Skriftlig indkaldelse til flyttesyn – en stiltiende aftale ved fremmøde?

Efter lejelovsændringerne pr. 1. juli 2015 skal udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed (herunder også blandede lejemål, parcelhuse m.v.) indkalde til og afholde et fraflytningssyn, når en lejer flytter fra lejemålet. Derudover skal lejeren have udleveret en kopi af fraflytningsrapport. Reglerne findes i lejelovens (herefter LL) § 98, stk. 3-4. Konsekvensen af den manglende overholdelse fra udlejerens side kan være ganske omfattende – samtlige istandsættelseskrav samt kendte misligholdelseskrav bortfalder ved overtrædelse. Derfor er det af stor betydning, at udlejere er ekstra opmærksomme, når en lejer har opsagt lejemålet.

 

Lovgrundlaget

Ifølge LL § 98, stk. 3, 2. pkt. skal lejeren indkaldes skriftligt til fraflytningssynet med mindst én uges varsel. Lovgiver har dog indsat to lempelser i relation til bestemmelsen. Når lejeforholdet er opsagt eller ophævet kan udlejeren og lejeren aftale et kortere varsel, jf. LL § 98, stk. 3, 3. pkt. Det giver da også mening, henset til at eksempelvis en udlejer, som ikke har fået indkaldt lejeren til fraflytningssyn før nøglerne til lejemålet afleveres på fraflytningsdagen, ikke skal vente i syv dage, før et fraflytningssyn skal afholdes. Følges reglernes ordlyd i denne situation, skal udlejeren herefter blot indkalde lejeren skriftligt, og der kan afholdes et fraflytningssyn. Den anden lempelse findes i LL § 99a, hvorefter LL § 98, stk. 3-4 ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Selve indkaldelsesproceduren har været genstand for megen kritik blandt udlejerne og deres organisationer – for som bestemmelsen er formuleret, kan det umiddelbart ikke lade sig gøre at fravige skriftlighedskravet. En nylig afsagt (utrykt) boligretsdom fra Viborg, sammenholdt med huslejenævns- og tidligere domspraksis fra det almene område, giver dog et lidt mere nuanceret billede (se for en uddybning af praksis eksempelvis T:BB.2017.631).


Viborg Boligrets dom af 13. oktober 2017

I dommen fra Viborg mødtes lejer og udlejer den 9. juni 2016, og gennemgik lejligheden første gang. Den 15. juni 2016 mødtes de igen ved lejligheden, lejeren afleverede nøglerne og skrev under på fraflyttererklæringen. I domsudskriftet fremgår det, at lejeren forklarede, at hun kom ”tilfældigt forbi og mødte [udlejeren] nede i gården. Hun fik så fraflyttererklæringen, som hun skrev under på.”

Boligretten kommer i sin afgørelse frem til, at det burde have stået lejeren klart, at der var tale om et fraflytningssyn den 15. juni 2016, og at udlejeren – selvom denne ikke har overholdt den formelle procedure i LL § 98, stk. 3-4 – ikke har mistet retten til at opkræve istandsættelsesudgifter hos lejeren.

Efter regelændringer i 2015 er der nu så småt begyndt at komme domme fra boligretterne rundt om i Danmark, som bidrager til fortolkningen af det ellers noget uklare lovgrundlag, som i øvrigt skulle have været evalueret i 2017 (evalueringen er dog udskudt). Denne dom giver et fingerpeg om, at udlejere ikke skal frygte at blive mødt med bortfald af istandsættelseskrav, når lejeren møder frem på fraflytningssynet og efterfølgende gør gældende, at der ikke kan rejses istandsættelseskrav, fordi udlejeren ikke har indkaldt skriftligt til synet. Det er da også svært at argumentere sagligt for førnævnte, og derfor kan en sådan argumentation fra lejerens side da også udelukkende være baseret på en ren ordlydsfortolkning af bestemmelsen, uden inddragelse af reale hensyn til omstændighederne.


Anbefaling

Det anbefales dog til stadighed, at udlejere indkalder skriftligt, henset til bestemmelsens formulering. En udskrivning af skriftlighedskravet i LL § 98, stk. 3 ville måske være på sin plads – især henset til, at det næsten identiske indflytningssyn, som lovfæstet i LL § 9, stk. 2, ikke kræver skriftlig indkaldelse, men blot indkaldelse (herunder mundtlig). I forbindelse med indflytningssynet er det blot et spørgsmål for udlejeren om at kunne bevise, at lejeren er blevet indkaldt, men reglen er ikke underlagt samme (strenge?) formkrav som LL § 98, stk. 3. Af hensyn til den omfattende konsekvens overtrædelse af reglerne har, ville en lempelse her være at foretrække, så der ikke længere hersker tvivl. Lejelovgivningen er i forvejen en kompleks størrelse.

 



 

---