Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Får ændring virkning for eksisterende lejere?

Bech Bruun
09/01/2019
Får ændring virkning for eksisterende lejere?
Verden udvikler sig hele tiden, og for mange udlejere kan det blive relevant at overveje ændringer i husordenen. Spørgsmålet er, om f.eks. indførelse af rygeforbud også får virkning for eksisterende lejere.

En husorden indeholder ordensforskrifter med en nærmere angivelse af, hvad der skal anses som acceptabel adfærd fra lejernes side. Populært sagt er formålet at sikre ro og orden i ejendommen. Overtrædelse af forskrifter fastsat i en husorden kan i yderste konsekvens betyde, at udlejer kan ophæve lejeforholdet.

Derfor er det essentielt for lejerne i en boligudlejningsejendom at kende til husordenen, så de har mulighed for at agere i henhold til forskrifterne. Af samme årsag kan det virke byrdefuldt for lejerne, hvis udlejer - efter lejeaftalens indgåelse - pludselig kan forbyde bestemte handlinger blot ved at udarbejde en ny husorden. Der kan være mange årsager til, at man som udlejer ønsker at ændre i en allerede eksisterende husorden. Det kan skyldes den simple årsag, at der er sket et ejerskifte, hvorfor man som ny udlejer ønsker at vedtage andre ordensforskrifter, men det kan også skyldes, at de faktiske forhold i ejendommen simpelthen har overhalet den gældende husorden.

Udgangspunktet er, at udlejer - forudsat der ikke er beboerrepræsentation i ejendommen - egenhændigt kan udforme et husordensreglement og ensidigt ændre heri, også selvom det er til skade for lejerne.

Dette gælder dog ikke, hvis ændringerne i husordenen strider mod vilkår på kontraktretligt grundlag. Afgørende er det nye vilkårs byrde over for lejeren, herunder om det er et vilkår, der sædvanligvis vil være angivet i lejekontrakten eller direkte fremgår af lejelovgivningen. Hvis man herved i en lejekontrakt har givet lejer tilladelse til husdyrhold, kan udlejer ikke ændre dette ved at udarbejde en ny husorden med forbud mod dyrehold uden at indhente lejers accept.


Vigtig sondring


Det er derfor vigtigt at sondre skarpt mellem hhv. lejekontrakten og husordenen, da lejekontrakten altid går forud for en vedtaget husorden.

Så længe de nye vilkår ikke har kontraktmæssig status, finder den nye version af husordenen som udgangspunkt anvendelse, også i forhold til eksisterende lejere.

Det er dog ikke alene afgørende, om det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, da der også stilles betingelse om, at det nye vilkår skal vedrøre ejendommens orden - og det nye vilkår skal være begrundet i forfølgelsen af det ordensmæssige formål.

Sondringen mellem, hvorvidt det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, bliver særlig vanskelig at drage i relation til rygning. Afgørende her må være parternes forudsætninger, herunder om forholdet normalt berøres i en kontrakt.


Ikke givet


I dag må det formodes, at det ikke er givet, at man uden tilladelse må ryge i et lejemål, særligt henset til Lov om røgfri miljøer fra 2007.

Indtil medio 1990 måtte det modsatte formodes at være tilfældet, da det netop var givet, at man godt måtte ryge i lejemålet. Afgørende må således være, hvornår lejekontrakten er indgået, og hvad parterne måtte forudsætte på dette tidspunkt.Hvorvidt det er muligt for udlejer ensidigt at ændre i husordenen, beror altså på en konkret helhedsvurdering. Men så længe ændringen ikke har karakter af kontraktvilkår, er til for at sikre ro og orden i udlejningsejendommen, og ændringen er nødvendig for at realisere dette formål, så vil man som udlejer være berettiget til ensidigt at vedtage nye vilkår i en husorden - også for eksisterende lejere.



 




Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
12/02/2024
Fast ejendom og entreprise
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
20/03/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!
Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!
03/04/2024
Lejeret, Fast ejendom og entreprise
Nyt om entreprenørprojektering
Nyt om entreprenørprojektering
04/04/2024
Fast ejendom og entreprise
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
PFAS-forurening og juridiske problemstillinger
08/04/2024
Miljøret, Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
Nyt om muligheden for undladelse af udbud ved kommunalt og regionalt grundsalg
19/04/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted