Regeringen har fortsat et ønske om at bygge flere almene boliger, der er til at betale. De fortsat stigende bygge- og materialepriser gør det dog svært for den almene bygherre at holde sig inden for maksimumbeløbet, hvilket har standset flere projekter. Vi ser nærmere på de nye muligheder for overskridelse af maksimumbeløbet.
Maksimumbeløbet for almene boliger
Det er en betingelse for at få tilsagn til at etablere almene boliger, at den endeligt godkendte anskaffelsessum ikke overstiger det såkaldte maksimumbeløb. Maksimumbeløbet fastsættes pr. bolig og pr. kvadratmeter boligareal (afhængig af boligtype) og varierer fra kommune til kommune. Hvis anskaffelsessummen for byggeriet overstiger maksimumbeløbet, kan der som udgangspunkt ikke gives tilsagn, og boligerne kan dermed ikke bygges. Maksimumbeløbet udgør altså den øvre økonomiske grænse for, hvad kommunen kan godkende.
Maksimumbeløbet reguleres en gang om året med stigning i henholdsvis nettoprisindeks (vægtet 50 %) og lønindeks (vægtet 50 %). Denne regulering er imidlertid blevet væsentligt overhalet af de stigende bygge- og materialepriser. En analyse foretaget af BL - Danmarks Almene Boliger (som er interesse- og brancheorganisation for de almene boligorganisationer) har estimeret, at omkring 1.400 almene boliger enten er opgivet eller sat i stå som følge af situationen i bygge- og anlægssektoren.
Motivet bag maksimumbeløbet
Et af de grundlæggende almene hensyn er at stille passende boliger til en rimelig husleje til rådighed for alle med behov. Balancelejeprincippet medfører, at et dyrere byggeri som udgangspunkt medfører en højere leje. Hensynet bag maksimumbeløbet er således at undgå, at huslejen i de almene boliger bliver for høj.
Et midlertidigt løsningsforslag
Den 9. juni 2022 vedtog Folketinget en ny lov, hvorefter Indenrigs- og Boligministeren efter forhandling med finansministeren kan fastsætte regler om, at kommunalbestyrelsen i en nærmere fastsat periode kan godkende en anskaffelsessum for byggeriet, som overskrider maksimumbeløbet med op til 20 %.
En arbejdsgruppe blev nedsat for at vurdere, hvordan en midlertidig løsning konkret skulle udformes. Arbejdsgruppen har udarbejdet en rapport med konkrete midlertidige løsningsforslag.
Ministeren har på baggrund af rapportens løsningsforslag nu ændret støttebekendtgørelsen med ikrafttræden pr. 14. september 2022. Ændringerne består særligt af to initiativer:
- Kommunen kan til og med den 30. juni 2024 godkende en anskaffelsessum, som er op til 20 % højere end maksimumbeløbet for projekter, som har modtaget kommunal godkendelse inden 1. januar 2022
- Maksimumbeløbet reguleres ekstraordinært pr. 14. september med 5,5 %.
Initiativ 1 - Godkendelse af anskaffelsessum op til 20 % højere end maksimumbeløbet:
Der gælder følgende betingelser for godkendelse af overskridelsen:
- Tilsagn om støtte til byggeriet er meddelt senest den 31. december 2021.
- Anskaffelsessummen overskrider maksimumbeløbet med op til 20 %.
- Byggeriet er gennemgået med henblik på besparelser vedrørende anskaffelsessummen.
- Den almene boligorganisations revisor attesterer, at støttetilsagn er meddelt senest 31. december 2021 og at byggeriet kun kan gennemføres med en højere anskaffelsessum.
- Overskridelsen finansieres ved lån fra kommunen (10 %) og Landsbyggefonden (20 %).
Det er vores forventning, at betingelsen om, at overskridelsen er nødvendig, vil være afgørende i de fleste tilfælde.
Der fastsættes en landsdækkende maksimal ramme på 1.400 boliger, som kan få godkendt overskridelse af maksimumbeløbet. Rammen administreres af Landsbyggefonden, hvilket konkret medfører, at kommunen skal have Landsbyggefondens tilladelse til at forhøje maksimumbeløbet på det enkelte byggeri.
Landsbyggefonden kan udforme retningslinjer for ansøgningsprocedure mv.
Er et mere varigt løsningsforslag på vej?
Ændringerne er alene en midlertidig løsning, som skal afhjælpe de projekter, der ikke vil kunne gennemføres på grund af uforudsete forhold, herunder den nuværende situation i bygge- og anlægsbranchen. Bemyndigelsen til ministeren ophæves den 1. juli 2024.
Indenrigs- og Boligministeren forventer, at der i september 2022 nedsættes endnu en arbejdsgruppe. Denne arbejdsgruppe skal finde en mere varig løsning på problemstillingen. Det forventes, at denne arbejdsgruppe har afsluttet sit arbejde inden udgangen af 2023.
Hvis du har brug for en uforpligtende drøftelse angående etablering af almene boliger og/eller andre forhold inden for den almene sektor, er du meget velkommen til at tage fat i en af vores specialister.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
