Pas på momsmæssig hovedpine ved renovering af boligejendomme

Håndværkere, der opkøber boligejendomme med henblik på renovering og videresalg kan få sig en slem overraskelse, hvis de glemmer at tage højde for momsen. Et projekt, der umiddelbart så ud til at være en god forretning, kan derfor pludselig blive en dyr affære. Dette skyldes, at salg af renoveret ejendom i visse tilfælde bliver momspligtig, dog uden prisen nødvendigvis kan hæves tilsvarende i forbindelse med salget.

Momspligt ved væsentlig til- og ombygning

Momspligt opstår kun ved til- eller ombygningsarbejde. Almindelig bygningsvedligeholdelse har derfor ingen indflydelse på momspligten.

Der skal derfor være tale om udvidelse i form af f.eks. tilbygning eller egentlig ombygning/ændring af ejendommen.

Der skal kun betale moms, hvis til- og ombygningsarbejdet er væsentligt.

Reglen er, at arbejdet er væsentligt, hvis værdien af arbejdet overstiger 50 % af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, som fastsat af Skattestyrelsen med tillæg af værdien af det udførte arbejde eller 25 % af nævnte værdi, når der er tale om levering af en bygning med tilhørende jord. Overstiger salgsprisen den seneste offentliggjorte ejendomsværdi med tillæg af værdien af det udførte arbejde, kan man vælge at bruge salgsprisen som beregningsgrundlag. Det er en betingelse, at salget sker til uafhængig køber.

Eksempel

En håndværker indkøber en opgang med 3 ejerlejligheder.

Den nederste ejerlejlighed en butik og de to øvrige udlejes til boligformål.

Alle 3 lejligheder ombygges.

Lejlighed 1: butikken

Hvis lejlighed nr. 1 udlejes til erhverv og udlejer er frivilligt momsregistret vil der kunne opnås fuldt fradrag for alle omkostninger til til- og ombygning. Sælges ejerlejligheden med lejemålet kan det ske momsfrit efter regler for virksomhedsoverdragelse.

Ejerlejlighed 2:

Ejerlejlighed 2 ombygges til en værdi på kr. 1.500.000. Ejerlejlighedens seneste offentliggjorte ejendomsværdi lyder på kr. 2.000.000. Ejerlejligheden sælges til kr. 4.000.000. Der skal opkræves moms ved salget, da værdien af ombygningsarbejdet overstiger 25% af salgsprisen.

Ejerlejlighed 3:

Ejerlejlighed 3 ombygges til en værdi på kr. 500.000. Ejerlejlighedens seneste offentliggjorte ejendomsværdi lyder på kr. 2.000.000. Ejerlejligheden sælges til kr. 4.000.000. Der skal ikke opkræves moms ved salget, da værdien af ombygningsarbejdet ikke overstiger 25% af ejerlighedens salgspris.

Til værdien af til- eller ombygningsarbejdet medregnes værdien af eget arbejde og materialer ved til- eller ombygningen. Andre eksterne udgifter til f.eks. arkitekt, ingeniører m.v. skal ikke medregnes.

Det er derfor vigtigt løbende at holde øje med værdien af det arbejde, der udføres i forbindelse med til- eller ombygningen. Jo større værdi arbejdet har, jo større sandsynlighed er der for, at salget vil blive momspligtigt. Man skal være opmærksom på, at man ved renovering af ejerlejligheder skal beregne værdien af arbejdet for hver lejlighed for sig og fordele fælles omkostninger korrekt. Ved renovering af flere ejerlejligheder i en ejendom kan der derfor være forskel på den momsmæssige behandling af de enkelte lejligheder.

Momspligt og tidspunkt for salg

Endelig er det afgørende for momspligten at holde øje med, hvornår boligen sælges efter til- eller ombygning.

Sælges den inden, at ejendommen er taget i brug, vil der skulle opkræves moms.

Det samme gælder, hvis ejendommen er taget i brug f.eks. i forbindelse med udlejning, eller hvis ejendommen sælges mindre end fem år fra boligejendommens færdiggørelse. Femårs-fristen regnes fra det tidspunkt, hvor arbejdet blev færdigt.

Det kan selvsagt give visse udfordringer at få fastslået færdiggørelsestidspunktet i de tilfælde, hvor ombygningsarbejdet udføres i etaper over en årrække.

I de tilfælde, hvor ejendommen oprindeligt har været om—eller tilbygget til boligudlejning, er der ikke mulighed for at få momsfradrag for omkostningen.

Sælger man efterfølgende ejendommen, kan der opstå momspligt. Man skal i disse tilfælde være opmærksom på muligheden for eventuelt fradrag for de oprindeligt afholdte omkostninger til til- eller ombygningen.