Anvendelse af ”15 %-reglen” ved familieoverdragelse af fast ejendom

Værdiansættelsescirkulæret

Med Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 er det muligt at værdiansætte og overdrage fast ejendom mellem nærtstående til en pris +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Det er denne regel, der bl.a. gør det muligt for forældre at sælge en lejlighed eller en ejendom til deres barn til 15% under ejendomsvurderingen uden at skulle betale gaveafgift af beløbet.

Med ikrafttræden den 15.10.2021 blev cirkulæret ændret. Fremadrettet er reglen, at skattemyndighederne – som udgangspunkt – skal acceptere en aftalt værdiansættelse, hvis denne ligger inden for +/- 20 % af den senest kendte offentlige vurdering. Ændringen af reglen er sket i sammenhæng med, at der er kommet en ny ejendomsvurderingslov, hvorefter der i de kommende år skal foretages nye vurderinger af alle ejendomme, der for de flestes vedkommende ikke er vurderet i de seneste min. 10 år, hvorfor den offentlige ejendomsvurdering ikke afspejler markedsprisen.

Nye eller gamle regler?

Det er en forudsætning for, at de nye regler skal (kan) anvendes, at den pågældende ejendom, der skal overdrages, har fået en ny offentlig ejendomsvurdering.

Indtil da skal ”15 % reglen” fortsat anvendes. Det betyder, at der stadig for mange er mulighed for at få overdraget en ejendom efter de formentlig mere favorable ”gamle” regler, hvor det er en lav offentlig vurdering, der kan danne grundlag for fastlæggelsen af overdragelsessummen.

Der kan således ved mange familieoverdragelser fortsat opnås store afgiftsmæssige besparelser ved at gennemføre handlen, inden den nye vurdering kommer. Det kræver dog i hvert enkelt tilfælde en stillingtagen til den konkrete sag for at undgå eventuelle faldgruber.

”Særlige omstændigheder”

En faldgrube kan være, at skattemyndighederne vurderer, at der ved en favorabel familieoverdragelse foreligger ”særlige omstændigheder”, som gør, at prisen ikke skattemæssig kan lægges til grund. Det er ikke helt afklaret, hvad dette indebærer. Som anført i vores tidligere nyhedsbrev kan det ifølge Højesteret ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen, at der er sket generelle prisstigninger på markedet, som har medført, at handelsværdien for en ejendom er højere end den offentlige ejendomsvurdering. Spørgsmålet er, hvad der så kan?

Alene i 2021 er offentliggjort mere end 15 afgørelser om spørgsmålet. Det kan heraf udledes, at det i hvert fald har betydning, hvor stor en forskel der er mellem den pris som den nuværende ejer betalte for ejendommen og den pris, der overdrages til. Samtidig har det betydning, hvor længe der går mellem handlerne. Har far og mor købt en ejerlejlighed i midten af København til 5 millioner i 2020, kan det være en ”særlig omstændighed”, hvis ejendommen i 2022 overdrages til et barn til 1,5 millioner kr. (selvom den pris opfylder ”15 % reglen”).

Focus Advokater bemærker

Selvom de ”gamle” regler stadig i mange tilfælde vil kunne anvendes, og der kan være et stort incitament til at gøre det, skal man være opmærksom på, at skattemyndigheder i visse tilfælde kan anfægte overdragelsesprisen, således at forudsætningerne for handlen falder bort. Det er nødvendigt, at der i hvert tilfælde sker en konkret vurdering af omstændighederne. Det kan også være muligt at indhente et bindende svar fra skattemyndighederne, hvorvidt en overdragelsessum kan godkendes skattemæssigt.