Effekt af lejelovsændringer og nyere retspraksis

Partner i LETT og specialist i lejeret John Bjerre Andersen belyser dels effekten af visse lejelovsændringer af den 1. juli 2015, dels nyere retspraksis.

Ad lejekontrakt I forbindelse med lovændringen blev der autoriseret en ny typeformular A, 9. udg., der bl.a. indebar en opstramning af kravene til de særlige vilkår, der kan anføres i § 11.

Man præciserede, at vilkår, som allerede følger af lejelovgivningens almindelige bestemmelser, ikke må anføres i § 11, således at man har understreget, at kun fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens regler skal anføres i § 11.

Denne skærpelse bør man være opmærksom på, idet Højesteret har tilsidesat en individuel aftale, hvor man efter en bedømmelse af aftalens indhold bl.a. lagde vægt på, at der var anført bestemmelser, der var irrelevante for det konkrete lejemål, såvel som der i kontrakten forelå fejlagtige faktiske oplysninger om lejemålets indretning. Man skal således sikre sig, at der kun medtages korrekte faktiske oplysninger om lejemålets indretning og faciliteter, og i øvrigt kun medtage relevante individuelle vilkår, der indebærer fravigelse fra lejelovgivningens regler. Da det fremgår af lejelovens § 34, stk. 3, at man ved gennemførelse af lejeforhøjelser kan kræve depositum og forudbetalt leje reguleret, er det således irrelevant at indsætte en bestemmelse i § 11 om, at udlejer er berettiget til at regulere depositum m.v. i påkommende tilfælde. Denne slags bestemmelser, der afspejler, hvad der følger af lejelovgivningen bør ikke optræde i § 11, idet de forøger risikoen for, at de individuelle vilkår tilsidesættes.

Derudover indførte man en adgang til i typeformularens § 10 at anføre øvrige oplysninger om det lejede, og her må der ikke anføres vilkår, der ellers skulle være anført i § 11. Herefter følger, at man til eksempel kan anføre oplysninger om energimærke, betaling for fællesvaskeri, kontaktoplysninger på vicevært/administrator m.v.

Det er væsentligt, at det mellem udlejer og lejer er aftalt, at korrespondance vedrørende lejemålet kan foregå pr. mail, og denne aftale bør indføjes i § 11 tillægget. I mangel af at dette ikke er aftalt, bør man etablere aftalen om elektronisk kommunikation, hvor lejer forpligter sig til at oplyse ny mailadresse, såfremt der sker skift af den oplyste adresse. Der er ingen formkrav til en sådan aftale, men man skal være opmærksom på, at denne aftale til enhver tid kan opsiges uden varsel, og at det ikke kan aftales, at meddelelser efter lejelovens § 87 (udlejerens opsigelse) eller påkravsskrivelser efter lejelovens § 93, stk. 2 kan afgives digitalt.

Ad trappeleje/nettoprisindeksering Med virkning fra den 1. juli 2015 blev der indført et forbud mod at aftale trappeleje, dog således at eksisterende trappelejeaftaler fortsat er gyldige.

Efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. punktum gives der alene en mulighed for, at parterne kan aftale en regulering af lejen efter nettoprisindekset, hvilken aftale skal anføres i de særlige vilkår under § 11.

Højesteret har tidligere slået fast, at parterne gyldigt kan aftale at kombinere en aftalt regulering af lejen med et forbehold om lejeregulering efter lejelovens almindelige regler, og det er min opfattelse, at det fortsat generelt er muligt at kombinere en aftalt nettoprisindeksering af lejen med en adgang til at regulere lejen efter lejelovgivningens almindelige regler. Dette forudsætter antagelig, at der er indgået en tydelig aftale herom.

Når adgangen til at aftale trappeleje blev afskaffet, kan man rejse spørgsmålet, om man herefter har udelukket adgangen til at betjene sig af en indslusningsleje, hvor man ved udlejningen giver lejer en rabat med henblik på at gøre det lettere at udleje visse boliger hurtigt efter deres opførelse.

Ministeren har i et svar til By- og Boligudvalget positivt bekræftet, at den mulighed, der bestod før 1. juli 2015 med hensyn til at fastsætte en lavere begyndelsesleje end markedslejen, ikke er blevet ændret. Ministeren har herefter udtalt, at der også fremover vil være mulighed for i en periode at leje ud med et prisnedslag.

Ministerens svar afklarer ikke, i hvor lang en periode det er muligt at aftale en indslusningsleje med flere trin, men man bør dog nok ikke udstrække en sådan periode udover en 3-årig periode.

Ad gennemgribende moderniseret lejemål Det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 4, at ved den første udlejning af et gennemgribende moderniseret lejemål efter BRL § 5, stk. 2, skal udlejer inden ny lejeaftale indgås orientere lejerne/beboerrepræsentanterne om dette samt om indholdet af den pågældende bestemmelse.

Såfremt orienteringspligten ikke er opfyldt, kan der ikke aftales en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, hvorefter lejen skal fastsættes til den beregnede omkostningsbestemte leje efter BRL § 5, stk. 1.

Såfremt man som udlejer herefter ikke kunne bevise, at man eller en tidligere ejer af ejendommen havde opfyldt orienteringspligten efter stk. 4, var man således i risiko for, at en lejeaftale efter BRL § 5, stk. 2 blev underkendt.

Ved 2 højesteretsdomme afsagt i september 2016 er det nu afgjort, at den manglende dokumentation for, at man som udlejer tidligere har opfyldt orienteringspligten, ikke ved en senere udlejning af samme lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 medfører en underkendelse af § 5, stk. 2 lejemål, blot man som udlejer kan dokumentere, at lejemålet tidligere har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Kan udlejer dokumentere dette, er dette bevis tilstrækkeligt for at opkræve en leje efter § 5, stk. 2, selvom man ikke er i besiddelse af et bevis for, at orienteringspligten er opfyldt.

Udover spørgsmålet om orienteringspligten har Højesteret tillige haft lejlighed til at tage stilling til, hvorvidt lejen kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i tilfælde, hvor forbedringsudgifterne til gennemførelse af arbejderne i lejemålet havde oversteget de minimumskrav, som loven opstiller, men hvor de tidligere instanser havde konkluderet, at forbedringerne ikke væsentligt havde forøget det lejedes værdi. Som bekendt skal begge betingelser være opfyldt for, at udlejer er berettiget til at aftale, at lejemålet er omfattet af BRL § 5, stk. 2.

En enig Højesteret omgjorde afgørelsen fra de tidligere instanser og slog fast, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, således at lejen kunne fastsættes til en leje, der ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Højesteret udtalte, at bestemmelsens formål var at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme, hvorefter man udtalte, at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringen væsentligt har forøget det lejedes værdi for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedring af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.”

Da forbedringsarbejderne vedrørte væsentlige dele af lejligheden, herunder køkken og bad, fandt Højesteret, at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Højesterets dom er udtryk for en pragmatisk tilgang til bestemmelsen og i tråd med lovens forarbejder, hvorefter dommen bidrager til, at bestemmelsen fortsat kan give private udlejere incitament til at forbedre deres ejendomme.

Ad opsigelse – nedrivning Det følger af lejelovens § 83, litra b, at en udlejer kan opsige en lejer, når udlejer dokumenterer, at ejendommen skal nedrives.

Bestemmelsen finder ofte anvendelse i tilfælde, hvor man ønsker at nedrive ejendommen for at opføre en ny boligbebyggelse med flere beboelseslejligheder end der forefandtes i den eksisterende bygning.

I sådanne tilfælde er det en nødvendig forudsætning for en lovlig opsigelse af beboelseslejere, at udlejer skal kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives. I kommuner omfattet af boligreguleringsloven gælder tillige, at kommunalbestyrelsen skal give tilladelse til hel eller delvis nedlæggelse af en bolig, jf. boligreguleringslovens § 46.

Det er en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse, jf. boligreguleringslovens § 52, stk. 2. Man skal således være opmærksom på, at det ikke er tilstrækkeligt, at den nye beboelsesbygning er i overensstemmelse med de planmæssige bestemmelser for området, idet man bør undersøge kommunens praksis om samtykke til nedlæggelse af boliger, før man kaster sig ud i køb af ejendom med henblik på nedrivning og opførelse af ny boligbebyggelse.

Da boligforholdene ikke er ensartede i alle kommuner, vil adgangen til at nedlægge boliger være forskellige i de enkelte kommuner, idet kommunen antageligt har pligt til at træffe afgørelse efter en samlet overvejelse under henvisning til boligsituationen i kommunen, hvor man inddrager alle faktorer, herunder muligheden for flere nye boliger holdt op imod hensynet til ejendommens lejere og deres mulighed for at opnå anden passende bolig.

Forbedringsforhøjelse – termovinduer I lejeretlig forstand foreligger der en forbedring, når en foranstaltning forøger brugsværdien af det lejede og ved udskiftning af eksisterende installationer har det fortløbende været et spørgsmål, i hvilket omfang den nye installation udgør en forbedring helt eller delvist.

Udskiftning af ejendommens tag til nyt tag er som udgangspunkt en vedligeholdelse, der ikke giver adgang til lejeforhøjelse, hvorimod udskiftning af ejendommens vinduer med enkeltlagsglas til termoruder sædvanligvis har givet adgang til, at forbedringsforhøjelsen kan beregnes på baggrund af 75 % af de afholdte udgifter.

Herefter rejser spørgsmålet sig, hvorvidt udskiftningen fra termovinduer til termovinduer kan udløse en forbedringsforhøjelse.

Vestre Landsret har haft lejlighed til at tage stilling til dette spørgsmål i en dom, der afsagt i 2015, hvor en udlejer af en ejendom opført i 1939 i 2007 foretog en udskiftning af termovinduer, der var monteret på ejendommen i 1966. De nye vinduer medførte en betydelig reduktion af varmetabet og af den udefrakommende støj, og landsretten tiltrådte boligrettens dom om, at 60 % af udgifterne til udskiftningen kunne danne grundlag for en forbedringsforhøjelse.

Dommen illustrerer, at det er muligt at opnå en forbedringsforhøjelse, når de nye vinduer er af væsentlig bedre kvalitet end de eksisterende.


Afslutning

Endelig skal jeg opfordre til, at man betragter lejerne som ”kunder i butikken”, og man yder god service over for lejerne, herunder sikrer, at fællesvaskeriet i ejendommen er funktionsdygtig stand, at trappeopgangen holdes i rengjort stand, pærer udskiftes i fællesarealer, idet god service giver tilfredse lejere og dermed mindsker risikoen for omkostningstunge boligretssager.

 

---