Nye regler om bopælspligt i 2021

Bopælspligt og helårsbeboelse

Før den 1. januar 2021 kunne en kommune hverken efter planloven, byggeloven eller boligreguleringsloven forpligte ejere af nye boliger til at benytte disse til helårsbeboelse. Det gjaldt, uanset om boligerne i en lokalplan var fastlagt til brug for helårsbeboelse.

Reglerne kunne ikke forhindre, at nyetablerede boliger stod ubeboede, hvis ejerne ikke havde behov for at benytte boligerne til helårsbeboelse.

Bestemmelser i en lokalplan om, at boliger er fastlagt til helårsboliger, er ikke det samme som bopælspligt i boligreguleringslovens forstand. En lokalplan kan ikke gennemtvinge en handlepligt hos en ejer af en fast ejendom. Det vil sige, at planen ikke kan opstille betingelser, der indebærer et krav om helårsbeboelse, så en bolig ikke kan bruges til andet formål, f.eks. til erhverv eller feriebolig. Der kan for eksempel ikke i en lokalplan stilles krav om, at en bolig, der er fastlagt som helårsbolig, faktisk anvendes til helårsbeboelse. Kommunen kan således ikke gribe ind, hvis boligen står tom, men alene hvis den anvendes til et andet formål end helårsbeboelse.

Først når boligen har været anvendt til helårsbeboelse, opstår pligten til at bebo den permanent. Boligreguleringsloven bestemmer her, at en ejer har pligt til at sikre, at en ledig bolig, som hidtil har været anvendt til helårsbeboelse, fortsat benyttes til helårsbeboelse.

En ejer af en bolig har også pligt til at anmelde til kommunen, hvis boligen har været ledig i mere end 6 uger. Fristen på 6 uger kan i visse tilfælde forlænges. Hvis bopælspligten ikke iagttages, kan kommunen være berettiget til at anvise lejere til boligen.

Det er ikke alle kommuner, der benytter anvisningsretten; men i de større kommuner, hvor der kan være en form for bolignød, vil risikoen bestå. Det overordnede formål med bestemmelserne er at give kommunalbestyrelsen mulighed for at sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af boligmassen i kommunen.

Hvem gælder de nye regler for?

Reglerne skal sikre, at nyetablerede boliger og enkeltværelser bliver benyttet til helårsbeboelse, så snart kommunalbestyrelsens tilladelse til at tage den pågældende bolig i brug foreligger. Formålet er, at der ikke står tomme nybyggede boliger – eller disse alene benyttes som fritidsboliger.

Reglerne gælder på nyopførte ejendomme, der er fastlagt som helårsboliger i en lokalplan, som er vedtaget efter 1. januar 2021. Det vil sige, at boliger, som er opført i henhold til en lokalplan, vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021, vil først blive omfattet af reglerne, når boligen har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, dvs. efter de samme regler, som gjaldt før 1. januar 2021. Det gælder, uanset at boligen i lokalplanen er fastlagt til helårsbolig.

For lokalplaner, der er vedtaget og offentlig bekendtgjort efter den 1. januar 2021, og som indeholder et krav om benyttelse til helårsbeboelse, og som også omfatter eksisterende bygninger, herunder boliger, som er opført i henhold til en lokalplan uden noget krav om helårsboliger, gælder en overgangsregel. De eksisterende bygninger vil ikke være underlagt de nye krav. De nye regler omfatter først disse bygninger, hvis deres anvendelse senere bliver ændret.

Reglerne finder anvendelse i de danske kommuner, som er ”regulerede”. Det betyder, at kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligreguleringsloven gælder (i øjeblikket i 79 kommuner). I enkelte kommuner gælder reglerne således ikke.

Focus Advokater bemærker

Reglerne betyder markante ændringer i forhold til de regler, som hidtil har været gældende. Den væsentligste ændring er, at bopælspligten nu træder i kraft, allerede når der udstedes ibrugtagningstilladelse.

Det betyder, at det ikke længere er muligt at bruge en nyopført ejendom som feriebolig eller til korttidsudlejning, før ejendommen på et senere tidspunkt tages i brug som helårsbeboelse. Det vil i de fleste tilfælde kunne have betydning for prisen, hvilket investor skal kalkulere med.

For boligejere, der selv skal bebo den nyopførte ejendom, vil reglerne ikke få direkte konsekvenser. Hvis man som ejer senere fraflytter boligen, inden den er solgt – men har sat boligen til salg og faktisk forsøger at sælge den – vil kommunen ikke kunne bruge anvisningsretten.