Hvornår er salg af byggegrunde momspligtigt?

Momsproblematikken er kun relevant, hvis sælger er momspligtig og handler i denne egenskab. Derfor er det nødvendigt indledningsvist at afklare, om sælger er momspligtig. Er sælger momspligtig, skal parterne og deres rådgivere afdække, om den pågældende ejendom kan kategoriseres som en byggegrund, som er momspligtig.

Definition af byggegrund

Efter momslovgivningen er en byggegrund defineret som "et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger". Definitionen indeholder to betingelser, der skal være opfyldt, før en ejendom anses for at være en byggegrund: ejendommen (der forstås som en pågældende matrikel) skal være i) ubebygget og ii) have mulighed for opførelse af bygninger efter planlovgivningen.

Det er tidspunktet for risikoens overgang der afgør, om overdragelsen af ejendommen skal pålægges moms. Hvorvidt der er tale om en "byggegrund", afgøres med udgangspunkt i tidspunkt for købers overtagelse af ejendommen.

Ubebygget ejendom

En ejendom er ubebygget, såfremt der ikke på ejendommen er beliggende bygninger i momsmæssig forstand. Den momsmæssige definition af en bygning er: "grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til". Denne definition er forholdsvis bred og har løbende udviklet sig i praksis. Efter gældende praksis er det ikke alle bygningsdele, der er fastgjort til eller i jorden, der anses for at være bygninger i skattemæssig forstand, på trods af at det umiddelbart falder inden for definitionens ordlyd. Det er blandt andet i praksis fastslået, at et bygningsfundament ikke i sig selv udgør en bygning i momsmæssig forstand, ligesom byggemodningstiltag heller ikke i sig selv medfører, at en ejendom anses for at være bebygget.

Den momsmæssige definition skaber i praksis stor usikkerhed, og særligt afgrænsningen af, om en overdragelse anses for en momspligtig levering af en byggegrund eller en momsfritaget levering af en eksisterende/gammel bygning med tilhørende jord, kan give anledning til tvivl.

Det afgørende er, om der på matriklen på overtagelsesdagen er bebyggelse, som kan betragtes som en bygning i momsmæssig forstand. Tidligere har der været stillet krav om, at bygninger på ejendommen skulle være fuldt funktionsdygtige, men dette krav er senere blevet underkendt. Det udslagsgivende kriterium er nu, om der er bygningsdele på ejendommen, som er reelt anvendelige til det formål, bygningen er bestemt til, eller andre formål. Hvis bebyggelsen på ejendommen på overdragelsestidspunktet er nedrevet i et sådant omfang, at bygningen reelt er grundlæggende uanvendelig, må bebyggelsen sidestilles med en ufærdig konstruktion, hvilket ikke opfylder kravet til en bygning i momsmæssig forstand.

Momsvurderingen foretages på baggrund af objektive kriterier og påvirkes derfor ikke af parternes hensigt. Ejendomme, hvor der på overtagelsesdatoen er beliggende bygninger, er altså momsfritaget, uanset om køber har til hensigt at nedrive bygningerne efter overtagelsen.

Parterne kan derfor undgå, at overdragelsen af en ejendom med bygninger, der skal nedrives, bliver pålagt moms, ved at overdrage ejendommen inden køber river ned.

Mulighed for opførelse af bygninger efter planlovgivningen

For at en ejendom kan anses for at være en byggegrund, skal planlovgivningen give mulighed for opførelse af nye bygninger. Ejendomme beliggende i landzone pålægges som udgangspunkt ikke moms, medmindre der er givet landzonetilladelse til udstykning, der muliggør opførelse af bebyggelse. Et salg af en ejendom beliggende i en landzone, som er betinget af opnåelse af zonetilladelse til byggeri, vil blive anset for en byggegrund, da ejendommen i så fald på tidspunktet for overgang af risikoen kan blive bebygget efter planlovgivningen. Det har ikke længere betydning, om der er vedtaget en lokalplan, som ændrer anvendelsen for en ejendom med gammel bebyggelse, og om bebyggelsen på leveringstidspunktet opfylder det formål, grunden måtte være udlagt til ifølge en lokalplan, eller om bygningen kan anses for en bygning i “traditionel” forstand (en bolig eller en erhvervsbygning).

Overvejelser i forbindelse med indgåelse af købsaftale

I forbindelse med udarbejdelse og indgåelse af købsaftale for overdragelse af fast ejendom er det vigtigt tidligt i processen - og gerne allerede i forhandlingsfasen - at overveje nøje, hvad konsekvensen er, hvis overdragelsen anses for salg af byggegrund og derfor ikke er momsfritaget.

Er køber momsregistreret, og skal ejendommen anvendes til videresalg eller i driften af købers momsregistrerede virksomhed, vil køber formentlig have momsfredrag for den afholdte moms. Parterne kan derfor overveje at aftale, at køber afholder momsen mod at sælger udsteder en momsfaktura. Købers afholdelse af momsen for overdragelsen vil i dette tilfælde kun have betydning for købers likviditet, da køber vil skulle finansiere momsen i perioden fra købesummens betaling og til udnyttelse af fradraget. Dette afhænger af, hvornår virksomheden skal indberette momsen.

Er køber ikke fradragsberettiget, eller har køber begrænset likviditet, bliver det essentielt, hvordan købsaftalen udformes, og på hvilket tidspunkt der sker overdragelse af ejendommen og herunder overtagelse af risikoen for ejendommen. Dette bliver særligt relevant, hvis der er gamle bygninger på ejendommen, som skal nedrives, eller der skal vedtages en ny lokalplan, som muliggør bebyggelse på ejendommen. Man skal derfor tillige passe på at gøre en købsaftale betinget af vedtagelsen af en lokalplan, da en ejendom på tidspunktet for risikoens overgang herved kan have skiftet status til en byggegrund, hvis den nye lokalplan giver mulighed for opførelse af bygninger.

Man kan ligeledes overveje at overdrage ejendommen som led i en selskabshandel, hvis ejendommen ligger i sit eget selskab, da der i dette tilfælde ikke skal afregnes moms i forbindelse med salget.