Nyt om 15 %-reglen: forældrekøb og særlige omstændigheder

15 %-reglen

15 %-reglen, der følger af Værdiansættelsescirkulæret, giver indenfor gaveafgiftsmiljøet (for eksempel ved overdragelse fra forældre til børn eller omvendt) mulighed for at overdrage fast ejendom til en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15 %. 

Denne regel gælder imidlertid ikke, hvis der foreligger "særlige omstændigheder". Særlige omstændigheder foreligger, når konkrete forhold vedrørende den relevante ejendom klart indikerer, at handelsværdien er markant højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering. 

Bemærk at de midlertidige ejendomsvurderinger ikke i sig selv udelukker brugen af seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15 %. Med de endelige ejendomsvurderinger ændres reglen til en 20 %-regel, hvorefter ejendomme kan overdrages til seneste offentlige ejendomsvurdering +/-20 %.

Byrettens afgørelse

I den konkrete sag fra Retten i Lyngby var en ejerlejlighed i marts 2020 overdraget fra mor til søn til en pris på 1.950.000 kr., svarede til den offentlige ejendomsvurdering med tillæg af ca. 15 %. Moderen havde cirka 16 måneder før overdragelsen købt lejligheden i fri handel fra tredjemand for 3.850.000 kr. Skattestyrelsen var af den opfattelse, at ejerlejligheden skulle værdiansættes skønsmæssigt til 3.950.000 kr.

Landsskatteretten gav skatteyder medhold og fandt, at Skattestyrelsen skulle acceptere en værdiansættelsen på 1.950.000 kr. Landsskatteretten lagde vægt på den tid, der var gået mellem købet og salget, den usikkerhed, der var knyttet til værdiansættelsen af ejerlejligheden i den pågældende periode (blandt andet som følge af corona-pandemien) og den nominelle størrelse af forskellen mellem købs- og salgspris. Skatteministeriet var ikke enig i Landsskatterettens afgørelse og indbragte sagen for byretten.

Byrettens tre dommere fandt derimod enstemmigt - modsat Landsskatteretten - at der forelå "særlige omstændigheder", og at skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse, som var foretaget på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, skulle lægges til grund. Byretten lagde vægt på, at den betydelige prisforskel mellem den offentlige ejendomsvurdering og købsprisen i fri handel cirka 16 måneder forud for familieoverdragelsen viste, at ejendomsvurderingen for ejerlejlighed var væsentligt for lav. Der forelå derfor sådanne ”særlige omstændigheder”, at 15 %-reglen konkret ikke kunne anvendes.