemte handlinger blot ved at udarbejde en ny husorden. Der kan være mange årsager til, at man som udlejer ønsker at ændre i en allerede eksisterende husorden. Det kan skyldes den simple årsag, at der er sket et ejerskifte, hvorfor man som ny udlejer ønsker at vedtage andre ordensforskrifter, men det kan også skyldes, at de faktiske forhold i ejendommen simpelthen har overhalet den gældende husorden.

Udgangspunktet er, at udlejer - forudsat der ikke er beboerrepræsentation i ejendommen - egenhændigt kan udforme et husordensreglement og ensidigt ændre heri, også selvom det er til skade for lejerne.

Dette gælder dog ikke, hvis ændringerne i husordenen strider mod vilkår på kontraktretligt grundlag. Afgørende er det nye vilkårs byrde over for lejeren, herunder om det er et vilkår, der sædvanligvis vil være angivet i lejekontrakten eller direkte fremgår af lejelovgivningen. Hvis man herved i en lejekontrakt har givet lejer tilladelse til husdyrhold, kan udlejer ikke ændre dette ved at udarbejde en ny husorden med forbud mod dyrehold uden at indhente lejers accept.


Vigtig sondring


Det er derfor vigtigt at sondre skarpt mellem hhv. lejekontrakten og husordenen, da lejekontrakten altid går forud for en vedtaget husorden.

Så længe de nye vilkår ikke har kontraktmæssig status, finder den nye version af husordenen som udgangspunkt anvendelse, også i forhold til eksisterende lejere.

Det er dog ikke alene afgørende, om det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, da der også stilles betingelse om, at det nye vilkår skal vedrøre ejendommens orden - og det nye vilkår skal være begrundet i forfølgelsen af det ordensmæssige formål.

Sondringen mellem, hvorvidt det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, bliver særlig vanskelig at drage i relation til rygning. Afgørende her må være parternes forudsætninger, herunder om forholdet normalt berøres i en kontrakt.


Ikke givet


I dag må det formodes, at det ikke er givet, at man uden tilladelse må ryge i et lejemål, særligt henset til Lov om røgfri miljøer fra 2007.

Indtil medio 1990 måtte det modsatte formodes at være tilfældet, da det netop var givet, at man godt måtte ryge i lejemålet. Afgørende må således være, hvornår lejekontrakten er indgået, og hvad parterne måtte forudsætte på dette tidspunkt.Hvorvidt det er muligt for udlejer ensidigt at ændre i husordenen, beror altså på en konkret helhedsvurdering. Men så længe ændringen ikke har karakter af kontraktvilkår, er til for at sikre ro og orden i udlejningsejendommen, og ændringen er nødvendig for at realisere dette formål, så vil man som udlejer være berettiget til ensidigt at vedtage nye vilkår i en husorden - også for eksisterende lejere.



 




Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Ledige jobs
Annoncér dit stillingsopslag her og nå ud til mere end 48.000 månedlige besøgende

Juridiske nyheder & artikler

Hold dig opdateret på de seneste juridiske nyheder eller søg blandt de mere end 4.000 artikler som allerede er udgivet. Vi har samlet det vigtigste viden ét sted.

Juridiske kurser & arrangementer

Find nemt dit næste kursus eller anden relevant efteruddannelse inden for dit felt. Søg på tværs af fagområder fra en række forskellige udbydere.

Find Juridisk Specialist

Brug for en advokat? Søg efter verificerede specialister på tværs af advokatbranchen og find en specialist inden for det område, hvor du søger råd og vejledning.

Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Artikler, der kunne være relevante for dig
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
22/09/2020
Fast ejendom og entreprise
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
11/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Ny ejerlejlighedslov vedtaget
Ny ejerlejlighedslov vedtaget
06/07/2020
Fast ejendom og entreprise
Ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020
Ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020
02/07/2020
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
E-mail: kontakt@jurainfo.dk
CVR-nr. 38375563
© 2020 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted